بحث تغییر قیمت مسکن داغ‌ترین بحث در بین فعالان بازار مسکن، متقاضیان و مسؤولان این بخش حیاتی از اقتصاد است.
هر چند در بازه‌های زمانی مختلف پیش‌بینی قیمت مسکن در ایران از صحت چندانی برخوردار نبود ولی به صورت یک سیکل با دوره زمانی مشخص قیمت مسکن در اوایل تابستان رشد خود را شروع می‌کرد و با آغاز فصل سرما قیمت مسکن از یک سو اجاره بها از سوی دیگر کاهش می‌یافت.
در برخی از مناسبت‌ها همچون ماه‌های رمضان و بعضا محرم و صفر مسکن چه به لحاظ تولید و چه به لحاظ خرید و فروش از افت محسوسی برخوردار می‌شد کما اینکه در ایام اسفندماه با نزدیکی به نوروز و همزمان با رونق گرفتن بازار سایر کالاها، مسکن و خودرو نیز از رونق همه ساله برخوردار می‌شدند. اما در پی جهانی شدن بحران مالی و سرایت موردی آن به اقتصاد ایران بازار مسکن وارد رکودی طولانی شده است به گونه‌ای که مسؤولان وزارت مسکن و شهرسازی که در دولت نهم منکر این رکود بودند، در دولت دهم به فکر چاره‌اندیشی و پیشگیری از بحران کمبود مسکن در آینده‌ای نه چندان دور افتادند.
اما برای اینکه بازار مسکن دستخوش چه تغییراتی خواهد شد، مولفه‌های بسیاری مطرح است که برخی کاهنده و برخی دیگر افزاینده است، خاصه اینکه در سالی که پیش رو داریم، قانون هدفمندی یارانه‌ها از یکسو و خروج آرام آرام اقتصاد جهانی از بحران مالی از دیگر سو بازارهای کالا، سرمایه و خدمات کشور را تحت تاثیر مستقیم خود قرار خواهند داد.
دکتر مسعود نیلی رییس دانشکده اقتصاد دانشگاه شریف در خصوص تاثیر هدفمند کردن یارانه بر بازار مسکن معتقد است: از آنجا که صنایع تولید فلزات اساسی و کانی‌های غیر فلزی صنایعی هستند که در مسکن استفاده می شوند و بیشترین تاثیر را از اجرای طرح می‌پذیرند، می‌توان افزایش قیمت تمام شده ساختمان و لاجرم افزایش قیمت مسکن را پیش بینی کرد.
هرچند نیلی سعی می‌کند که در مورد نرخ مسکن در آینده اظهار نظر صریحی نکند و بلافاصله قیمت مسکن را متاثر از مولفه پیچیده دیگری به نام قیمت زمین در ایران برمی‌شمارد. اما واقعیت امر این است که قیمت تمام شده ساخت هر متر زمین که یکی از مولفه‌های اصلی تعیین قیمت مستغلات است، بعد از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها افزایش خواهد یافت. موضوعی بدیهی که گئورک وارطان و هاشمی از اعضای کمیسیون صنایع مجلس شورای اسلامی نیز آن را تایید می‌کنند.
محمد خوش چهره استاد اقتصاد دانشگاه تهران و نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی، معتقد است، با شرایط موجود تصویر نگران کننده‌ای در خصوص آینده بازار مسکن وجود دارد و با توجه به تاثیر اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها و تاثیرات تورمی آن که سبب افزایش قیمت تمام شده ساخت میشود، از حاشیه سود تولید کنندگان مسکن کاسته میشود و برای حل این معضل پیشنهاد کرد دولت برای نشاط بخش مسکن باید سود 40 تا 50 درصدی برای سازنده‌ها در نظر بگیرد و تحقق آن را تضمین کند.
اما از دیگر مسایلی که نگرانی ها در مورد ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن را افزایش می‌دهد، عدم توازن عرضه و تقاضا در دو،سه سال گذشته است. به دنبال رکود اقتصادی بسیاری از تولید کنندگان به خصوص تولیدکنندگان حرفه‌ای مسکن تولید مسکن را با شدت کمتری دنبال کردند، زیرا از یکسو می‌خواستند از افت چشمگیر واحدهای تولیدی خود بکاهند و از سوی دیگر به علت عدم فروش به موقع واحدهای تولیدی خود عملا با کمبود نقدینگی برای اجرای پروژه‌های جدید روبه رو شدند.
وزیر مسکن هفته گذشته در حالی از نیاز سه میلیون و ششصد هزار واحدی کشور پرده برداشت که طبق خوشبینانه ترین آمارها تولید کشور یک میلیون واحد مسکونی است. لاهوتی مخبر کمیسیون عمران مجلس در این‌باره معتقد است که با فرض احداث یک میلیون مسکن مهر در مدت پنج سال و ساخت همین تعداد توسط انبوه سازان و ساخت دویست هزار واحد مسکونی توسط شهروندان نهایتا بازار مسکن عرضه‌ای بین ششصد تا هفتصد هزار واحد مسکونی خواهد داشت. این در حالی است که طبق برآورد کارشناسان نیازهای جدید مسکن سالانه در حدود یک میلیون واحد است.
کمبود اولیه عرضه در بازار مسکن و پیشی گرفتن تقاضاهای جدید بر عرضه‌های جدید بازار نتیجه‌ای جز گران شدن مسکن را در پی نخواهد داشت. هرچند که دولت توانسته تا کنون با اتخاذ سیاستهای پولی سخت‌گیرانه بازار مسکن را از طرف تقاضا کنترل کند، اما آنچه مسلم است این است که دولت نمی‌تواند و نمی‌خواهد وضعیت رکودی فعلی همچنان تداوم یابد. خوش چهره در اتقاد از سیاستهای پولی دولت، می‌گوید: برخی از مسؤولان ارشد به قیمت کنترل رفتارهای سوداگرانه از رکود پیش‌آمده استقبال می‌کنند، این رویکرد همچون پزشکی است که برای کنترل تب بیمار به فوت او رضایت می دهد.
از دیگر مواردی که علاوه بر گمانه‌ها، علت افزایش قیمت مسک می‌تواند بشود، اتخاذ سیاستهای نامناسب در ارایه تسهیلات است. دکتر بیت‌الله ستاریان کارشناس سرشناس مسکن در این‌باره با اشاره به تصمیم بانک مرکزی مبنی بر ارایه وام مسکن به واحدهای دارای عمر کمتر از پنج سال، خاطرنشان می‌کند: اگر چه این سیاست می‌تواند آینده‌ای روشن را برای بازار مسکن به همراه داشته باشداما قطعا افزایش قیمت مسکن نیز یکی از نتایج اجرای آن خواهد بود.
ستاریان با اشاره به الگوهای اقتصادی، هر رونقی در بازار را با یک افزایش قیمتی همراه می‌داند. اما اتخاذ این تصمیم را تشویقی دانست برای افزایش ساخت وساز در کشور تا شاید از این طریق رونق را به بازار مسکن بازگرداند. این افزایش قیمت قطعا مربوط به خانه‌های زیر پنج سال و نوساز نخواهد بود و قطعا این افزایش قیمت شامل تمام خانه‌ها خواهد شد.
در حالی که گمانه زنی کارشناسان و نمایندگان مجلس از افزایش قیمت مسکن در آینده خبر می دهد اما مقامات وزارت مسکن نظری مخالف این دارند.
عملکرد به نسبت مناسب مسکن مهر در دولت نهم و اتخاذ استراتژی‌های راهبردی تر از سوی نیک زاد عملا سبب افزایش ساخت و ساز در بخش مسکن مهر شده است. که به علت تامین برخی از نیازهای بازار عملا ضربه گیر قیمت مناسبی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در شهرستان‌ها می باشد.
ابوالفضل صومعلو معاون امورساختمان و مسکن وزیر مسکن وشهرسازی ، با اشاره به سیاست عرضه بیشتر برای رونق دادن بخش مسکن گفت: بازار مسکن از لحاظ قیمت ها هم اکنون وضعیت متعادلی دارد. ابوالفضل صومعلو با بیان اینکه بخش مسکن را با دو نوع سیاست می توان رونق داد، تصریح کرد: یکی از این سیاست‌ها عرضه و دیگری تقاضای مسکن است که در حال حاضر ما با استفاده از سیاست عرضه به بخش مسکن رونق داده ایم.
آنچه مسلم است در زمان نیکزاد از یک سو پروژه‌های مسکن مهر دولت نهم به بهره‌برداری رسیده است و از سوی دیگر سرعت عملیاتی وزارت مسکن از پیشرفت قابل توجهی برخوردار شده است. به گونه‌ای که اکثر نمایندگان از عملکرد وزارت مسکن دولت دهم ابراز خرسندی داشتند.
صومعلو با تاکید بر اینکه با تقویت عرضه در بخش مسکن هم رونق ایجاد خواهد شد و هم قیمتهای این بخش کنترل می شود،ادامه داد: ساخت یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مهر شهری و روستایی که با سرعت در حال اجرا است، تاثیر گذاری لازم برای کنترل قیمت های مسکن در کشور را دارد وآنهایی که نیازمند واقعی مسکن هستند ، می دانند دولت با دادن زمین رایگان و اعطای تسهیلات در پی حل مشکل آنها است.
معاون امور مسکن و ساختمان وزیر مسکن و شهرسازی که در حداقل چند ماه اخیر با ارایه آمار ساخت و سازها و میزان پیشرفت پروژه‌های مسکن مهر از برابری عرضه و تقاضا در بازار مسکن خبر می‌دهد حضور انبوه سازان د ر ساخت واحدهای مسکونی مهر پررنگ ارزیابی می کند و از ساخت بیش از صد هزار واحد مسکونی مهر را در سراسر کشور توسط انبوه سازان خبر می‌دهد.
از دیگر اقدامات مجموعه دولت برای افزایش تقاضا در بازار افزایش تعامل وزارت مسکن با انبوه سازان، تلاش برای گشایش خطوط اعتباری جدید و هدایت تسهیلات به سمت ساخت و ساز است. صومعلو در همین راستا در ماه جاری جلسه‌ای را با نمایندگان انبوه سازان سراسر کشور برگزار کرد . در این جلسه قرار شد با انجام هماهنگی های لازم ، کار مسکن مهر انبوه سازان از طریق کانون سراسری آنها در استان‌ها توزیع شود.
وزیر مسکن نیز با معاون خود هم عقیده است و معتقد با تلاش‌هایی که در حال انجام است، قیمت مسکن نه تنها افزایش پیدا نمی‌کند بلکه کاهش هم خواهد یافت.
این اظهارات مقامات دولتی در حالی است که برخی از کارشناسان بخش مسکن معتقدند دیگر نمی‌توان این بازار را در حالت انتظار نگه داشت و در ماه‌های پایانی امسال شاهد افزایش قیمتها خواهیم بود. البته نباید فراموش شود فرا‌رسیدن ماه رمضان نیز طبق معمول بر بازار خرید وفروش تأثیر دارد و تا حدودی این بازار را نسبت به ماه‌های قبل کند تر خواهد کرد.
هر چند تا فرا رسیدن ماه رمضان (اواخر مردادماه) تقریبا دو ماه باقی مانده است اما پیش بینی می شود به دلیل قرار گرفتن این ماه در اواسط فصل ساخت و ساز همانند سال گذشته بازار مسکن را وارد رکود کند. تجربه به خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم می‌گوید، به طور طبیعی ماه رمضان بر بازار خرید وفروش تأثیر می‌گذارد چون عده‌ای معتقد نیستند در این ماه به کسب وکار بپردازند .
اما در دو سوی جریان برخی کارشناسان گرانی مسکن را در ماه‌های آینده محتمل می دانند ولی عده‌ای دیگر از جمله مدیران دولتی مدعی عدم افزایش قیمتها در ماه‌های آتی هستند. اما هر دو دسته بر یک چیز اذعان دارند و آن رکود حاکم بر بازار است که یافته‌های علمی و تجربه تاریخی نوید روزهای سختی را برای بازار مسکن می دهد و همین امر خود کافی است تا سیاست گذاران عمرانی و پولی کشور با ظرافت بیشتری عمل کنند، تا باعث ایجاد شوک قیمتی و شاهد جهش دوباره قیمت مسکن نباشیم.
منبع: پیام ساختمان و تاسیسات
هر چند در بازه‌های زمانی مختلف پیش‌بینی قیمت مسکن در ایران از صحت چندانی برخوردار نبود ولی به صورت یک سیکل با دوره زمانی مشخص قیمت مسکن در اوایل تابستان رشد خود را شروع می‌کرد و با آغاز فصل سرما قیمت مسکن از یک سو اجاره بها از سوی دیگر کاهش می‌یافت.
در برخی از مناسبت‌ها همچون ماه‌های رمضان و بعضا محرم و صفر مسکن چه به لحاظ تولید و چه به لحاظ خرید و فروش از افت محسوسی برخوردار می‌شد کما اینکه در ایام اسفندماه با نزدیکی به نوروز و همزمان با رونق گرفتن بازار سایر کالاها، مسکن و خودرو نیز از رونق همه ساله برخوردار می‌شدند. اما در پی جهانی شدن بحران مالی و سرایت موردی آن به اقتصاد ایران بازار مسکن وارد رکودی طولانی شده است به گونه‌ای که مسؤولان وزارت مسکن و شهرسازی که در دولت نهم منکر این رکود بودند، در دولت دهم به فکر چاره‌اندیشی و پیشگیری از بحران کمبود مسکن در آینده‌ای نه چندان دور افتادند.
اما برای اینکه بازار مسکن دستخوش چه تغییراتی خواهد شد، مولفه‌های بسیاری مطرح است که برخی کاهنده و برخی دیگر افزاینده است، خاصه اینکه در سالی که پیش رو داریم، قانون هدفمندی یارانه‌ها از یکسو و خروج آرام آرام اقتصاد جهانی از بحران مالی از دیگر سو بازارهای کالا، سرمایه و خدمات کشور را تحت تاثیر مستقیم خود قرار خواهند داد.
دکتر مسعود نیلی رییس دانشکده اقتصاد دانشگاه شریف در خصوص تاثیر هدفمند کردن یارانه بر بازار مسکن معتقد است: از آنجا که صنایع تولید فلزات اساسی و کانی‌های غیر فلزی صنایعی هستند که در مسکن استفاده می شوند و بیشترین تاثیر را از اجرای طرح می‌پذیرند، می‌توان افزایش قیمت تمام شده ساختمان و لاجرم افزایش قیمت مسکن را پیش بینی کرد.
هرچند نیلی سعی می‌کند که در مورد نرخ مسکن در آینده اظهار نظر صریحی نکند و بلافاصله قیمت مسکن را متاثر از مولفه پیچیده دیگری به نام قیمت زمین در ایران برمی‌شمارد. اما واقعیت امر این است که قیمت تمام شده ساخت هر متر زمین که یکی از مولفه‌های اصلی تعیین قیمت مستغلات است، بعد از اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها افزایش خواهد یافت. موضوعی بدیهی که گئورک وارطان و هاشمی از اعضای کمیسیون صنایع مجلس شورای اسلامی نیز آن را تایید می‌کنند.
محمد خوش چهره استاد اقتصاد دانشگاه تهران و نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی، معتقد است، با شرایط موجود تصویر نگران کننده‌ای در خصوص آینده بازار مسکن وجود دارد و با توجه به تاثیر اجرای قانون هدفمند شدن یارانه‌ها و تاثیرات تورمی آن که سبب افزایش قیمت تمام شده ساخت میشود، از حاشیه سود تولید کنندگان مسکن کاسته میشود و برای حل این معضل پیشنهاد کرد دولت برای نشاط بخش مسکن باید سود 40 تا 50 درصدی برای سازنده‌ها در نظر بگیرد و تحقق آن را تضمین کند.
اما از دیگر مسایلی که نگرانی ها در مورد ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن را افزایش می‌دهد، عدم توازن عرضه و تقاضا در دو،سه سال گذشته است. به دنبال رکود اقتصادی بسیاری از تولید کنندگان به خصوص تولیدکنندگان حرفه‌ای مسکن تولید مسکن را با شدت کمتری دنبال کردند، زیرا از یکسو می‌خواستند از افت چشمگیر واحدهای تولیدی خود بکاهند و از سوی دیگر به علت عدم فروش به موقع واحدهای تولیدی خود عملا با کمبود نقدینگی برای اجرای پروژه‌های جدید روبه رو شدند.
وزیر مسکن هفته گذشته در حالی از نیاز سه میلیون و ششصد هزار واحدی کشور پرده برداشت که طبق خوشبینانه ترین آمارها تولید کشور یک میلیون واحد مسکونی است. لاهوتی مخبر کمیسیون عمران مجلس در این‌باره معتقد است که با فرض احداث یک میلیون مسکن مهر در مدت پنج سال و ساخت همین تعداد توسط انبوه سازان و ساخت دویست هزار واحد مسکونی توسط شهروندان نهایتا بازار مسکن عرضه‌ای بین ششصد تا هفتصد هزار واحد مسکونی خواهد داشت. این در حالی است که طبق برآورد کارشناسان نیازهای جدید مسکن سالانه در حدود یک میلیون واحد است.
کمبود اولیه عرضه در بازار مسکن و پیشی گرفتن تقاضاهای جدید بر عرضه‌های جدید بازار نتیجه‌ای جز گران شدن مسکن را در پی نخواهد داشت. هرچند که دولت توانسته تا کنون با اتخاذ سیاستهای پولی سخت‌گیرانه بازار مسکن را از طرف تقاضا کنترل کند، اما آنچه مسلم است این است که دولت نمی‌تواند و نمی‌خواهد وضعیت رکودی فعلی همچنان تداوم یابد. خوش چهره در اتقاد از سیاستهای پولی دولت، می‌گوید: برخی از مسؤولان ارشد به قیمت کنترل رفتارهای سوداگرانه از رکود پیش‌آمده استقبال می‌کنند، این رویکرد همچون پزشکی است که برای کنترل تب بیمار به فوت او رضایت می دهد.
از دیگر مواردی که علاوه بر گمانه‌ها، علت افزایش قیمت مسک می‌تواند بشود، اتخاذ سیاستهای نامناسب در ارایه تسهیلات است. دکتر بیت‌الله ستاریان کارشناس سرشناس مسکن در این‌باره با اشاره به تصمیم بانک مرکزی مبنی بر ارایه وام مسکن به واحدهای دارای عمر کمتر از پنج سال، خاطرنشان می‌کند: اگر چه این سیاست می‌تواند آینده‌ای روشن را برای بازار مسکن به همراه داشته باشداما قطعا افزایش قیمت مسکن نیز یکی از نتایج اجرای آن خواهد بود.
ستاریان با اشاره به الگوهای اقتصادی، هر رونقی در بازار را با یک افزایش قیمتی همراه می‌داند. اما اتخاذ این تصمیم را تشویقی دانست برای افزایش ساخت وساز در کشور تا شاید از این طریق رونق را به بازار مسکن بازگرداند. این افزایش قیمت قطعا مربوط به خانه‌های زیر پنج سال و نوساز نخواهد بود و قطعا این افزایش قیمت شامل تمام خانه‌ها خواهد شد.
در حالی که گمانه زنی کارشناسان و نمایندگان مجلس از افزایش قیمت مسکن در آینده خبر می دهد اما مقامات وزارت مسکن نظری مخالف این دارند.
عملکرد به نسبت مناسب مسکن مهر در دولت نهم و اتخاذ استراتژی‌های راهبردی تر از سوی نیک زاد عملا سبب افزایش ساخت و ساز در بخش مسکن مهر شده است. که به علت تامین برخی از نیازهای بازار عملا ضربه گیر قیمت مناسبی برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن در شهرستان‌ها می باشد.
ابوالفضل صومعلو معاون امورساختمان و مسکن وزیر مسکن وشهرسازی ، با اشاره به سیاست عرضه بیشتر برای رونق دادن بخش مسکن گفت: بازار مسکن از لحاظ قیمت ها هم اکنون وضعیت متعادلی دارد. ابوالفضل صومعلو با بیان اینکه بخش مسکن را با دو نوع سیاست می توان رونق داد، تصریح کرد: یکی از این سیاست‌ها عرضه و دیگری تقاضای مسکن است که در حال حاضر ما با استفاده از سیاست عرضه به بخش مسکن رونق داده ایم.
آنچه مسلم است در زمان نیکزاد از یک سو پروژه‌های مسکن مهر دولت نهم به بهره‌برداری رسیده است و از سوی دیگر سرعت عملیاتی وزارت مسکن از پیشرفت قابل توجهی برخوردار شده است. به گونه‌ای که اکثر نمایندگان از عملکرد وزارت مسکن دولت دهم ابراز خرسندی داشتند.
صومعلو با تاکید بر اینکه با تقویت عرضه در بخش مسکن هم رونق ایجاد خواهد شد و هم قیمتهای این بخش کنترل می شود،ادامه داد: ساخت یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مهر شهری و روستایی که با سرعت در حال اجرا است، تاثیر گذاری لازم برای کنترل قیمت های مسکن در کشور را دارد وآنهایی که نیازمند واقعی مسکن هستند ، می دانند دولت با دادن زمین رایگان و اعطای تسهیلات در پی حل مشکل آنها است.
معاون امور مسکن و ساختمان وزیر مسکن و شهرسازی که در حداقل چند ماه اخیر با ارایه آمار ساخت و سازها و میزان پیشرفت پروژه‌های مسکن مهر از برابری عرضه و تقاضا در بازار مسکن خبر می‌دهد حضور انبوه سازان د ر ساخت واحدهای مسکونی مهر پررنگ ارزیابی می کند و از ساخت بیش از صد هزار واحد مسکونی مهر را در سراسر کشور توسط انبوه سازان خبر می‌دهد.
از دیگر اقدامات مجموعه دولت برای افزایش تقاضا در بازار افزایش تعامل وزارت مسکن با انبوه سازان، تلاش برای گشایش خطوط اعتباری جدید و هدایت تسهیلات به سمت ساخت و ساز است. صومعلو در همین راستا در ماه جاری جلسه‌ای را با نمایندگان انبوه سازان سراسر کشور برگزار کرد . در این جلسه قرار شد با انجام هماهنگی های لازم ، کار مسکن مهر انبوه سازان از طریق کانون سراسری آنها در استان‌ها توزیع شود.
وزیر مسکن نیز با معاون خود هم عقیده است و معتقد با تلاش‌هایی که در حال انجام است، قیمت مسکن نه تنها افزایش پیدا نمی‌کند بلکه کاهش هم خواهد یافت.
این اظهارات مقامات دولتی در حالی است که برخی از کارشناسان بخش مسکن معتقدند دیگر نمی‌توان این بازار را در حالت انتظار نگه داشت و در ماه‌های پایانی امسال شاهد افزایش قیمتها خواهیم بود. البته نباید فراموش شود فرا‌رسیدن ماه رمضان نیز طبق معمول بر بازار خرید وفروش تأثیر دارد و تا حدودی این بازار را نسبت به ماه‌های قبل کند تر خواهد کرد.
هر چند تا فرا رسیدن ماه رمضان (اواخر مردادماه) تقریبا دو ماه باقی مانده است اما پیش بینی می شود به دلیل قرار گرفتن این ماه در اواسط فصل ساخت و ساز همانند سال گذشته بازار مسکن را وارد رکود کند. تجربه به خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم می‌گوید، به طور طبیعی ماه رمضان بر بازار خرید وفروش تأثیر می‌گذارد چون عده‌ای معتقد نیستند در این ماه به کسب وکار بپردازند .
اما در دو سوی جریان برخی کارشناسان گرانی مسکن را در ماه‌های آینده محتمل می دانند ولی عده‌ای دیگر از جمله مدیران دولتی مدعی عدم افزایش قیمتها در ماه‌های آتی هستند. اما هر دو دسته بر یک چیز اذعان دارند و آن رکود حاکم بر بازار است که یافته‌های علمی و تجربه تاریخی نوید روزهای سختی را برای بازار مسکن می دهد و همین امر خود کافی است تا سیاست گذاران عمرانی و پولی کشور با ظرافت بیشتری عمل کنند، تا باعث ایجاد شوک قیمتی و شاهد جهش دوباره قیمت مسکن نباشیم.
منبع: پیام ساختمان و تاسیسات