ماده ۱۰۱ قانون شهرداری‌ها درباره افراز و تفکیک اموال مشاعی چه می‌گوید؟

سلام
مراجع مربوطه، کارشناس مربوطه و.. اینها یعنی چی؟
چرا درست و کامل نمی نویسید؟
چه وضع خبر نوشتن است؟

با سلام و تبریک سال نو
با توجه به اینکه تعاریف «تفکیک و افراز» ناقص مطرح شده است لذا تعاریف کامل و مستند آنها به همراه تعاریف «مال و اموال منقول و غیرمنقول» به شرح زیر جهت استحضار ارائه می شود. ضمناً، در صورت لزوم و درخواست تعاریف کامل طرح های جامع و تفصیلی نیز به طور کامل ارائه می شود:
1- تفکیک
تفکیک در لغت به معنی تقسیم و جداکردن است و در اصطلاح ثبتی به معنی تقسیم قطعه زمین به قطعات است. تفکیک در عرف ثبتی، تقسیم مال غیرمنقول (املاک و اراضی) به قطعات کوچکتر است. در تفکیک برخلاف افراز، وجود حالت اشاعه حقوق (اشاعه به معنای اشتراک و اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین است) در مال و وجود شریک ضرورت ندارد بلکه هر شخصی که مالکیتی نسبت به مال غیرمنقول و ملک معین دارد با اختیار و اراده خود میتواند تمامیت آن مال غیرمنقول را به قطعات کوچکتر تقسیم و هر قطعه را واجد اوصاف ملک مستقل نماید. تفکیک، تقسیم اراضی و املاک (مال غیرمنقول) اعم از ملک مشاع یا ملک ششدانگ به قطعات کوچکتر و تحدید حدود شده است (تحدید حدود، به معنای تعیین و تثبیت حدود ثبتی ملک است) که با درخواست مالک یا مالکین انجام می شود. تفکیک، تقسیم اختیاری و ارادی اراضی و املاک به قطعات کوچکتر است. در واقع، تقسیم فیزیکی یک قطعه ملک و زمین به دو یا چند قطعه است. در تفکیک، ملک می تواند ملک مشاع یا مفروز و با مالکیت مشاع یا ششدانگ باشد (ملک ششدانگ، ملکی است که همگی و تمامیت ملک معین در مالکیت بدون اشاعه مالک معین قرار دارد. در واقع، ملک شش¬دانگ، ملک مفروزی و مستقل و تحدید حدود شده است که دارای حدود ثبتی معین و مجزا شده می باشد. ملک ششدانگ در مقابل ملک مشاع است و حالت اشاعه در آن ضرورت ندارد). از اینرو در تفکیک، حالت اشاعه و مالکیت مشاع ملک می تواند باقی بماند یا نماند و ملک تفکیک و تقسیم شده می تواند در مالکیت یک نفر و یا چند نفر باشد. از سوی دیگر، تفکیک در مقابل تجمیع است. در تفکیک، یک ملک به چند قطعه ملک کوچکتر تقسیم می شود لیکن تجمیع، بالعکس عمل تفکیک است و در آن چند قطعه ملک کوچکتر تجمیع و به هم پیوسته و به یک قطعه ملک بزرگتر تبدیل میشود.
مرجع قانونی تفکیک اراضی و املاک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. به موجب ماده (6) قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/1351 و ماده (154) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 و ماده (101) اصلاحی قانون شهرداری مصوب 28/1/1390، تصویب نقشه های تفکیک اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر به عهده شهرداری است و دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک طبق نقشه تفکیکی که به تصویب و تأیید شهرداری رسیده باشد؛ نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها اقدام می نمایند.
2- افراز
اِفراز، تقسیم سهم مالکیت مشاع هر یک از مالکین و شرکاء در مال و ملک مشاع نسبت به سهم مشاع آنان است. افراز به معنای تقسیم مال منقول یا غیرمنقول، خواه به تَراضی (با رضایت و توافق) یا به حکم دادگاه است که در مورد مال غیرمنقول (اراضی و املاک) به کار می رود. افراز مرادف تقسیم است که تفکیک حصه (سهم مشاع) هر یک از شرکاء ملک مشاع معین با تراضی و توافق شرکاء (تقسیم به تراضی) و یا با حکم دادگاه در صورتی که بین شرکاء تراضی و توافق حاصل نشود یا برخی از شرکاء غایب مفقودالاثر یا محجور باشند (تقسیم اجباری) می باشد. مال و ملک مشاع نیز، مال و ملک اشتراکی است که دو یا چند نفر مالک داشته و سهم هر یک مشخص و ممتاز و مجزا نشده باشد. در واقع، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و سهم مالکیت مشاع شرکاء تقسیم و مفروز نشده است. ملک مشاع در مقابل ملک مفروز استعمال می شود. مال یا ملک مشاع دارای حالت اشاعه است. اشاعه به معنای اشتراک و اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین است خواه به طور ارادی باشد مانند شرکت اختیاری و یا خواه به طور قهری (اجباری) باشد مانند اجتماع حقوق چند وارث بر ترکه. بر این اساس، مال یا ملک مورد اشاعه را مال یا ملک مشاع می نامند. اشاعه در مقابل افراز به کار می رود و مشاع در مقابل مفروز. ملک مفروز، سهم هر مالک در ملک مشاع پس از افراز و تفکیک سهام است. ملک مفروز، حاصل افراز و مستلزم سابقه اشاعه است و در واقع، ملک افراز شده می باشد. افراز، در اصطلاح قضايي و ثبتي عبارت است از جدا كردن سهم مشاع شریک یا شركاء و يا تقسيم مال غيرمنقول مشاع بين شركاء به نسبت سهم آنان. افراز، استقلال بخشیدن به مالکیت مشاع و مشترک از طریق تقسیم سهام مشاع مالکیت و واگذاری سهم هر بخش از مال غيرمنقول مشاع به هر یک از شرکاء و مالکین مشاع است. افراز، تقسیم مال غيرمنقول و ملک مشاع به نسبت حصه (سهم مشاع) هر یک از شرکاء است. به بیان دیگر، افراز تقسیم سهم و جداسازی حقوق مشاع شرکاء و مالکین از مال غيرمنقول مشاع و مشترک است. افراز بر دو نوع «افراز به تَراضی» و «افراز اجباری» می باشد. افراز به تراضی عبارت است از توافق و تسالم (صلح و سازش) شرکاء بر تغییر کیفیت سلطه مالکانه خود در مال (ملک) مشاع از حالت اشاعه به ضد آن. افراز به تراضی نوعی از افراز است که شرکاء با رضایت و توافق خود انجام می دهند. از سوی دیگر، افراز اجباری افراز مال (ملک) مشاع به موجب حکم دادگاه است که شرکاء را مجبور به قبول تقسیم مال مشاع می کند. این اصطلاح در برابر افراز به تراضی به کار می رود. افراز اجباری، در صورتی است که تراضی و توافق بین شرکاء ملک مشاع حاصل نشود و افراز به اجبار و با حکم دادگاه انجام شود که برای شرکاء و مالکین مشاع و نیز، برای ادارات ثبت اسناد و املاک، حاکم و لازم الاجراء است. بنابراین، افراز تقسیم سهم مالکیت مشاع هر یک از شرکاء در ملک و مال غیرمنقول مشاع به نسبت سهم مشاع آنان است که با تراضی و توافق شرکاء (افراز به تراضی) یا بدون توافق و تراضی شرکاء و با حکم دادگاه (افراز اجباری) حاصل می شود و در نتیجه، سهم مالکیت هر یک از شرکاء و مالکین در ملک و مال غیرمنقول مشاع، تقسیم و جداسازی و مستقل می شود. به این ترتیب، حالت اشاعه از بین می رود و ملک مشاع به ملک مفروز تبدیل و سهم مالکیت هر یک از شرکاء و مالکین مشاع،مستقل و تحدید حدود شده و به پلاک های ثبتی مجزا تبدیل می¬شود. افراز، مستلزم اشاعه و مالکیت مشاع (اشتراکی) و وجود حداقل دو نفر و یا بیشتر مالک و شریک مشاع میباشد تا سهم مشاع هر یک از شرکاء و مالکین تقسیم و جداسازی و مستقل شود.
در صورت تراضی و در آغاز عملیات افراز برای جداسازی و تقسیم سهم مالکیت هر یک از شرکاء در ملک مشاع، موضوع ابتداً مستلزم درخواست و تنظیم صورت جلسه و تقسیم نامه رسمی (محضری) افراز است که توسط تمامی شرکاء و مالکین امضاء شده باشد. سپس، نقشه افرازی طبق صورت جلسه و تقسیم نامه و با تراضی و توافق تمام شرکاء تهیه و به واحد ثبتی محل ارائه می شود تا براساس آن و پس از انجام تشریفات قانونی و ثبتی، عملیات افراز را انجام داد. در غیر اینصورت و عدم تراضی و توافق شرکاء، نقشه افرازی طبق حکم دادگاه¬ تهیه می¬شود. نقشه افرازی، نقشه تقسیم ملک طبق سهم مشاع هر یک از شرکاء و مالکین براساس تقسیم نامه و صورت مجلس مورد تراضی و توافق همه مالکین و شرکاء و یا در صورت عدم تراضی و توافق، طبق حکم دادگاه است که برای جداسازی و تقسیم سهم مشاع هر یک از مالکین برای افراز، ملاک عمل است. به موجب ماده (101) اصلاحی قانون شهرداری و ماده (154) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک و ماده (6) قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، نقشه های تفکیک و افراز در محدوده و حریم شهر باید به تصویب شهرداری محل برسد. در صورت انقضاء مهلت مقرر (دو ماه) و عدم تعیین تکلیف و تصویب نقشه های تفکیک و افراز توسط شهرداری، مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید و موضوع توسط دادگاه رسیدگی و رأی مقتضی صادر می شود.
مرجع قانونی افراز، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. در صورت اختلاف بین شرکاء و مالکین مشاع و عدم تراضی و توافق آنان در مورد افراز و سهم مشاع هر یک از مالکین و یا اعتراض آنان به تصمیمات واحد ثبتی در مورد نحوه افراز و در مقام تشخیص و تمیز حق، موضوع توسط دادگاه رسیدگی و صدور حکم می شود و ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند طبق حکم دادگاه نسبت به افراز اقدام نمایند.
3- مال
مال در اصطلاح حقوق چیزی است که ارزش اقتصادی و مبادله داشته و قابل تقویم به پول باشد. جمع مال، اموال نامیده می شود. مستند به ماده (11) قانون مدنی، «اموال بر دو قسم است: منقول و غيرمنقول».
الف) اموال منقول
اشيائي كه نقل آن (حمل و جابجایی) از محلي به محل ديگر ممكن باشد بدون اينكه به خود يا محل آن خرابي وارد آيد، منقول است. اموال منقول، اموال قابل حمل و جابجایی و انتقال از محل و مکانی به محل و مکانی دیگر هستند.
ب) اموال غيرمنقول
مال غيرمنقول آن است كه از محلي به محل ديگر نتوان نقل نمود (غیرقابل حمل و جابجایی) اعم از اينكه استقرار آن ذاتي باشد يا به واسطه عمل انسان به نحوي كه‌ نقل آن مستلزم خرابي يا نقص خود مال يا محل آن شود. اموال غيرمنقول، اموال غیرقابل حمل و جابجایی و انتقال هستند. اراضی و املاک نیز از جمله اموال غیرمنقول است.
با سپاس - دکتر مسعود نریمانی 1400/1/1

هیچ ماده وقانونی در شهرداری ها به نفع مردم اجرا نمیشود وشوراهای شهر منتخبین مردم ولی مدافعان شهرداری ها هستند