چه راهکاری وجود دارد که مردم بتوانند دوباره به خرید مسکن فکر کنند؟ افزایش وام مسکن چه تأثیری بر معاملات مسکن دارد؟ تهران درگیر تورم ۹۱ درصدی مسکن است

در یک سال اخیر، قیمت مسکن در استان‌ها و شهر‌های مختلف به شدت افزایش یافته و همین باعث شده است تا دیگر خانوار‌ها به خرید مسکن فکر هم نکنند؛ برای نمونه، طبق گزارش‌های بانک مرکزی قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در یک سال گذشته ۹۱ درصد رشد داشته است. حالا پرسش این است که چه راهکار‌هایی برای بازگرداندن مسکن به منطقه قدرت خرید مردم می‌توان ارائه کرد؟

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ در یک سال گذشته، قیمت بسیاری از کالاها افزایش یافته، ولی افزایش قیمت دو گروه کالایی از سایر گروه ها برای خانوارها مهمتر است، چون بیشتر هزینه های خانوارها در یک سال به این دو گروه کالایی اختصاص می یابد که عبارتند از: مسکن و خوراکی ها و آشامیدنی ها. آخرین گزارش بودجه خانوارها که توسط بانک مرکزی منتشر شده و مربوط به سال 1396 است، نشان می دهد که 35.5 درصد از کل هزینه سالانه یک خانوار شهری به هزینه های مسکن مربوط می شود. پس توجه به موضوع مسکن و افزایش قیمت آن در شرایط فعلی، شاید مهمترین مسأله مسئولین باید باشد.

بنا بر اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن، وضعیت افزایش قیمت و تورم بازار مسکن در برخی از کلان شهرها به شرح نمودار زیر بوده است. همان گونه که ملاحظه می شود، بیشترین افزایش قیمت مسکن در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان ماه سال گذشته، مربوط به کلان شهر تهران بوده است. قیمت مسکن در یک سال گذشته در کلان شهر تهران 91 درصد رشد داشته است. اگر رشد قیمت مسکن در شهر رشت را در نظر نگیریم در باقی شهرها، قیمت مسکن در یک سال گذشته بیش از 20 درصد رشد داشته است. شایان ذکر است که طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، رشد قیمت مسکن در برخی کلان شهرها به دلیل حجم پایین معاملات محاسبه نشده است.

با شرایط بالا عملاً مسکن از منطقه قدرت خرید مردم خارج شده است. حالا پرسش این است که چگونه می توان این قدرت خرید را به مردم بازگرداند تا مردم دوباره بتوانند به خرید مسکن فکر کنند؟

مهدی سلطان محمدی، کارشناس و فعال بازار مسکن در پاسخ به این پرسش به خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: ابزارهای دخالت دولت در بازار مسکن بسیار محدود است و این به این علت است که بازار مسکن یک بازار نسبتاً آزاد و رقابتی است. بیش از 95 درصد عرضه و تقاضای بازار، توسط خانوارها شکل می گیرد و بنابراین دولت ابزار زیادی برای مداخله ندارد. مهمترین ابزاری که دولت برای کنترل قیمت در بازار مسکن در اختیار دارد، کنترل نرخ تورم است.

در سیاست های دراز مدت دیده شده که همیشه مسکن هم پای تورم پیش آمده است. وقتی تورم توسط دولت کنترل شود، می توان قیمت مسکن را هم کنترل کرد. ابزارهای دیگری هم برای کنترل بازار مسکن وجود دارد که از آن جمله می توان به اخذ مالیات ها اشاره نمود که این ابزار می تواند در مواقعی که تقاضاهای سوداگرانه در بازار داغ می شود، قیمت در بازار مسکن را کنترل کند. البته این ابزار تأثیرات محدودتری بر قیمت مسکن نسبت به کنترل تورم دارد. در مجموع مهمترین مسأله این است که تورم کنترل و سیاست هایی که میزان عرضه را افزایش می دهند، اجرا شود.

این کارشناس فعال حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا شما هم با قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن موافقید یا خیر، گفت: بله من هم با این قانون موافقم.

وی ادامه داد: مالیات بر عایدی مسکن یک مالیات عادلانه است که در همه جای دنیا وضع می شود. هر فردی که در جامعه زندگی می کند باید مالیات های مکلف را پرداخت کند و این جزو حقوق جامعه است. این مالیات طبیعتاً برای کسانی که از مصرف بیشتری برخوردارند و یا سود بیشتری می کنند، باید بیشتر باشد که بتواند به توزیع عادلانه ثروت در جامعه کمک کند. مالیات بر عایدی سرمایه هم باید نه تنها در بازار مسکن بلکه در باقی بازارها هم اجرا شود؛ منتهی یک ظرافتی برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در ایران وجود دارد که این مسأله خیلی مهمی است. ظرافتی که عرض کردم این است که چون در ایران ما با تورم های بالایی رو به رو هستیم و تورم همیشه دو رقمی بوده است و به طور متوسط ما یک تورم 20 درصدی ساختاری در اقتصادمان از آغاز دهه پنجاه داشتیم، باید قبل از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه این تورم از ارزش کم و سپس مالیات بر عایدی محاسبه و اخذ شود؛ یعنی قوانین باید به نحوی طراحی شود که آن اثر تورم را از عایدی خارج کند و بعد مالیات بر عایدی محاسبه شود، چون این تورم کاهش ارزش پول است و نمی توان آن را جزو سود محاسبه کرد.

این مالیات بر عایدی سرمایه نه تنها در بازار مسکن بلکه باید در سایر بازارها مثل بازارهای سهام و حتی سپرده ها بانکی نیز اجرا شود و این کار در همه جای دنیا هم مرسوم است؛ منتهی مقررات در ایران یک مقداری نسبت به کشورهای دیگر عقب مانده است و باید به تدریج مالیات های درستی وضع بشود و این مالیات ها به گونه ای باشد که جلوی سرمایه گذاری را هم نگیرد. باید مالیات دارای قواعد شفاف باشد و باعث ایجاد فساد نشود. نبود هر کدام از این موارد می تواند سرمایه گذار را از سرمایه گذاری منصرف و سرمایه گذار را به شدت ناامید و پشیمان بکند. اگر قواعد شفاف نباشد، اثر منفی آن ممکن است بیشتر از اثر مثبت آن باشد. در مجموع اگر این مسائلی که عرض کردم در مالیات بر عایدی سرمایه رعایت شود به هر حال قاعده مفیدی است و برای همه بازارها باید وضع شود، چون اگر برای یک بازار خاص وضع شود، باعث به وجود آمدن عدم تعادل می شود.

سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش که آیا به نظر شما در کوتاه مدت دولت می تواند با افزایش میزان وام پرداختی باعث رونق در معاملات بازار مسکن شود یا خیر گفت: بازار مسکن بازار همگنی نیست، یعنی شما با یک کالای مشابهی در همه جا رو به رو نیستید، همچنین مسکن کالای قابل انتقال هم نیست و به طور کلی بازار مسکن ویژگی های خاص خود را دارد. بنابراین سیاست گذاری هایی که در حوزه مسکن صورت می گیرد می تواند در مناطق جغرافیایی مختلف و برای تقاضاهای مختلف، اثرات متفاوتی داشته باشد. هم اکنون بیشتر نگرانی که وجود دارد در مورد رشد قیمت مسکن در شهر تهران است و این بدان معنا نیست که در شهرستان ها رشد قیمت مسکن را شاهد نبوده ایم ولی این رشد قیمت مسکن در شهرهای دیگر در مقایسه با تهران کمتر بوده است.

بنابراین اثر وام مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها اثر ضعیف تری است و حتی در تهران هم در مناطق مختلف این اثر وام مسکن فرق می کند. در تهران مناطق متوسط به بالا، نسبت وام مسکن به قیمت مسکن مقدار قابل ملاحظه ای نیست و تأثیر زیادی در بازار ندارد ولی در جنوب شهر تهران و خانه های ارزان قیمت و به خصوص در شهرستان ها این وام اثر بهتری بر معاملات خواهد داشت و باعث رونق می شود و این وام حال یک اثر تورمی نیز دارد و این را نمی توان انکار کرد و هر نوع و هر گونه که شما تقاضا را تقویت بکنید، این موجب راندن قیمت ها به سمت بالا می شود؛ منتهی آن اثر به آن اندازه ای نیست که بخواهیم بگوییم وام را بلاموضوع و بدون اثر کند. در مجموع می توان گفت وام مسکن در شهرها و مناطق و تقاضاهای مختلف اثرات متفاوتی دارد.