افزایش ۶.۲ درصدی قیمت مسکن در آستانه قرن جدید/ حمله تورمی مسکن به مستأجران/ برآورد روند قیمتی مسکن با دلار

به گزارش تابناک اقتصادی؛ با پایان سال ۱۴۰۰، شاخص‌های اقتصادی به مرور از آخرین وضعیت خود در سال پایانی قرن گزارش می‌دهند. در این میان، نرخ تورم سالانه خانوار‌های کشور که بیانگر درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه اسفند ۱۴۰۰ نسبت به دوره مشابه قبل از آن است، به ٤٠,٢ درصد رسید که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل، ١.٢ واحد درصد کاهش نشان داد.

اما یکی دیگر از شاخص‌های اقتصادی که همواره مورد توجه فعالان اقتصادی و مردم است، موضوع تغییرات بهای مسکن در شهر تهران است؛ شاخصی که همواره تحت تاثیر روند عرضه و تقاضای مسکن و همچنین بازار ارز و نرخ دلار می‌باشد.

بر این اساس؛ امروز بانک مرکزی جدیدترین گزارش از بازار مسکن در ماه پایانی سال گذشته را منتشر کرد. این گزارش با نام «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰» که برگرفته از آمار‌های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی منتشر شده است.

جزئیات این گزارش نشان می‌دهد در اسفندماه سال ۱۴۰۰، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۶ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۲۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۶،۲ درصدی نسبت به ماه قبل است. همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن، معادل ۱۶ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه‌به‌نقطه اسفندماه سال ۱۳۹۹ (معادل ۹۳.۷ درصد) به‌ مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ است.

در اسنفدماه ۱۴۰۰ بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که از مجموع ۶ هزار و ۸۳۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۲،۵ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با اسفندماه سال قبل از آن، حدود ۵.۹ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

 

در میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، بیشترین قیمت هر متر خانه ۷۷ میلیون و ۴۶۵ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۶ میلیون و ۵۶۴ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها با افزایش ۱۲.۷ درصدی در منطقه یک و ۳۶.۵ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۳ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۹.۵ و ۹.۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در اسفندماه سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۳.۱ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

همچنین ۵۸.۹ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان) معامله شده و ۴۲.۶ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۲ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

باوجوداینکه تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه ۱۴۰۰ حدود ۲۴ درصد ۱۶ درصد کمتر از تورم عمومی کشور است، در بازار اجاره همچنان تنور تورم شعله‌ور بوده و آن‌گونه که آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، در اسفندماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران ۴۵،۸ درصد و در کل مناطق شهری ۵۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است.

تعیین سقف اجاره؛ سیاستی که در دو سال گذشته از سوی دولت رونمایی شد، به گونه‌ای که با شروع سال ۱۴۰۰، دولت تدبیر و امید باز هم بر این مصوبه و تمدید آن تأکید داشت: حداکثر افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای این قرارداد‌ها در کلان‌شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلان‌شهر‌ها تا سقف ۲۰ درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد خواهد بود.

حال با توجه به گزارش بانک مرکزی از تحولات اجاره بهای مسکن در شهر تهران، مشخص است که صاحبخانه‌ها بدون توجه به مصوبه دولت، سقف اجاره‌بها را شکسته و در این میان، مستاجران با فشار مضاعف اقتصادی دست و پنجه نرم کرده اند.

 

اتاق ایران در ویژه‌نامه بهار ۱۴۰۱ نوشت: مسکن در ایران به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که به پناهگاه سنتی سرمایه نیز تبدیل شده، به‌شدت متأثر از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی است و حفظ ثبات آن به مهار واقعی نرخ تورم، اصلاح رفتار مالی دولت، جبران کسری بودجه از محل‌های غیرتورمی، کمک به تولید مسکن شهری و همچنین سیاست‌گذاری کارشناسی برای خانه‌دار شدن متقاضیان مصرفی با ابزار‌های مبتنی بر پس‌انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به‌واسطه استقبال قابل‌توجه صاحبان سرمایه، همواره در مقابل تحولات پایدار و حتمی اقتصاد کلان واکنش نشان می‌دهد و به دلیل همین واقع‌گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد.

در این شرایط، هرگونه اصلاح پایدار در سازوکار بازار مسکن و تثبیت قیمت آن، مستقیم باید از مسیر اصلاح ساختار اقتصاد کلان پیگیری شود. در سال ۱۴۰۱ دولت به دنبال کاهش نرخ تورم به محدوده ۲۴ درصد است به‌گونه‌ای که میانگین تورم ماهانه در این سال از ۲ درصد فراتر نرود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی، تورم بازار مسکن تقریباً معادل یک‌سوم تورم مصرف‌کننده است، در صورت تحقق تورم ۲۴ درصدی در ۱۲ ماه پیش‌روی، می‌توان انتظار داشت کل تورم بازار مسکن در این سال از ۱۰ درصد نیز فراتر نرود.

البته هم کاهش تورم ۴۰ درصدی فعلی تا محدوده ۲۴ درصد و هم پیروی بازار مسکن از این اتفاق، منوط به تحقق انتظارات تورمی از محل احیای برجام و اصلاح رفتار مالی دولت است که عملاً منجر به تقویت ارزش پول ملی می‌شود و رغبت سرمایه‌های ریالی برای رسوب در حوزه مسکن را کاهش می‌دهد. بدون برآورده شدن این شرط، تخلیه حباب قیمتی مسکن از محل رشد کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده نیز با چالش جدی مواجه خواهد بود.

سنجش تحولات بازار مسکن بر اساس نرخ دلاری مسکن، حاکی است در ده سال اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران، تقریباً معادل ۱۲۰۰ دلار بوده درحالی‌که این شاخص در ۲۵ سال گذشته با احتساب ثبات نسبی بازار مسکن از سال ۷۵ تا ۸۵، از ۱۱۰۰ دلار فراتر نمی‌رود. این شاخص نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن باوجود همبستگی شدید به قیمت دلار، رشد بیشتری را تجربه می‌کند؛ برای نمونه، درحالی‌که متوسط تغییر قیمت سالانه دلار در ۲۵ سال اخیر معادل ۱۷،۵ درصد بوده، میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این بازه زمانی به ۲۳.۲ درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، مسکن در طول ۲۵ سال گذشته، سالانه میانگین ۵ درصد بیش از دلار افزایش داشته است.

بر اساس آمار‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در اسفند سال گذشته، معادل ۳۵،۱ میلیون تومان بوده است. با فرض قیمت حدود ۲۷ هزار تومانی هر دلار در بازار آزاد تهران، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در ابتدای سال جاری به حدود ۱۳۰۰ دلار می‌رسد که در مرز میانگین ده ساله قرار دارد.

با توجه به این آمار و ارقام و با فرض اینکه میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ در محدوده نرخ میانگین ۱۰ سال اخیر یعنی ۱۲۰۰ دلار به ازای هر مترمربع ثابت بماند، در طول سال ۱۴۰۰ یا قیمت دلار باید حدود ۷ درصد افزایش پیدا کند یا میانگین قیمت مسکن تهران تقریباً به همین مقدار کاهش پیدا کند و به معیار ۱۲۰۰ دلار برسد. البته این رقم فقط خط میانگین قیمت دلاری مسکن است که به‌نوعی می‌تواند معیار ارزش سنجی قیمت واقعی مسکن محسوب شود، وگرنه در ده سال اخیر، قیمت مسکن در دامنه ۶۷۰ تا ۱۴۵۰ دلاری در نوسان بوده و این شاخص به‌تبع قیمت‌گذاری دلار در بازار آزاد تغییر کرده است.

یک نکته مهم در بازار مسکن این است که قیمت این کالای سرمایه‌ای، به دلیل ذات معاملات آن، از قیمت‌های هیجانی و دستور بازار ارز تبعیت چندانی نمی‌کند و به‌عنوان‌مثال، همان‌گونه که در تابستان ۱۳۹۷ به قیمت ۲۰ هزار تومانی دلار واکنش هیجانی نشان نداد، در ماه‌های اخیر نیز از افت نسبی قیمت دلار بانک مرکزی تبعیت نکرده است. در این شرایط، اگر ثبات نسبی اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۱ حفظ شود، می‌توان امیدوار بود که قیمت ریالی و دلاری مسکن تغییر قابل‌توجهی نداشته و درمجموع میزان رشد آن کمتر از رشد تورم مصرف‌کننده باشد.

 

همان طور که در آمار‌های مذکور مشخص شد، روند صعودی بهای مسکن در شهر تهران در آخرین ماه سال گذشته نیز تداوم داشت و حالا نگاه متقاضیان خرید خانه به طرح‌های دولتمردان است، به گونه‌ای که یکی از شعار‌های اصلی رئیس جمهور نیز بر ضرورت ساخت ۴ میلیون مسکن در عمر دولت سیزدهم است. هدف گذاری مهم که با عنوان طرح نهضت ملی مسکن رونمایی شد.  

طرحی که با پایان مهلت ثبت نام آن در آخرین روز سال گذشته و نام نویسی بیش از از ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار نفر همراه شد و طبق گفته محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تمامی متقاضیان و واجدان شرایط تا پایان خردادماه سال ۱۴۰۱ تعیین تکلیف می‌شوند. وی همچنین با تاکید براینکه براساس برنامه زمانبندی تا پیش از تابستان سال ۱۴۰۱ نتیجه نهایی به متقاضیان اعلام می‌شود، عنوان کرد: این بدان مفهوم نیست که نتیجه نهایی در آن تاریخ به همه اعلام می‌شود، بلکه به صورت گروه به گروه از طریق پیامک اطلاع رسانی صورت می‌گیرد و هر گروه که در ابتدا پالایش نهایی شود زودتر مطلع می‌شود، اما تا پایان خردادماه همه متقاضیان تعیین تکلیف می‌شوند.