کلیات

یکی از قراردادهای رایج که امروزه بسیار کاربرد دارد، قرارداد اجاره است. اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود و در ازای استفاده از آن، اجاره بها به موجر پرداخت می گردد. قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی و همچنین، قوانین روابط موجر و مستاجر می باشد.

مستاجر و موجر، به موجب عقد اجاره ، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند . ممکن است موجر یا مستاجر به تعهدات خویش عمل نکنند؛ اگر مستاجر، به تعهدات خود عمل نکند، قانون گذار، راهکارهایی برای این موضوع، ارائه داده است که از مهم ترین آنها، می توان به دریافت حکم تخلیه مستاجر از ملک اشاره کرد. 

با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله، قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم که قانون حکم تخلیه مستاجر چیست؟ سپس در ادامه، مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه را بررسی نماییم و در نهایت، نحوه گرفتن حکم تخلیه را توضیح خواهیم داد. اگر در خصوص این موضوع، سوالاتی دارید در این مقاله همراه ما باشید.

قانون حکم تخلیه مستاجر چیست

قوانین راجع به حکم تخلیه مستاجر، شامل قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و 1376 است. اگر زمان انعقاد قرارداد اجاره، قبل از سال 1376 بوده و نوع اجاره، هم اجاره مکان تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اعمال می شود؛ اما اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد، در این حالت، قانون روابط موجر و مستاجر 1376 حاکم می گردد.

مالک، می تواند مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، دستور تخلیه ملک خود که در تصرف مستاجر است را از مراجع قضایی، در صورت وجود شرایطی خواستار شود. موارد حکم تخلیه مستاجر به موجب ماده 14 این قانون مشخص گردیده اند که عبارتند از:

در موردی که مستاجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر، در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود‌ قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره، به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده و مستاجر، آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌ نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند.

در صورتی که در اجاره‌ نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره، هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط به این که خریدار، بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر، یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت، اگر خریدار، تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک، برای تخلیه، مراجعه نکند، درخواست تخلیه به این علت، تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق، داشته باشد.

هر گاه مورد اجاره در معرض خرابی باشد و همچنین امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.

اگر از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هر گاه مورد اجاره، برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر، بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد، مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر، در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر، از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌ المثل، خودداری کرده باشد.

موارد مذکور، مربوط به زمانی هستند که قانون حاکم بر روابط بر موجر و مستاجر، قانون مصوب 1356 است. همچنین، باید این نکته در نظر گرفته بشود که این قانون صرفا در خصوص اماکن تجاری بوده و این قانون در خصوص اجاره اماکن مسکونی اعمال نمی گردد. قراردادهای اجاره مسکونی منعقد شده بعد از سال 1376، تابع قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و قانون مدنی می باشند. به موجب این قوانین حکم تخلیه فوری مستاجر، در یک حالت، ممکن است که عبات است از: 

انقاضای مدت : ‌به موجب ماده 3 این قانون : " پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای‌ ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت."

تعدی و تفریط مستاجر: به موجب ماده 487 قانون مجازات اسلامی: " هرگاه مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر، قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد." بنابراین، یکی از مواردی که موجر به می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند، تعدی و تفریط مستاجر است.

استعمال عین مستاجره خارج از توافق: بر اساس ماده 492 : "اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال کند و منع آن، ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت." بنابراین، مستاجر باید از عین مستاجره در حوزه توافقات استعمال کند، در غیر این صورت، موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

در موارد فوق، مانند انقضای مدت عقد اجاره، موجر می تواند با تنظیم دادخواست تخلیه ملک استیجاری، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با همراه داشتن مدارک از شورا، حکم مذکور را درخواست نماید. همچنین، اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید، موجر می‌ تواند به استناد اجاره نامه ( اگر اجاره‌ نامه، رسمی باشد) از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره‌ بها را درخواست نماید.