ایده جدید دولت برای تحقق وعده چهار میلیون مسکن / افزایش سرعت ساخت با «مسکن تدریجی» محقق می‌شود؟

به گزارش تابناک اقتصادی؛ مسکن یکی از مسائل و چالش‌های اجتماعی و اقتصادی به شمار می‌رود که سطح رفاه و کیفیت زندگی بسیاری از خانوارها را به ویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت کشور طی دهه‌های اخیر تحت تأثیر قرار داده است.

شاخص «فقر مسکن» که بیانگر «سهم بالای هزینه تامین مسکن در کل هزینه خانوار» است، نشان می‌دهد ۳۶ درصد خانوارها در ایران دچار «فقر مسکن» هستند. در شهرها این جمعیت، ۴۵ درصد و در تهران ۷۹ درصد است.

آمارها نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارهای شهری، به ۶۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد. همچنین گزارش‌های بازار مسکن در کلانشهر تهران، گویای این است که ۴۳ درصد مردم اجاره‌نشین هستند و از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ قیمت مسکن در این کلانشهر، رشد یک هزار و ۶۲۵ درصدی قیمت برای هر متر مربع به دنبال داشته است.

بنابراین، در دو دهه گذشته راهکارهای متفاوت و عملیاتی در راستای حل مسأله مسکن و پاسخگویی به یکی از مهمترین نیازهای اولیه خانوارها ارائه شده که هر یک در کنار محاسنی که داشته‌اند، مشکلات و معضلاتی نیز از نظر اجتماعی و اقتصادی برای شهروندان و دولت ایجاد کرده است.

مسکن تدریجی در پی رفع ایرادات مسکن‌های حمایتی

اقتصاددانان و کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی در کنار پیگیری حل مسأله مسکن در بعد کلان، طرح‌هایی را در سطوح میانه و خرد و در میان‌مدت و کوتاه‌مدت ارائه داده‌اند تا به این طریق راهی به سمت تعدیل بازار مکاره مسکن در قالب بسته‌های حمایتی بردارند.

مسکن تدریجی یکی از طرح‌های حمایتی متناسب با توسعه پایدار است که با در نظر گرفتن معایب و ایرادات طرح‌های پیشین حمایتی از جمله مسکن مهر و مسکن اجتماعی و به منظور خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن ارائه شده است.

مسکن تدریجی خانه‌هایی را فراهم می‌کند که می‌توانند توسط خود ساکنان توسعه داده شوند. هدف اصلی این راهکار، کاهش بار هزینه‌های توسعه در کوتاه ترین  زمان است، به طوری که مسکن در مکانی ساخته شود که کاملا مطلوب باشد.

این طرح زمینه تکمیل و توسعه مسکن  در یک مدت زمان به نسبت طولانی را امکان پذیر و شرایط زندگی بهتر برای ساکنان را فراهم می‌کند‌.

چه مسائلی باعث شده است که ایده مسکن تدریجی ارائه و دنبال شود؟

مسکن مهر شاید نخستین طرح حمایتی مسکن در سطح کلان باشد که در کشور اجرا شده است. سال ۱۳۸۶ لایحه مسکن مهر از سوی دولت وقت به مجلس ارائه و با تصویب نمایندگان و تأیید شورای نگهبان به قانون تبدیل شد.

هدف از این قانون، خانه‌دار کردن قشرهای ضعیف و کم درآمد جامعه در قالب واگذاری زمین از سوی دولت به صورت اجاره ۹۹ ساله  و پرداخت تسهیلات کم بهره ۴ درصدی برای روستاییان و شهرهای کوچک و ۹ درصدی برای کلان شهرها بود که در کنار نتایج مثبتی که برای آن عنوان می‌شود، با معایبی نیز همراه بود. فارغ از دیدگاه هایی که آن را موجب رشد نقدینگی و افزایش تورم در کشور می‌دانند، شکل و طراحی بافت‌های مسکن مهر محل ایراد بوده است.

بلندمرتبه سازی و ساخت شهرهایی با تراکم بالا در حاشیه شهرها، از مهمترین ایرادات مسکن مهر است که به بیان منتقدان این سبک احداث مسکن، به کاهش کیفیت زندگی در قالب زندگی نامطلوب آپارتمانی و  در این شهرهای جدید منجر شده است.

ساخت و تامین مسکن به شیوه آپارتمانی و انبوه سازی نه فقط از بعد اجتماعی به کاهش کیفیت و همچنین سرمایه اجتماعی ساکنان در شهرهای جدید مسکن مهر شده است، بلکه زمانبر بوده و با توجه به همین مسأله خانه‌دار شدن شهروندان فاقد مسکن را به یک فرآیند طولانی تبدیل کرده است.

مسکن تدریجی زمینه‌ای برای رشد و بهبود فضای مسکونی در میان مدت است که شرایط زندگی بهتر را برای ساکنان بدون تحمیل یکباره هزینه‌های ساخت مسکن امکانپذیر می‌کند.

در همین زمینه، علیرضا جعفری معاون وزیر راه و شهرسازی مهرماه سال جاری با اشاره به تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن حمایتی، گفت که صرفا به‌ دنبال تولید مسکن نیستیم، باید همزمان شهرسازی را نیز پیش ببریم و در کنار ساخت و سازها به مسائل اجتماعی، فرهنگی،‌ آموزشی، بهداشتی و … توجه شود.

وی اولویت وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای نهضت ملی مسکن را  ساخت مسکن با تراکم پایین و ویلایی یک طبقه در شهرهایی دارای زمین عنوان کرد؛ «با برنامه‌ریزی صورت گرفته “مسکن تدریجی” در این اراضی ساخته خواهد شد.»

مسکن تدریجی در مرحله نخست، الگویی ساده با قابلیت توسعه در زمانی کوتاه و متناسب با نیاز خانوار را فراهم می‌کند. در این الگو نیازهای اولیه یک مسکن امن و ایمن با ایجاد  زیرساخت‌هایی از جمله  فاضلاب، آب آشامیدنی و بهداشت عمومی، پیش‌بینی، طراحی و اجرا می‌شود.

در مرحله بعد بخش های مختلف با توجه به نیاز خانواده در زمانی دیگر ایجاد می‌شود و در کنار تامین زیرساخت‌های اولیه، با ایجاد حس مالکیت و استقلال فضا و محل سکونت، کاهش تراکم جمعیت در یک فضای اندک، آثار مثبت اجتماعی، روانی برای خانواده‌ها به دنبال خواهد داشت.

در پروژه مسکن تدریجی طراحی بافت شهری و معماری بر ساخت مسکن ویلایی به صورت موازی و نه طبقه ای دنبال می‌شود؛ از این روی، ساخت و تکمیل یک واحد مسکونی منوط به ساخت واحد مسکونی دیگر نخواهد بود. همین مزیتی بزرگ در این طرح به شمار می‌رود.

ساخت مسکن به صورت ویلایی و موازی، فارغ از ایرادات بافت متراکم و آپارتمانی پروژه مسکن مهر، زمان احداث و اتمام سکونت‌گاه‌ها را به حداقل می‌رساند و از سویی متناسب با توان اقتصادی خانوارها، حداقل امکانات یک مسکن امن و ایمن و بهداشتی را در مراحل ابتدایی فراهم و امکان تکمیل و توسعه آن را در آینده برای خانوارها میسر می‌کند.

مسکن تدریجی؛ مانعی در برابر شوک های تورمی

تورم و شوک های تورمی یکی از عواملی است که به التهابات بازار مسکن در قالب ساخت، خرید و اجاره دامن می‌زند و فشارهای بسیاری را بر سازندگان، متقاضیان و خانوارهای فاقد مسکن وارد می‌کند.

رشد تورمی و تکانه‌های اقتصادی که در کنار افزایش قیمت بی رویه کالاها و خدمات به افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی منجر می‌شود و همین مسأله فشارهایی سنگین را بر سازندگان و تولیدکنندگان مسکن تحمیل می‌کند.

رشد تورم و افزایش قیمت مواد و مصالح مورد نیاز برای ساخت مسکن علاوه بر اینکه فرآیند ساخت را طولانی‌ می‌کند با افزایش قیمت نهایی خریداران و متقاضیان مسکن را در تنگنا قرار داده و کاهش توان خرید را در پی دارد.

همین مسأله باعث شده که بسیاری اوقات مسکن دچار رکود شود زیرا نه متقاضی، توان خرید و احداث مسکن را دارد و نه تولیدکنندگان فروش آن را مقرون به صرفه می‌دانند.

تجربه ساخت مسکن تدریجی در برخی شهرها و طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که این طرح الگوی مناسبی برای تسریع در ساخت مسکن و خانه‌دار شدن خانوارها خواهد بود.

بنابر گزارش‌های منتشرشده در استان یزد نزدیک به ۱۰۰ واحد مسکن تدریجی تحویل و ۷ هزار واحد یک طبقه کلیدزنی جدید شده است. همچنین قرار است که ۴۰ هزار واحد در سراسر استان یزد به صورت یک طبقه ساخته شود.

به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی در راستای ساخت مسکن تدریجی برای شهرهایی از جمله بینالود، ایوانکی، عالیشهر، ورامین، شیرین‌شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر زمین ویلایی در اختیار مردم قرار می‌گیرد.

مسکن تدریجی الگویی در راستای تامین مسکن برای خانوارها با در نظر گرفتن اولویت زمان و توان اقتصادی آنها و متناسب با توسعه پایدار است که ضمن توجه به کیفیت در فراهم کردن یکی از نیازهای اولیه خانواده‌ها، ابعاد اجتماعی و روانی را در ساخت و احداث سکونتگاه‌های شهری جدید هدف قرار داده است.

پیگیری و اجرای این طرح با توجه به نمونه‌های داخلی و جهانی آن، زمینه ساز تعادل در تقاضا و عرضه از یک سو و کاهش شوک های تورمی در بازار مسکن خواهد بود.