در غیاب تدابیر کنترلی وعده داده شده از سوی «فرابورس»، مبادله امتیاز وام خرید مسکن همچنان با قیمت بالا در حال انجام است و ماندگاری حباب در این بازار، فرصت استفاده خریداران مصرفی مسکن از 45 میلیون تومان تسهیلات بانکی را مخدوش کرده است.
حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و عضو شورای‌عالی بورس روز گذشته در واکنش به تداوم نوسانات شدید قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، از موضع مخالف وزارتخانه نسبت به سفتهبازی در این بازار خبر داد و به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سفتهبازی با امتیاز «وام خرید» را در شورای بورس پیگیری می‌کنیم و برای مهار آن با ابزارهای جدید که یکی از آنها اعمال محدودیت خرید اشخاص حقیقی می‌تواند باشد، چاره‌اندیشی خواهیم کرد.
با نزدیک‌شدن به فصل نقل و انتقالات ملکی و شروع خریدهای تابستانی در بازار مسکن، امکان دسترسی متقاضیان به وام خرید به خاطر آنچه «تداوم وضعیت سفتهبازی در بازار اوراق مسکن» عنوان می‌شود، در پایین‌ترین سطح قرار دارد.
بانک مسکن تسهیلات 45میلیون تومانی خرید آپارتمان -35میلیون وام خرید به‌اضافه 10میلیون وام تعمیرات- را صرفا ازطریق فروش اوراق در فرابورس، در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد، به گونه‌ای که سپرده‌گذاران بانک مسکن به عنوان دارندگان اوراق، امتیاز خود را در بازار فرابورس به افرادی که به هر دلیل میلی به سپرده‌گذاری و حبس سرمایه اولیه در بانک ندارند، می‌فروشند.
دو گروه، منشأ سفتهبازی
هرچند هدف از راه‌اندازی بازار رسمی معاملات اوراق وام مسکن در فرابورس، کمک به تقاضای مصرفی برای دسترسی ارزان‌قیمت به تسهیلات خرید بود، اما در دست‌کم پنج ماه گذشته که سقف وام از 25میلیون به 45میلیون تومان افزایش پیدا کرد، حباب قیمتی دست از سر اوراق مسکن برنداشته و نوسانات شدید در این بازار، باعث شده صرفه‌اقتصادی استفاده از وام خرید مسکن متزلزل شود.
منشأ سفتهبازی در بازار اوراق وام مسکن را دو گروه از سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی شکل داده‌اند. گروه اول را شرکت‌ها یا موسساتی تشکیل می‌دهند که گفته می‌شود بخشی از آنها وابسته به بانک‌ها هستند و برای حفظ دارایی‌های نقدی‌شان، به سرمایه‌گذاری در بازار اوراق مسکن رو آورده‌اند. محاسبات مالی نشان می‌دهد در چند ماه اخیر، نرخ سود سرمایه‌گذاری در بازار اوراق خرید مسکن از 30درصد کمتر نبوده، درحالی که بازدهی سایر بازارها ازجمله بورس، منفی گزارش شده است. این نابرابری در بازدهی، به افزایش تقاضای سرمایه‌ای در کنار تقاضای مصرفی، برای خرید اوراق مسکن دامن زده است.
گروه دوم خریداران سرمایه‌ای را نیز متقاضیان حقیقی تشکیل می‌دهند که صرفا با هدف نوسان‌گیری –خرید در کف و فروش در اوج قیمت- اقدام به معاملات مکرر اوراق می‌کنند.
افت 8درصدی بعداز رشد 48درصدی
تحت‌تاثیر رفتار سفته‌بازها، در نیمه اردیبهشت امسال، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن با 48درصد افزایش نسبت به ابتدای سال، از 92هزار تومان هم فراتر رفت و هزینه دسترسی به وام 45میلیونی، به نزدیک 5/8 میلیون تومان رسید. قیمت اوراق در زمستان سال گذشته حدود 40 هزار تومان بود.
هم‌اکنون اگرچه نرخ فروش هر فقره اوراق 500 هزار تومانی، نسبت به بالاترین سطح اردیبهشت، حدود 8درصد کاهش پیدا کرده و به 85 هزار تومان رسیده، اما کارشناسان معتقدند: سطح فعلی قیمت وام مسکن به خاطر نسبت آن با ارزش وام، مناسب خریداران مصرفی نیست و باید کاهش پیدا کند.
وعده جلوگیری از معاملات مکرر
نمودار نوسانات قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک ماه اخیر حکایت از افت‌وخیزهای شدید نرخ مبادله دارد و ناپایداری جو بازار اوراق، تحت‌تاثیر رفتارهای سفته‌بازانه را بازگو می‌کند.
ماه گذشته چند روز قبل از آنکه قیمت اوراق در یک اتفاق بی‌سابقه به بالاترین سطح برسد، مسوولان فرابورس از تصویب راهکار مهار سفتهبازی در این بازار خبر دادند و اعلام کردند: برای جلوگیری از خرید و فروش مکرر اوراق، محدودیت زمانی وضع شده است تا دارندگان اوراق در 2 ماه اول از زمان خرید، حق فروش نداشته باشند.
اما با مشخص شدن موعد اجرای این تصمیم، عملا این طرح طی هفته‌های اخیر بر قیمت معاملات اوراق، افاقه نکرد.
فرابورس طرح «ممنوعیت فروش اوراق مسکن زودتر از 2 ماه» را بنا دارد، از ابتدای تیرماه اجرایی کند و در روزهای گذشته اعلام این خبر صرفا باعث افزایش میل به معاملات بیشتر برای در امان ماندن از محدودیت پیش‌رو شد که در نتیجه این تحریک، قیمت نیز کاهش آنچنانی پیدا نکرد.
از طرفی، با فرض آنکه این طرح از ابتدای تابستان به اجرا دربیاید و نگهداری حداقل 2 ماهه اوراق در دست دارندگان آن، اجباری شود، اگرچه حالت سفتهبازی با معاملات مکرر، از بین می‌رود، اما در مقابل، عرضه لحظه‌ای اوراق تسهیلات مسکن برای پاسخ به متقاضیان مصرفی در بازار تابستانی، کاهش پیدا می‌کند و همین اشکال می‌تواند مجددا باعث رشد قیمت اوراق شود.
با این حال کارشناسان بازار اوراق مسکن می‌گویند، فرابورس ممکن است این طرح را به جای محدودیت 2 ماهه، به شکل محدودیت سه ماهه زمان فروش، در بازار اعمال کند.
امروز جلسه برگزار می‌شود
روزگذشته حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و عضو شورای‌عالی بورس درباره وضع موجود بازار اوراق مسکن گفت: شورا نگران این بحث است و قرار شده در جلسه‌ای که احتمالا صبح دوشنبه (امروز) در سازمان بورس برگزار می‌شود، موضوع نوسانات قیمت اوراق وام خرید مسکن مورد بررسی قرار بگیرد.
عبده تبریزی با بیان اینکه کاربرد سفتهبازی در اوراق مسکن از اهداف وزارت راه‌وشهرسازی به دور است، افزود: عرضه اوراق برای تامین‌مالی خریداران مسکن، پیش‌بینی شده است و باید برخی ابزارها برای مهار جریان سفتهبازی طراحی شود، از جمله اینکه در صورت امکان مکانیزمی طراحی شود تا هر فرد حقیقی یا حقوقی بتواند یکبار با اوراق معامله انجام دهد. همچنین پیشنهاد محدودیت خرید اوراق توسط اشخاص حقوقی نیز گزینه دیگری است که قابلیت بررسی دارد.
