چه زمانی می توان با «حق ارتفاق» از اموال دیگری استفاده کرد؟

افراد زمانی می‫توانند از حقوقی که در قانون برای آنها به رسمیت شناخته شده استفاده کنند که از این حقوق آگاهی داشته باشند. یکی از انواع حقوقی که شاید کمتر کسی نام آن را شنیده باشد، «حق ارتفاق» است. در ادامه برای تفهیم بیشتر، مثال‌هایی بیان می‌کنیم و راجع به چگونگی ایجاد حق ارتفاق توضیح می‌دهیم.

مثال اول: اگر شما یک کشاورز باشید و برای آبیاری زمین خود ناگزیر شوید از زمین همسایه عبور کنید، شما در زمین همسایه حق ارتفاق دارید. در این مثال حق ارتفاق شما عبارت است از حق عبور؛ یعنی شما به موجب این حق می‫توانید از زمین همسایه عبور کنید. مثال دوم را در زندگی شهری و آپارتمان نشینی بیان می‫کنیم؛ فرض کنید دو ساختمان در کنار هم هستند که راه عبور یکی از آنها از محوطه‌ی حیاط ساختمان کناری است به عبارتی پله‫ های ساختمان در محوطه‌ی ساختمان کناری باشد؛ این هم مثالی از حق ارتفاق است. حق داشتن مجرای آب در ملک دیگری یا داشتن درب در ملک دیگری نیز از سایر مصادیق حق ارتفاق است؛ اکنون که با ذکر این مثال‌ها با مفهوم حق ارتفاق آشنا شدید به توضیح این حق می‫پردازیم.‬‬‬‬‬‬‬‬‬

از مثال‫های مذکور به خوبی آشکار است که حق ارتفاق حقی است وابسته به وجود ملک و به این سبب در تعریف حق ارتفاق، باید بگوییم حقی است که برای اشخاص به تبع مالکیت ایشان در املاکِ واجدِ حقِ ارتفاق در ملک دیگری ایجاد می‌شود؛ ‬‬بنابراین، از ویژگی‫های بارز حق ارتفاق که وجه ممیز این حق از سایر حقوق است و از تعریف بالا نیز برمی‌آید، این است که حق ارتفاق حقی قائم به ملک است نه به شخص؛ به این معنا که به تبع ملک وجود دارد و وابسته به شخص نیست. بنابراین اگر شخص الف مالک ملکی باشد که نسبت به ملک مجاور حق ارتفاقی مثلا از نوع حق عبور و مرور دارد و شخص الف این ملک را به شخص ب بفروشد، حق ارتفاق به جهت تغییر مالک از بین نمی‫رود و ملک مذکور همچنان نسبت به ملک مجاور حق عبور را دارد. ‬‬‬‬‬‬

حق ارتفاق چگونه ایجاد می‌شود؟

در پاسخ باید گفت، حق ارتفاق به دو صورت ایجاد می‌شود؛ یا قراردادی است یا طبیعی. قراردادی یعنی اینکه مالکان دو ملک با هم توافق می‫کنند که مثلا یکی از آنها در ملک دیگری مجرای آب یا فاضلاب یا راه عبور داشته باشد و به موجب این توافق و قرارداد، حق ارتفاق برای ملک ایجاد می‫شود. زمانی که شخص حق پیدا می‫کند، این حق دائمی است یعنی تا زمانی که دو ملک وجود دارد این حق برقرار است. البته ممکن است در همان قراردادی که موجب حق ارتفاق است مالک برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند.‬‬‬‬‬‬‬‬‬

حق ارتفاق ممکن است به خاطر وضعیت طبیعی ملک باشد مثلا زمین کشاورزی بالادستی که مجرای آبش ناگزیر از زمین پایینی عبور می‌کند.

موضوع قابل توجه اینکه به موجب قانون رعایت این حق در درجه‌ای از اهمیت بوده است که قانون‌گذار در سال ۱۳۱۱ بر لزوم درج و ثبت حقوق ارتفاقی املاک نیز تصریح نموده است؛ ممکن است شنیده باشید که شخص برای حق ارتفاق سند دارد طبق قوانین ثبت زمانی که در سال ۱۳۱۰ ثبت املاک اجباری شد یعنی مالکان به موجب قانون مکلف شدند برای املاک خود سند مالکیت بگیرند در پروسه و تشریفات صدور سند اشخاصی که در ملکی حق ارتفاق داشتند مکلف بودند در صورت جلسه تحدید حدود ملک مربوطه این حق را ذکر کنند و این حق ارتفاق در سند مالکیت قید می‫شود. همچنان که مطابق آیین‌نامه‌ی اجرای قانون ثبت علاوه بر تصریح به درج شماره‌‌ی ملک‌، تاریخ‌ ثبت‌ ملک‌ در دفتر املاک‌، نام و نام‌ خانوادگی‌ و شماره‌‌ی شناسنامه‌ و محل‌ صدور آن‌ و محل‌ اقامت‌ و تابعیت‌ مالک‌، نوع‌ و مشخصات‌ ملک‌ و محل‌ وقوع‌ و اجزا و متعلقات‌ آن‌، حدود ملک‌، بهای‌ ملک‌، در بند ۷ از ماده‌ی ۱۰۳ آیین‌نامه‌ی مزبور صراحتا بر درج کلیه‌ی حقوقی ارتفاقی در دفتر املاک به شرح ذیل تصریح شده است: «حقوق عینیه‌ که‌ اشخاص‌ در آن‌ ملک‌ دارند با اسامی‌ صاحبان‌ حقوق‌ و همچنین‌ حقوق‌ ارتفاقیه‌ که‌ برای‌ ملک‌ مورد ثبت‌ در املاک‌ مجاور و یا برای املاک‌ مجاور در ملک‌ مورد ثبت‌ موجود است‌ (حقوق ارتفاقی باید در دفتر ثبت املاک ثبت شود و سند مالکیت برای آن منظور شود)»‬‬‬

از دیگر ویژگی‌های حق ارتفاق عدم قابلیت تقسیم آن است؛ بنابراین، اگر چند نفر مالکان مشاع ملکی باشند که این ملک در زمین دیگری حق ارتفاقی داشته باشد و این مالکان مشاع، ملک خود را بین خودشان تقسیم کنند اینگونه نیست که حق ارتفاق به یکی از آنها اختصاص یابد بلکه همه‌ی آنها دارای حق مزبور خواهند بود.

در ضمن باید به این نکته توجه کنیم که در حق ارتفاق هم صاحب ملکی که به نفع ملک دیگری حق ارتفاق در ملک او ایجاد شده مکلف به رعایت حقوق طرف مقابل است و نباید در راستای استیفا حقوق قانونی یا قراردادی صاحب حق مانعی ایجاد کند؛ از طرف مقابل صاحب حق نیز در اعمال حق خود مکلف به رعایت متعارف و حدود اذن خواهد بود و نباید اعمال حق خود را موجب اضرار به غیر و تجاوز به حریم شخصی ایشان قرار دهد.

تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع چیست؟

در پایان با توجه به بیان ویژگی‌های خاص حق ارتفاق، تفاوت میان حق مزبور و حق انتفاع مشخص می‫شود. حق انتفاع حقی است كه به موجب آن شخص می‌تواند از مال متعلق به دیگری استفاده کند. در حق انتفاع برای منتفع فقط حق استفاده و بهره‌برداری از مال دیگری ایجاد می‌شود بدون اینکه مالکیتی برای وی نسبت به مال موضوع حق انتفاع ایجاد شود، حتی ممکن است در حق انتفاع، مالکیت عین (درخت) و منافع حاصل از آن مال (میوه) لزوماً متعلق به شخص واحد نباشد به عبارتی مالک منافع است که می‌تواند نسبت به ایجاد حق انتفاع از منافع تحت مالکیت خود اقدام نماید. بنابراین در ایجاد این حق توجه صرفاً به شخص است و بر خلاف حق ارتفاق اختصاص به ملک ندارد. برای تمایز میان مفاهیم بیان شده با ذکر یک مثال این مطلب را به پایان می‌بریم.

یک قطعه آپارتمان به موجب اسناد مربوطه متعلق به شخص الف است که با تنظیم قرارداد اجاره‌ای مبادرت به انتقال منافع یک ساله‌ی آپارتمانِ موصوف به شخص ب می‌نماید؛ در این فرض مالکیت عین همچنان برای الف باقی مانده است و آنچه موضوع قراداد اجاره واقع شده است صرفاً مالکیت منافع بوده که برای مدتی مشخص به شخص ب منتقل شده است؛ حال شخص ب به عنوان مالک منافع می‌تواند حق انتفاع از آپارتمان موصوف را به شخص ج انتقال بدهد بدون اینکه مالکیتی برای ج نسبت به منافع ملک ایجاد شود.

در حق ارتفاق نسبت به ملک غیر در قانون مدنی

 ماده ۹۳

ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری.

ماده ۹۴

صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند در این صورت، کیفیت استحقاق، تابع قرارداد و عقدی است که مطابق آن، حق داده شده است.

ماده ۹۵

هر گاه زمین یا خانه‌ ی کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه‌ی دیگری بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود.

ماده ۹۶

چشمه‌ی واقعه در زمین کسی، محکوم به ملکیت صاحب زمین است، مگر این که دیگری نسبت به آن چشمه عیناً یا انتفاعاً حقی داشته باشد.

ماده ۹۷

هر گاه کسی از قدیم در خانه یا ملک دیگری مجرای آب به ملک خود یا حق مرور داشته، صاحب خانه یا ملک نمی‌تواند مانع آب بردن یا عبور او از ملک خود شود و همچنین است سایر حقوق از قبیل حق داشتن در و شبکه و ناودان و حق شرب و غیره.

ماده ۹۸

اگر کسی حق عبور در ملک غیر ندارد ولی صاحب ملک اذن داده باشد که از ملک او عبور کنند، هر وقت بخواهد می‌تواند از اذن خود رجوع کرده و مانع عبور او بشود و همچنین است سایر ارتفاقات.

ماده ۹۹

هیچ کس حق ندارد ناودان خود را به طرف ملک دیگری بگذارد یا آب باران از بام خود به بام یا ملک همسایه جاری کند و یا برف بریزد مگر به اذن او.

ماده ۱۰۰

اگر مجرای آب شخصی، در خانه‌ی دیگری باشد و در مجری خرابی به هم رسد به نحوی که عبور آب موجب خسارت خانه شود مالک خانه حق ندارد صاحب مجری را به تعمیر مجری اجبار کند بلکه خود او باید دفع ضرر از خود نماید چنان چه اگر خرابی مجری مانع عبور آب شود مالک خانه ملزم نیست که مجری را تعمیر کند بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجری می‌تواند داخل خانه یا زمین شود ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد مگر به اذن صاحب ملک.

ماده ۱۰۱

هرگاه کسی از آبی که ملک دیگری است به نحوی از انحا، حق انتفاع داشته باشد، از قبیل دایر کردن آسیا و امثال آن، صاحب آن نمی‌تواند مجری را تغییر دهد به نحوی که مانع از استفاده‌ی حق دیگری باشد.

ماده ۱۰۲

هر گاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق‌الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود می‌ماند، مگر این که خلاف آن تصریح شده باشد.

ماده ۱۰۳

هر گاه شرکای ملکی، دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکا تقسیم شود هر کدام از آن‌ها به قدر حصه، مالک آن حقوق و منافع خواهد بود مثل این که اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آن‌ها حق عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته است خواهد داشت.

ماده ۱۰۴

حق‌الارتفاق مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود مثل این که اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب‌انبار غیر دارد حق عبور تا آن چشمه یا حوض و آب‌انبار هم برای برداشتن آب دارد.

ماده ۱۰۵

کسی که حق‌الارتفاق در ملک غیر دارد، مخارجی که برای تمتع از آن حق، لازم شود به عهده‌ی صاحب حق می‌باشد مگر این‌که بین او و صاحب ملک، بر خلاف آن، قراری داده شده باشد.

ماده ۱۰۶

مالک ملکی که مورد حق‌الارتفاق غیر است نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه‌ی صاحب حق.

ماده ۱۰۷

تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید به اندازه‌ای باشد که قرار داده‌اند و یا به مقدار متعارف و آن چه ضرورت انتفاع، اقتضا می‌کند.

ماده ۱۰۸

در تمام مواردی که انتفاع کسی از ملک دیگری به موجب اذن محض باشد مالک می‌تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر این که مانع قانونی موجود باشد.