قرارداد اجاره شفاهی دیگر جایی در محافل حقوقی ندارد و درصورت نداشتن قرارداد اجاره کتبی، هیچیک از طرفین نمیتوانند ادعایی در ارتباط با حق و حقوق خود داشته باشند. درواقع قوانین جاری اجاره ملک، مالک و مستأجر را ملزم میکند تا برای ثبت قانونی و پیگیریهای بعدی معامله خود، قرارداد اجاره مکتوب داشته باشند. درنتیجه هرگونه ثبت یا تمدید اجاره بدون قرارداد کتبی، شامل قانون نمیشود و در مواقعی همچون تخلیه یا مشکلات مشابه، کمکی به طرفین نمیکند. درواقع حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد آنچنان هم آسان صادر نمیشود.
هیچکس از افراد مضطربی که در راهروهای طولانی دادگاه منتظر حکم قاضی مانده روزی فکرش را هم نمیکرد که به خاطر نبستن قرارداد کارش به اینجا بیفتد. بعضی از مالکان و مستأجران، تنها به قرارداد شفاهی تکیه دارند. در برخی موارد، به خاطر جنس دوستانهتر روابط خریدو فروش در دیوار ابتدا همهچیز خوب پیش میرود اما به مرور زمانبر سر مسائل کوچک اختلافنظرهای بزرگ پیدا میکنند و سپس زیر قول شفاهی که به هم دادهاند میزنند.
بر اساس قانون اجاره سال ۱۳۵۶، امکان ثبت قرارداد اجاره به هر دو صورت کتبی یا شفاهی وجود داشت؛ اما از سال ۱۳۷۶ دیگر کتبی بودن قرارداد الزامی شد. پس فراموش نکنید که قراردادهای شفاهی از شمول قانون خارج هستند.
بسیاری از افراد، قرارداد اجاره خانه یا مغازه اولیه را مکتوب میکنند، اما برای تمدید دیگر به دفتر مشاور املاک یا دفتر ثبت اسناد رسمی نمیروند. فراموش نکنید که اگر بعدا بین طرفین اختلافی بهوجود بیاید، امکان اثبات آن بدون مدرک و سند راهی بسیار سخت و در بیشتر مواقع غیرممکن خواهد بود.
نکته جالبتوجه در تمدید اجاره بدون قرارداد این است که در برخی موارد، اسنادی مانند پیامک را هم میتوان بهعنوان رضایت مالک یا تایید شرایط، به مراجع قانونی ارائه کرد. بهعنوان مثال اگر بدون ثبت قرارداد اجاره کتبی جدید، تصمیم به تمدید داشتید و مالک هم ازطریق پیامک، تایید تمدید و هزینه سال جدید را اعلام کرد، بعدا سند لازم را برای احقاق حق در اختیار خواهید داشت.
حضور شاهد در تمدید قرارداد بدون اجاره هم به مستاجر یا مالک کمک میکند. بهعنوان مثال اگر دو نفر (مشاور املاک یا افراد دیگر) از تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی مطلع بوده و حاضر به شهادت در دادگاه باشند، میتوان ادعای طرف مقابل را رد کرد. در غیر اینصورت، مالک یا مستاجر میتوانند طبق سند مکتوب، شکایت کنند.
در مجموع، داشتن قرارداد اجاره کتبی و جزئیاتی که در قرارداد ذکر میشود، به هر دو طرف کمک میکند تا درصورت رخ دادن اختلاف نظر و دعوای حقوقی، سندی برای اثبات ادعاهای خود در اختیار داشته باشند.
همانطور که گفته شد، قرارداد اجاره شفاهی از سندیت لازم در دعاوی حقوقی برخورداد نیست. درنتیجه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یا موجر درصورت عدم ثبت کتبی، آنچنان آسان نخواهد بود.
در تمامی پیشنهادهای کارشناسی حقوقی برای شرایط فسخ قرارداد اجاره پیشنهاد میشود که به مواد و شرایط قرارداد کتبی مراجعه کنید. درنتیجه مالک و مستاجری که در زمان شروع دوره اجاره، قراردادی ثبت نکردهاند، برای فسخ قرارداد اجاره شفاهی با چالشهای زیادی روبهرو میشوند. مگر اینکه هریک از طرفین، سند یا شاهدی بر ادعاهای خود داشته باشد.
دریافت خسارت از مستأجر هنگام تخلیه درصورت نداشتن قرارداد اجاره غیرممکن است. درحالیکه بر اساس قرارداد اجاره مکتوب میتوان خسارت ناشی از تأخیر تخلیه را از مبلغ رهن کم کرد؛ اما اگر قراردادی منعقد نشده باشد به لحاظ قانونی دست مالک برای این کار بسته است. درنهایت حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد مفهوم خاصی ندارد و از شرایط قانونی بهرهمندی نمیشود.
نوشتن قرارداد اجاره کتبی در اجاره خانه مبله هم اهمیت بسیار زیادی دارد. در این قرارداد میتوان تمامی شرایط لوازم و تجهیزات موجود و شرایط نگهداری از آنها را ذکر کرد.
در قرارداد اجاره مغازه یا خانه، اشاره کاملی به شرایط فسخ شده است. در ادامه، برخی از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر را ذکر میکنیم:
باوجود تمام حقوقی که قانون برای فسخ قرارداد در اختیار مستاجر میگذارد، زمانی که قرارداد مکتوبی موجود نبوده و مستأجر خواهان فسخ باشد، نمیتوان از این شرایط استفاده کرد. درنهایت او باید با پرداخت خسارت به مالک، پول رهن خود را پس بگیرد. درمقابل درصورت نداشتن قرارداد اجاره اگر مالک بخواهد قرارداد را فسخ کند هم راه طولانی برای گرفتن حق فسخ در پیش دارد.
در معاملههای رهن و اجاره خانه همیشه از مشاوره کارشناسان حقوقی استفاده کنید. در همه شرایط به یاد داشته باشید که قراردادهای شفاهی در مجامع قانونی سندیت لازم را ندارند و نمیتواند به آنها اتکا کرد. در ادامه، نظر یک کارشناس حقوقی را درباره نداشتن قرارداد اجاره و فروش میخوانید:
اگر معامله شما مبایعهنامه یا قولنامه نداشته باشد وارثان فروشنده حق دارند که زیر حرف خریدار بزنند و ادعا کنند که اصلاً هیچ معاملهای انجام نشده است. برای همین است که حقوقدانان همیشه بر سر تنظیم سند در دفترخانه یا مشاور املاک تأکید میکنند. حتی اگر هنگام خرید یا اجاره به مستأجر وکالتنامه هم نشان داده شد باید بر منعقد کردن قرارداد به صورت مکتوب تأکید کنید. برخی برای اطمینان بیشتر حتی قرارداد اجاره را هم در دفتر تنظیم اسناد رسمی منعقد میکنند که به نظر ما این نوع قرارداد مطمئنتر است. – صادقی. دفتردار
منبع : دیوار
انتهای رپرتاژ آگهی/