دعوای همیشگی در آپارتمان‌ها؛ برای حل مشکل پارکینگ مزاحم چه باید کرد؟

امروزه با توجه به پیشرفت جامعه و انجام ساخت و سازهای متعدد، آپارتمان نشینی بسیار در میان مردم رواج پیدا کرده است و یکی از مسائل مهمی که در خرید یا اجاره آپارتمان، دغدغه بسیاری از افراد است، بودن یا نبودن پارکینگ است. پارکینگ های آپارتمان ها از قوانین خاصی برخوردارند و دارای انواع مختلفی هستند. پارکینگ به دو دسته مزاحم و غیر مزاحم تقسیم می گردد.

به گزارش «تابناک»؛ پارکینگ مزاحم به پارکینگی گفته می شود که پشت یک پارکینگ دیگر واقع شده است و اگر خودرو در آنجا پارک باشد، مانع از خروج خودرو در پارکینگ جلویی می گردد. به بیانی دیگر، اگر کسی خودروی خود را هنگام پارک کردن، طوری پارک کند که پشت خودروی دیگری باشد و برای جابه جا شدن مشکلی ایجاد گردد، اصطلاحا می گویند این پارکینگ مزاحم است. معمولا در صورت نبود فضای کافی برای پارکینگ ها، این مشکل ایجاد می گردد.

پارکینگ غیر مزاحم

پارکینگ غیر مزاحم به پارکینگی گفته میشود که جهت پارک کردن خودرو و جابجایی آن، خودروی دیگری مانع عبور و مرور نباشد. توصیه میگردد در هنگام خرید آپارتمان به این نکته توجه گردد که پارکینگ، غیر مزاحم باشد.

قوانین مربوط به پارکینگ مزاحم

یکی از قوانین شهرداری که بسیار کاربرد دارد، قوانین مربوط به پارکینگ مزاحم است. نکته مهم این است که اگر در سند ملک عبارت پارکینگ مزاحم درج گردد، قیمت ملک کمتر می شود. اگر عبارت پارکینگ مزاحم، صراحتا در سند مالکیت درج نگردد، ساکنین آپارتمان می توانند شکایت نمایند. تقسیم بندی پارکینگ مزاحم با توافق همه اعضای ساختمان انجام می گیرد و اگر توافقی میان آنان نشود، شهرداری موظف است بر طبق قراردادهای خریداران آپارتمان این تقسیم را انجام دهد. واضح است که در اغلب موارد، پارکینگ مزاحم، نصیب کسی می شود که آخرین قرارداد را امضا کرده است.

وجود پارکینگ مزاحم یکی از مشکلاتی است که این روزها بارها دیده میشود و دردسرهایی نیز برای ساکنین ایجاد کرده است. اگر در مبایعه نامه تنظیمی میان خریدار و فروشنده، قید گردد که فروش خانه به همراه یک پارکینگ است، فروشنده ملزم به تحویل پارکینگ به خریدار است و اگر فضای کافی جهت تعبیه پارکینگ نداشته باشد، موظف است که جریمه آن را به خریدار پرداخت نماید.

مطابق با قوانین موجود، هیچ یک از ساکنین آپارتمان این حق را نداشته و ندارند که خودروی خود را به گونه ای پارک نمایند که مزاحم رفت و آمد و جابجایی خودروهای دیگر شوند و اگر این کار را انجام دهند، می توان از آنان شکایت نمود؛ بنابراین باید قوانین مربوط به پارکینگ، رعایت گردد. بطور کلی طبق قوانین پارکینگ، تقسیم پارکینگ به دو دسته اختصاصی و مشاع انجام می گیرد.

پارکینگ اختصاصی، پارکینگی است که تعیین فضا به مساحت، موقعیت و محل دقیق برای صاحب آن بطور مشخص برای پارکینگ تعیین و در سند نیز قید شده و معمولا قیمت این پارکینگ ها دو تا سه برابر قیمت معمول است.

پارکینگ مشاع، زمانی بوجود می آید که پارکینگ اختصاصی نباشد و تخصیص آن مشاع باشد. به این شکل که در صورتجلسه تفکیکی، واحدهایی که می توانند بصورت مشاع از پارکینگ استفاده نمایند، قید می گردد در اینصورت فقط آن واحدها می توانند از پارکینگ مشاع استفاده نمایند.

توصیه مهم این است که حتی الامکان از خرید واحدهایی که دارای پارکینگ مزاحم هستند، اجتناب نمایید چرا که دردسرهای عدیده ای را برای شما ایجاد خواهد کرد. بنابراین در صورت وجود پارکینگ مزاحم، باید نسبت به تغییر آن به پارکینگ مشاع اقدام نمود. مالک پارکینگ مزاحم ملزم است که هیچ گونه مزاحمتی برای خودروهای دیگر ایجاد ننماید و در صورتی که از جابجایی خودرو امتناع ورزد، می توان از او شکایت نمود.

مستندات قانونی مرتبط با پارکینگ مزاحم

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷/۹۹/۱۳۸ شماره پرونده: ۹۹-۷۶-۱۳۸ح تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۶/۱۸

احتراما حسب قراردادی شخصی متعهد به تحویل پارکینگ شده است و در خصوص نحوه تقسیم پارکینگ نیز توافق نشده است، با توجه به اینکه یکی از پارکینگ‌ها مزاحم است آیا اقدام به قرعه با لحاظ پارکینگ مزاحم می‌باشد یا اینکه پارکینگ موضوع تحویل باید الزاما غیر مزاحم باشد؟ لازم به ذکر است که در قرارداد اشاره‌ای به پارکینگ مزاحم یا غیر مزاحم نشده است.

در فرض سؤال که شخصی به تحویل پارکینگ متعهد شده و در خصوص نحوه تقسیم پارکینگ توافق نشده است و یکی از پارکینگ‌ها مزاحم است، باید گفت؛ اولاً، در مقررات مربوط به شهرسازی «پارکینگ مزاحم» پیش‌بینی نشده است و پارکینگ مزاحم اصولاً پارکینگ نیست، چون مالک چنین پارکینگی متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات به نحو مطلق نیست و بر این اساس در تخصیص پارکینگ‌ها لحاظ نمی‌شود. ثانیاً، چنانچه بیع دیگر واحدهای آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد، پارکینگی برای آخرین بیع منعقده نمی‌ماند و در واقع موضوع عقد این بیع، تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیر مقدور بوده و مستند به بند یک ماده ۲۳۲ قانون مدنی از جمله شروط باطل است و به موجب ماده ۲۴۰ همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی، خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد؛ مگر آن که خریدار در زمان عقد به غیر مقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است. ثالثاً، در صورت عدم تقدم و تأخر معاملات، مالکیت پارکینگ‌های موجود بدون لحاظ پارکینگ مزاحم، به قید قرعه تعیین و با لحاظ بند فوق، برای خریدار فاقد پارکینگ، اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت باقی است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷/۹۹/۱۸۱ شماره پرونده: ۹۹-۶۶-۱۸۱ع تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۵/۲۲

در صورتی که بنا بر گواهی پایانکار و متعاقبا صورت مجلس تفکیکی صادره از سوی شهرداری و اداره ثبت ساختمانی دارای پنج پارکینگ با ابعاد مشخص باشد، لیکن ابعاد و جانمایی مندرج در صورت مجلس تفکیکی و گواهی پایانکار با ابعاد واقعی و موجود در محل انطباق نداشته و در واقع پارک پنج خودرو در موقعیت‌ها و ابعاد تعیین شده پارکینگ از سوی شهرداری و اداره ثبت مربوطه به دلیل کسری عرض پارکینگ ممکن نباشد و اینکه در زمان صدور پایانکار و صورت مجلس تفکیکی مالک ساختمان شخص واحد بوده و پس از آن هر واحد به شخص منتقل شده و مالکین فعلی با توجه به مشخصات مندرج در پایانکار و صورت مجلس تفکیکی واحدها را خریداری کرده و در حال حاضر ساختمان دارای پنج مالک است: ۱- آیا امکان ابطال گواهی پایانکار موصوف و متعاقبا ابطال اسناد تفکیکی صادره به دلیل مذکور وجود دارد؟ ۲- در صورت ابطال گواهی پایانکار و صدور پایانکار جدید و نظر شهرداری و اداره ثبت مبنی بر تعلق صرفا چهار پارکینگ به ساختمان مذکور:

اولا، در صورت عدم تراضی، پارکینگ کدام واحد می‌بایست حذف شود؟ ثانیا چهار پارکینگ چگونه و به چه روش می‌بایست بین پنج واحد موجود در ساختمان با پنج مالک مختلف تقسیم شود؟ ثالثا آیا پیش از ابطال گواهی پایانکار فعلی، دادگاه توانایی صدور رای مبنی بر حذف پارکینگ یکی از واحدها را دارد؟

۱، ۲ و ۳- به جهت اینکه ‌گواهی پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی صرفا در مورد پارکینگ‌ها خلاف ضوابط و مقررات موجود بوده و امکان استفاده از پنج واحد پارکینگ به طور متعارف و بدون مزاحمت ممکن نیست، لذا امکان ابطال آن‌ها وجود دارد و چون پس از ابطال آن‌ها، پارکینگ‌ها از حالت مفروزی خارج شده و به صورت مشاعی درمی‌آید، با استفاده از مقررات مواد ۵۹۱، ۵۹۸ و ۵۹۹ قانون مدنی در صورتی که تقسیم پارکینگ‌ها با تراضی ممکن باشد با تراضی تقسیم می‌شود، در غیر این صورت دادگاه باید برای جلوگیری از تضرر یکی از مالکین قیمت یک واحد پارکینگ را پیش از تقسیم تعیین و سپس بین چهار واحد پارکینگ و قیمت تعیین شده برای یک واحد قرعه‌کشی کرده و بر اساس نتیجه قرعه‌کشی رأی لازم را صادر کند به این ترتیب چهار مالک هر یک دارای یک پارکینگ و نفر پنجم مالک قیمت یک واحد پارکینگ می‌شود.