محمدرضا اسداله ـ هرچند مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند.
به گزارش «تابناک»؛ در آموزه های دینی برای حقوق همسایه تا چهل خانه اطراف، سفارش های بی شماری شده، که در تعلیل آن باید اذعان نمود یکی از مزایای ارج نهادن به دوستی با همسایگان، تعمیم ایجاد امنیت و آرامش برای ساکنین در یک مجموعه، توسط خود ساکنین است. بنابراین ارتباط با همسایه و رعایت حقوق آنان را می توان در چارچوب مسایل اخلاقی ملاحظه کرد. گرچه با هدف جلوگیری از بروز مسایل فوق در روابط آپارتمان‌نشيني، تمهیداتی با وضع قانون تملك آپارتمانها اتخاذ شده، اما كاهش مشكلات جاری به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد؛ بنابراین، بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در جامعه امروزی نهادينه شود.
تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي چه اثراتی دارد؟
تقسيم بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي مي‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند، اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاعی نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه های مشترک ساختمان را نيز در بر دارد.
وظيفه دفاتر اسناد رسمي نسبت به هزینه های قسمت های مشترک ساختمان چیست؟
دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترک را كه به تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران، تعهد کسي که ملک به او منتقل شده مبنی بر پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون را در سند تنظيمي قيد کنند.
مبنای محاسبه هزينه‌هاي ساختمان چیست؟
به نوشته معاونت فرهنگی قوه قضاییه بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه ها را تعداد اعضای هر خانواده می پندارند، مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است. مگر هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند. زیرا که سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان تعیین می شود. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالک بيشتر باشد، سهم وی در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک افزایش می یابد. البته اين قاعده دو استثنا دارد. 1) در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زير بناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌های مشترك مي‌تواند به اشکال ديگری نیز مورد توافق قرار گیرد. 2) در خصوص آن قسمت‌هايي از ساختمان که تنها بين چند مالک مشترک باشد، لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزينه‌هاي آن را بپردازند.
بطور مثال چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان آن است.
هرگاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمانها در مورد پرداخت سهم مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، رأي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
"بر خلاف تصور برخی که ملاک هزینه ها را تعداد اعضای هر خانواده می پندارند، مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است"