افراز همان جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است همچنین افراز از نظر حقوقی به معنای دعوای شریک ملک مشاع علیه شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور است؛ درصورتی که توافقی در مورد تقسیم صورت نگیرد بنابراین در صورتی که سهم مشاع شریک شما یا سایر شرکا، از شما جدا شود، افراز صورت گرفته است.
به گزارش «تابناک» شاعه میتواند به طرق مختلفی ایجاد شده باشد یعنی ممکن است قهری یا اختیاری باشد. حال اگر یکی از شرکا یا چند نفر از آنها، راضی به افراز و جدا کردن سهم هر فرد نباشند، دعوایی به همین نام در دادگاه مطرح می‌شود که توسط یک یا چند مالک مشاعی به طرفیت و در برابر یک یا چند مالک مشاعی دیگر مطرح می‌شود، مگر اینکه افراز منع قانونی داشته باشد.
نکته بسیار مهم در دعوای افراز این است که همه مالکان مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده (یکی از دو طرف دعوا) دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار بگیرند.
مرجع افراز (جدا کردن) املاک مشاعی
طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی، بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شده که آثار مثبتی به همراه داشته است. به عنوان مثال، کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی، به نسبت کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند همچنین تشریفات و دردسرهای رسیدگی‌های قضایی در این موارد وجود ندارد. به‌علاوه این ادارات وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه‌برداری دارند و به عبارتی مجهز هستند. با تصویب این قانون، دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد که یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری مراجع قضایی است که همان دادگاه‌ها هستند.
صلاحیت ادارات ثبت برای افراز
بدین ترتیب املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها به پایان رسیده است، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، درصورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محل است که ملک مشاعی در حوزه آن قرار گرفته است. اساس و مبنای تقسیم‌بندی فوق، جریان ثبتی ملک است و درصورتی که جریان ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد یا به عبارتی عملیات مقدماتی به پایان رسیده باشد (که تنظیم اظهارنامه، انتشار آگهی‌های نوبتی، مشخص کردن حدود، انجام تحدید حدود و گذشتن مدت اعتراض یا در صورت اعتراض، صادر شدن حکم نهایی و کلیه اقدامات داخل در عملیات مقدماتی است) ملک شما آماده ثبت دفتر املاک است.
حواسمان باشد که اگر چند سند مالکیت داشتید که معارض بود و با یکدیگر تعارض داشت، جدا کردن این قبیل اسناد هم مقدور نیست.
صلاحیت دادگاه‌ها برای افراز
به گزارش مهداد، اگر بین شرکای مال مشاع، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد، برای اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد؛ هرچند جریان ثبتی آنها به پایان رسیده باشد. افراز در مورد همه املاکی که مالکشان معلوم نیست یا املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است، یعنی عملیات آن به مرحله تحدید حدود و سپری شدن مدت اعتراض نرسیده است و همچنین درصورتی که رای نهایی دادگاه صادر نشده باشد، در دادگاه انجام می‌شود.
افراز در ادارات ثبت
همانطور که در موارد قبل بیان شد، عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکان مشاعی شروع می‌شود. تقاضا میتواند در ورقه‌های معمولی یا فرم دادخواست تنظیم شود. مهم آن است که ذکر کردن مشخصات متقاضی و سایر شرکا، آدرس آنها، مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و همچنین حوزه ثبتی و موضوع مورد درخواست، در درخواست ضروری است. همراه تقاضا، مدارک و مستندات نیز ضمیمه می‌شود. ابتدا درخواست افراز شما به نماینده ثبت ارجاع می‌شود تا رسیدگی کند. اگر مشکل قانونی در این زمینه وجود نداشته باشد، وقت معاینه محل تعیین شده و به متقاضی و کلیه شریکان ابلاغ می‌شود و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه، ملک مورد افراز ترسیم می‌شود و به امضای نماینده، نقشه‌بردار و شرکای حاضر در محل می‌رسد همچنین صورت‌مجلس حاوی حدود، مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تهیه و امضا می‌شود. نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود تا ظرف دو ماه نظریه خود را اعلام کند. اگر در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود، اداره ثبت میتواند براساس نقشه ترسیمی افراز را انجام دهد. مسئول اداره، تصمیم خود مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز را در چارچوب مقررات اعلام میکند. این تصمیم به همراه یک نسخه از صورت‌مجلس و کپی نقشه افرازی برای کلیه شرکا فرستاده می‌شود. این تصمیم هم به مدت ۱۰ روز از تاریخی که ابلاغ می‌شود قابل تجدیدنظر در دادگاه عمومی بوده و رای این دادگاه هم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است.
فروش املاک مشاع غیرقابل افراز
به دلیل مشکلات املاک مشاعی هنگام نقل‌وانتقال، قیمت آن به نسبت املاک مفروز بسیار کمتر و در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود، این مشکل همچنان باقی می‌ماند بنابراین قانون برای حمایت کردن از این نوع مالکیت، فروش را برای این قبیل املاک که غیرقابل افراز تشخیص داده شوند، درنظر گرفته است. در این‌صورت هریک از شرکا می‌توانند از دادگاه فروش ملک را درخواست کنند. در این‌صورت دادگاه دستور فروش ملک به صورت شش‌دانگ را به دایره اجرای دادگاه صادر میکند و هریک از مالکان مشاعی یا ثالث می‌توانند نسبت به خرید ملک اقدام کنند. عملیات مربوط به انتقال بر اساس مقررات اجرای احکام مدنی مربوط به اموال غیرمنقول (زمین، باغ، خانه و …) انجام می‌شود. پس از فروش، هزینه عملیات اجرایی از مبلغ مورد فروش کسر شده و باقیمانده بین مالکان مشاعی به نسبت مالکیت تقسیم می‌شود.
افراز املاک در دادگاه
در این مورد هم باید خواهان یا خواهان‌ها (کسانی که می‌خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه کنند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته، همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند. اگر لازم بود، می‌توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید.
دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت میکند و براساس مستندات ارایه‌شده درصورت لزوم با سازمانهای مرتبط نامه‌نگاری میکند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود. سپس دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ میکند. دفتر دادگاه، وقت حضور خواهان‌ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ میکند. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. درصورت عدم‌توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود.
ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیراین صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب میکند که هزینه او را خواهان‌ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.
باسلام.نکته حقوقی:موافق تبصره 3 ماده 1 قانون اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در موارد تفکیک، افراز، و تقسیم اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها از سازمانهای جهادکشاورزی استعلام نموده و نظر مذکور را اعمال نمایند.