مردم برای وام ناچیز مسکن تلاش می‌کنند؛ بانک‌ها برای بنگاهداری در بازار مسکن رقابت می‌کنند

در تعاریفی که برای بانک‌ها ارائه می‌شود، از آن‌ها به عنوان نهاد‌های اقتصادی نام برده می‌شود که دارای وظایفی چون تجهیز و تخصیص منابع، عملیات اعتباری، عملیات مالی، خرید و فروش ارز، نقل و انتقال وجوه، قبول امانات، نگهداری سهام و اوراق بهادار و اشیای قیمتی مشتریان می‌باشند.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ در چند سال اخیر، اما بانک ها، وظیفه بنگاهداری را به وظایف خود افزوده اند؛ وظیفه‌ای که در وظایف بانک‌ها نمی‌گنجد. امروزه بانک‌های کشور تعداد بسیاری املاک، مستغلات، واحد‌های تولیدی، شرکت و ... را تحت مالکیت خود دارند.

برای منع بنگاهداری بانک‌ها قانونی به تصویب رسید و از سال ۱۳۹۴ به اجرا درآمد. در قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور عنوان شده بود که کلیه بانک‌ها و موسسات اعتباری موظف هستند تا سه سال، سالانه حداقل ۳۳ درصد اموال خود اعم از منقول، غیرمنقول و سرقفلی را که به تملک آن‌ها و شرکت‌های تابعه آن‌ها درآمده است و به تشخیص شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی مازاد محسوب می‌شود را واگذار کنند.

این قانون هم نتوانست آن گونه که باید بانک ها را از بنگاهداری دور کند و حتی رهبر انقلاب در دیدار خود با اعضای هیات دولت در شهریورماه ۱۳۹۷ فرمودند: بنده یک وقتی در تهران از جایی عبور می‌کردم، دیواری طولانی بود که هر چی می‌رفتیم ادامه داشت! پرسیدم این تشکیلات عظیم برای کیست؟ گفتند مال فلان بانک است، بانک غلط می‌کند که چنین کاری کند. حالا اینکه تشکیلاتی است که لابد برای تفریح و این حرف‌هاست. بانک‌ها بنگاهداری می‌کنند. جلوی بنگاهداری بانک‌ها را بگیرید. بانک برای بنگاهداری نیست.

پنج عاملی که بانک ها را بنگاهدار کرد

اولین عامل بنگاهداری بانک‌ها به قوانین و مقرراتی بازمی‌گردد که به بانک‌ها این اجازه را می‌دهد تا به سمت بنگاهداری قدم بردارند. به عنوان نمونه در بند ۳ ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور مصوب سال ۱۳۵۱ آمده است: خرید سهام و مشارکت در سرمایه یک یا چند شرکت و یا خرید اوراق بهادار داخلی یا خارجی به حساب خود، به میزانی بیش از آنچه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به موجب دستور‌ها یا آیین نامه‌های خاص تعیین خواهد کرد.

دومین عامل این بود که در بازه ای از زمان که بازار سرمایه توسعه آن چنانی نداشت، به بانک ها این اجازه داده شد تا در راستای حمایت از بازار سرمایه، شرکت های سرمایه گذاری را تاسیس و با گذر زمان این شرکت ها را واگذار کنند؛ برای مثال شرکت سرمایه ‌گذاری غدیر با هدف ورود به بازار سرمایه، بازارسازی، خرید و فروش سهام و در مجموع ایجاد رونق برای بازار سرمایه از سوی بانک صادرات ایجاد شد.

سومین عامل به افزایش میزان بدهی دولت به بانک ها بازمی گشت که دولت برای کاهش بدهی خود به بانک ها، سهام شرکت ها یا مالکیت برخی از واحدهای اقتصادی را به عنوان رد دیون به بانک ها واگذار کرد و این واگذاری مختص به یک دوره خاصی نبود و در تمام دوره ها این اتفاق رخ داده است.

چهارمین عامل این است که بانک ها به برخی واحدهای تولیدی و یا  افراد تسهیلاتی را پرداخت نموده اند و آن ها به دلایل مختلف از جمله رکود اقتصادی قادر به بازپرداخت تسهیلات نشده و بانک مجبور به تملک بنگاه در ازای تسهیلات پرداختی بوده است.

پنجمین عامل به رشد قیمت و سوددهی بیشتر در سایر بازارها به خصوص بازار املاک و مسکن بازمی گردد. با توجه به سوددهی بیشتر سایر بازارها از جمله بازار املاک و مسکن، بانک ها ترجیح داده اند در این سال ها بخشی از منابع خود را بجای پرداخت تسهیلات به خرید املاک و مسکن تخصیص دهند و در بازار املاک و مسکن سرمایه گذاری کنند. برخی بانک ها در نبود نظارت شفاف و دقیق از سوی بانک مرکزی، خرید املاک را راه سوددهی برای پوشاندن برخی ناترازی‌های خود انتخاب کرده‌اند.

حمید حاج‌اسماعیلی، فعال حوزه کارگری معتقد است که بنگاهداری بانک‌ها آسیب جدی به اشتغال و کسب‌وکارهای تولیدی وارد می‌کند. وی وظایف بانک‌ را بسیار متفاوت با رویه‌ی فعلی فعالیت‌ها دانست و در این‌ باره به «ابتکار» گفت: بانک‌ها در کشور ما بر خلاف وظیفه اصلی‌شان وارد عرصه فعالیت‌های اقتصادی شده‌اند و دارای شرکت‌ها، پروژه‌ها و بنگاه‌های اقتصادی هستند. به بیانی دقیق‌تر تسهیلاتی را که باید به شرکت‌ها و بنگاه‌های تولیدی در کشور تخصیص دهند، معمولا به شرکت‌های وابسته خودشان تخصیص می‌دهند. این اقدام چند مشکل به وجود می‌آورد. وقتی می‌بیینم که مسکن افزایش قیمت را تجربه می‌کند یکی از علت‌های آن ناشی از این است که بانک‌ها با سودهای کلان باعث می‌شوند، این ساخت‌وسازهایی که در کشور شکل می‌گیرد در اختیار آنها باشد و این املاک مدت‌ها به فروش نرود، بخشی از سرمایه جامعه منجمد می‌شود. در حال حاضر بانک‌ها با حضور در پروژه‌های عمدتا دولتی و شبه‏ دولتی و پرسود با کسب درآمدهای کلان باعث اختلال در چرخه صحیح اقتصادی در کشور می‌شوند. بانک مرکزی در این بین کاستی‌هایی دارد، زیرا سیا‌ست‌گذاری اصلی در این کار بر اساس مسئولیت متمرکز بر عهده بانک مرکزی است. بانک مرکزی باید از این گونه فعالیت‌ها جلوگیری کند، چون وظیفه نظارت بر عهده‌ی بانک مرکزی است.

چند درصد از املاک مازاد بانک ها مسکونی است؟

هر چند به تازگی آماری در رابطه با اموال مازاد بانک ها منتشر نشده است، حداقل برای بررسی وضع موجود می توان به آمارهای گذشته رجوع کرد. این آمارها نشان می دهند که در لیست اموال مازاد بانک‌ها، حجم بالایی به املاک با کاربری مسکونی تعلق دارد.

در ۲۸ فروردین ماه ۱۳۹۷ پیمان کریمی یگانه مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) طی مصاحبه‌ای اظهار داشت: از مجموع ۶ هزار و ۴۳۰ فقره املاکی که ۱۰ بانک برای فروش به این شرکت سپرده‌اند، ۲۰ درصد املاک واگذار شده به شرکت فام تجاری، ۲ درصد اداری، ۵۰ درصد مسکونی، ۱۸ درصد صنعتی و ۱۰ درصد مابقی دارای سایر کاربری از جمله باغ هستند.

رشد قابل توجه قیمت مسکن و یک نکته

به هر حال یکی از راه های خلاصی بانک ها از بنگاهداری و افزایش منابع نقدی جهت پرداخت تسهیلات بیشتر، این است که بانک ها شروع به واگذاری املاک تحت مالکیت خود کنند و با توجه به آمار موجود این کار باید با فروش مسکن های تحت مالکیت بانک ها آغاز شود. 

در این روز‌ها، قیمت مسکن به شدت در حال افزایش است و روند صعودی قیمت مسکن که تقریبا از یک سال گذشته آغاز شده با شیب تندتری در حال تداوم است. طبق آخرین آماری که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده است، در خرداد ماه سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران به ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان رسیده است که این قیمت در مقایسه با اردیبهشت ماه سال جاری رشد ۱۲.۱ درصدی را نشان می‌دهد.

در این اوضاع، تنها راه منطقی آرام نمودن بازار، افزایش عرضه مسکن است. برای افزایش عرضه، ساخت مسکن که به این سرعت امکان پذیر نیست و تنها راه، فروش همین مسکن‌های تحت مالکیت بانک‌هاست. حالا بانک‌ها می‌توانند با فروش مسکن‌های تحت مالکیت خود عرضه در بازار مسکن را افزایش دهند و قیمت را تا حدودی کنترل کنند؛ اما تجربه نشان داده است که در این شرایط بانک‌ها کاملا معکوس عمل کرده اند و با ملتهب شدن بازار مسکن، بانک‌ها برای کسب سود بیشتر اقدام به خرید مسکن در بازار می‌کنند و یا تمایلی به عرضه مسکن‌های تحت مالکیت خود به نیت فروش با قیمت بالاتر ندارند.

به هر حال اینجاست که نهاد‌های نظارتی باید ورود کرده و بانک‌ها را مجبور به عرضه املاک مسکونی خود کنند. به نظر شاید این راهکار بتواند تا حدودی هم بانک‌ها را از بنگاهداری خلاص کند و هم بازار مسکن را تا حدودی به آرامش برساند.

در روز‌هایی که وزیر راه و شهرسازی از شرایط دریافت وام ودیعه مستاجران می‌گوید و اعلام کرده است که به دنبال پرداخت تسهیلات به واحد‌های مسکونی با حداکثر متراژ ۷۵ متر در تهران است، پیشنهاد می‌شود به دنبال سازوکاری جامع و عملیاتی برای خارج کردن برخی بانک‌های فرصت طلب از بازار مسکن باشند، تا در گام نخست به تذکر هوشمندانه رهبر انقلاب مبنی بر "جلوی بنگاه‌داری بانک‌ها را بگیرید" عمل شود و در گام بعدی شاهد عرضه املاک و مسکن تحت اختیار و مالکیت این بانک‌ها به بازار باشیم. آنچه مسلم است، اینکه هم اکنون برای مدیریت نرخ در بازار مسکن، تقویت سمت عرضه بیش از هر زمانی ضرورت دارد.