شهرداری‌ها چگونه مانع از اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان شده اند؟

تابناک: نشست بررسی ابعاد حقوقی، اجتماعی و اقتصادی الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات غیر منقول به همت پژوهشگاه قوه قضاییه برگزار شد.

حجت‌الاسلام مهدی هادی، رئیس پژوهشگاه قوه قضائیه با بیان سخنانی در این نشست با شرح مشکلات عدم تنظیم سند اموال غیر منقول به‌ ویژه زمین و ساختمان گفت: این وضعیت بحرانی برای قوه قضائیه ایجاد کرده است و مردم زیادی هم درگیر مشکلاتی مانند کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شوند.

وی افزود: طرحی در سال 99 به مجلس ارسال شد و به تصویب رسید؛ اما شورای نگهبان در چند بخش ایرادهایی بر آن وارد دانست و به رسمیت شناختن اسناد عادی در محاکم را منطبق با شرع اعلام کرد.

رئیس پژوهشگاه قوه قضائیه افزود: باید در این خصوص به جمع‌بندی برسیم و پژوهشگاه قوه قضائیه باید راه حلی برای آن ارائه دهد. به دنبال این هستیم که نظر صریح رئیس قوه قضائیه را بگیریم و البته می‌خواهیم نظر علمی منطبق با شرع در خصوص اسناد عادی را جمع‌بندی کنیم.

قانون ثبت اعتبار دارد اما ...

کشاورز، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم با بیان سخنانی در این نشست، درباره قانون ثبت اسناد گفت: اولین قانون ثبت اسناد در سال ۱۲۹۰ با عنوان ثبت اختیاری تصویب شد و تا ۱۳۰۸ این قانون با برخی اصلاحات ادامه داشت. در قانون اعلام شده بود که افراد اختیاری اموال خود را برای ثبت معرفی کند که استقبال نشد و به دنبال آن در سال ۱۳۱۰ قانون ثبت اجباری تصویب شد و حاکمیت بر سر املاک مردم که شناسایی شده بود حاضر می‌شد و آن را ثبت می‌کرد و اعلام می‌شد که مدارک را ارائه کنند. مرحله بعد تعیین حدود املاک بود که تمام این‌ها ثبت می‌شد.

وی ادامه داد: وقتی از قید اختیاری استفاده شد، مردم استقبال نکردند، اما وقتی اجباری شد، ظرف مدت کوتاهی همه ثبت کردند. ضمانت اجرایی قانون این بود که دولت کسی را مالک می‌شناسد که در دفاتر خود آن را ثبت کرده است.

کشاورز در ادامه برخی مواد قانونی از قانون ثبت اسناد را قرائت و تأکید کرد که قانون، سند رسمی را سند قابل قبول در محاکم دانسته است.

وی گفت: قوانین و مقررات خیلی خوبی داریم، اما نقل و انتقال یا اسناد عادی رواج دارد که از جمله آن معتبر دانستن سنت عادی از سوی فق‌های شورای نگهبان و نیز رویه قضائی بر اساس این نظر است که به ویژه بعد از انقلاب انجام معاملات بر اساس سند عادی ترویج شود.

وی گفت: ۵۰ درصد پرونده‌های کیفری و حقوقی ورودی دستگاه قضائی ریشه در املاک با اسناد عادی دارد. همچنین اعتبار دادن به اسناد عادی معضلاتی مانند بروز آسیب‌های اجتماعی، کلاهبرداری، پولشویی، عدم ایجاد بانک اطلاعاتی جامع، ایجاد مانع برای اجرای کامل حدنگاری (کاداستر)، و ... به همراه دارد.

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: وجود این مشکل سبب شد که سازمان ثبت و قوه قضائیه طرح مشترکی برای اعتبارزدایی از اسناد عادی تهیه کنند که اهدافی مانند ساماندهی مشاوران املاک، دادن پاسخ استعلامات لازم برای تنظیم سند عادی در دفاتر اسناد، جبران خسارات از سوی بیمه و ... را دنبال می‌کند.

وی تأکید کرد: اجرای قانونی که پیچیده باشد با مشکل همراه خواهد بود. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۶ تصویب شده، اما تا کنون اجرا نشده است، زیرا در ماده ۴ آن مستنداتی برای تنظیم سند پیش‌فروش آورده که شناسنامه فنی ساختمان یکی از آنهاست، اما تا کنون آن را صادر نکرده است.

کشاورز همچنین گفت: اگر می‌خواهیم قانون الزام سند رسمی برای اموال غیر منقول، کاربردی باشد باید روند تثبیت صدور سند مالکیت را تسهیل کنیم و قوانین قبلی مانع آن منسوخ شوند.

وی گفت: امیدواریم با قانونی شدن این طرح، اسناد عادی به جایگاه سابق خود که در قانون مدنی آمده بازگردد، سند رسمی در یک روز صادر شود، مشاوران املاک فقط مشخصات معامله‌گران را در سامانه ثبت و آن‌ها را به دفاتر اسناد هدایت کنند، دفاتر فقط وظیفه تنظیم سند را به عهده بگیرند و مردم الزام پیدا کنند بر اینکه برای اموال غیر منقول خود سند رسمی تنظیم کنند.

گفتنی است، در این نشست علمی، جمعی از پژوهشگران اقدام به تشریح مطالعات و تحقیقات خود در خصوص ارتقای اعتبار اسناد رسمی و الزام به تنظیم اسناد رسمی در معاملات غیر منقول پرداختند. همچنین باید روند تنظیم سند را تسهیل کنیم و دفترخانه نباید گلوگاه وصول مطالبات دولتی مانند مالیات، شهرداری و تأمین اجتماعی و ... باشد.