آشنایی با شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک

بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‎شود. اجاره‎دهنده را موجر، اجاره‎کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.»

به گزارش «تابناک»؛ قرارداد اجاره از جمله قرارداد‌های لازم است که برهم‎زدن آن به آسانی ممکن نیست، مگر اینکه یکی از موجبات فسخ یا رضایت دو طرف وجود داشته باشد. اما گاهی، مواردی پس از عقد اجاره و قبل از تحویل گرفتن ملک، برای مستأجر، مشکلاتی ایجاد می‌کند و به همین دلیل، مستأجر مایل است قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد کند. در این صورت در قانون، مواردی پیش‎بینی شده است که مستأجر می‎تواند به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل اقدام کند.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

عقد اجاره، جزو عقود لازمی است که موارد فسخ آن در قانون معین شده است. به همین دلیل، طرفین نمی‌توانند اقدام به فسخ و برهم زدن یک‎جانبه معامله کنند و فسخ قرارداد، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که رضایت دو طرف، در قرارداد اجاره باشد. از موارد قانونی فسخ قرارداد‌ها به طور کلی، می‌توان به وجود خیار شرط، وجود سایر خیارات قانونی و شرایطی که قانونگذار برای فسخ یک معامله معین کرده است، اشاره کرد.

گاهی مواقع مستأجر، مایل است قبل از گرفتن عین مستأجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. در این صورت، فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله مواردی است که مورد توجه قانونگذار بوده و از همین روی، اقدام به بیان موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در قانون کرده است.

موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل گرفتن ملک توسط مستأجر، شامل وجود و پیش‌بینی حق فسخ برای طرفین قرارداد؛ وجود عیب در عین مستأجره یا ملک؛ عدم تحویل عین مستأجره یا ملک؛ تخلف از شرط فعل در عقد اجاره و وجود عیب در عین مستأجره است. یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، معیوب بودن و وجود عیب در عین مستأجره است که این مورد، از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستأجره است.

این مورد، ناظر بر موقعیتی است که معلوم شود عین مورد اجاره، در زمان اجاره دارای عیب است. در این صورت مستأجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. شرایط عیب موجب فسخ، در ماده ۴۷۹ قانون مدنی مشخص شده است. ماده ۴۷۹ قانون مدنی اشعار می‌دارد: «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.» البته اگر موجر، رفع عیب کند، به‎نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. حق فسخ، از جمله مواردی است که وجود آن در قراردادها، امکان انحلال و برهم زدن قرارداد را به طرفین می‌دهد. در همه قراردادها، می‌توان شرطی آورد که بر اساس آن، بتوان قرارداد را فسخ کرد. به این ترتیب در قرارداد اجاره نیز می‎توان حق فسخ قرارداد را برای طرفین پیش‌بینی کرد. وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره، به موجر و مستأجر، این اجازه را می‌دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند. البته در این مورد اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد، از طرف هر یک از متعاملین، درنظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود؛ بنابراین پیش‌بینی حق فسخ نیز می‌تواند یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستأجره باشد.

عدم تحویل عین مستأجره

یکی دیگر از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، این است که موجر ملک را به مستأجر تحویل ندهد. عدم تحویل عین مستاجره، یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل است که در ماده ۴۷۶ قانون مدنی پیش‌بینی شده است. بر اساس این ماده، «موجر باید عین مستأجره را به مستأجر تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر حق فسخ دارد»؛ بنابراین در صورتی که موجر، ملک مورد اجاره را تحویل ندهد، ابتدا از طریق شکایت و ارائه دادخواست، باید او را اجبار کرد و اگر اجبار ممکن نبود، مستأجر می‌تواند با دریافت تمام پرداختی‌هایش، اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.

تخلف از شرط فعل در عقد اجاره

گاهی در انعقاد قرارداد اجاره، برای اجاره‌دهنده، شرط فعلی گذاشته می‌شود، بدین معنا که موجر متعهد می‌شود اقدامات و تغییراتی را در خصوص مال مورد اجاره انجام دهد که در صورت عدم انجام آن فعل یا عدم امکان الزام متعهد به انجام آن، بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی، می‌توان برای مستأجر حق فسخ قائل شد. از نمونه‎های شروط فعل در انعقاد قرارداد اجاره، می‌توان به شرط تعویض درب ورودی منزل حداکثر ظرف مدت ده روز، شرط رنگ‌آمیزی خانه حداقل یک هفته قبل از تحویل ملک به مستأجر و مواردی از این دست اشاره کرد.