اگر «پیش فروشنده» برای پیش فروش ساختمان «سند رسمی» تنظیم نکرد، چه کنیم؟

تابناک/حسین بشیری _ در دورانی که خرید نقدی مسکن حتی با تسهیلات بانکی هم برای برخی از افراد جامعه به خواب و رویا تبدیل شده است، شاهدیم که انواع و اقسام تبلیغات برای خرید مسکن به صورت پیش فروش در معابر و مطبوعات و فضای مجازی پر رونق شده اند. متاسفانه در این میان ناآگاهی پیش خریداران از قوانین از یک سو و تبلیغات و سخنان فریبنده برخی از پیش فروشندگان از سوی دیگر، موجب شده تا مشکلات حقوقی بزرگی برای افراد ایجاد شود. در این میان به موجب هر عمل قراردادی و حقوقی دیگر، بهتر است تا قبل از انجام آن، اطلاعات کافی در موردش به دست بیاوریم.

به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. هرچند این الزام نص صریح قانون است، متاسفانه در حال حاضر کامل در کل کشور اجرا نمی‌شود. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند، باید «دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک» را مطرح کند که در این سطور با جزییات و چگونگی اقامه آن آشنا می‌شویم.

مدارک لازم برای اقامه دعوا

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است:

۱: مالکیت یا سند رسمی

۲: سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

۳: پروانه‌ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد.

۴: بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده‌ی ۹ این قانون و تاییدیه‌ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

۵: پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد.

باید توجه کرد، اگر پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نباشد، باید در ضمن دادخواست الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش، فروش، تأییدیه‌ی مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست پی به پایان نرسیده باشد باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

دعوی را علیه چه کسی مطرح کنیم؟

بسیار مهم است که بدانیم این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می‌شود و خوانده دعوی پیش فروشنده رسمی خواهد بود. اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد و نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می‌بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود. اگر به این نکات توجه نکنیم احتمال رد دعوا وجود دارد.


مرجع صالح برای رسیدگی کجاست؟

هرچند بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه‌ی اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قرارداد‌های پیش فروش ساختمان بر عهده‌ی هیأت داوری است، از آنجا که تاکنون آیین نامه‌ی اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد‌های پیش فروش بر عهده‌ی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه‌ی اجرای رأی


در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می‌خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش، ملک خلاصه‌ای از قرارداد را به اداره‌ی ثبت اسناد املاک اعلام می‌کند.


برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا


برای تنظیم سند رسمی پیش، فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می‌شود در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد. هدف قانون گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش جلوگیری از قرارداد‌های پیش فروش معارض است.  

در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی، خود نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می‌توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد عنوان مثال در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند الزام کرد.

دعوى الزام به تنظیم سند پیش فروش، ملک در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می‌شود؛ اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی منطقی‌تر است.


برای طرح این دعوی باید مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه‌ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارایه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که عادی تنظیم شده است.

اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند، پیش خریدار می‌تواند اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازاتی برای پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است. اگر چه عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب میشود، به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.

پاسخ به چند سوال مهم و کاربردی


سوال: در صورتی که زمینی دارای سند مالکیت رسمی نباشد و شخصی بدون تنظیم سند رسمی قرارداد (در مشاور املاک) اقدام به پیش فروش ساختمان نماید، آیا پیش فروشنده و متصدی مشاور املاک، مرتکب جرایم مذکور در مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان شده اند؟

پاسخ: با توجه به اینکه شرط اصلی تنظیم قرارداد پیش فروش آن است که طبق مواد ۱ و ۴ قانون پیش فروش، ساختمان دارای سند رسمی باشد، چنانچه مالک رسمی بدون تنظیم سند رسمی نزد مشاوران املاک اقدام به پیش فروش نماید، قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. در فرض سوال که پیش فروشنده فاقد سند رسمی مالکیت است، اقدام وی به فروش ملک در دفاتر مشاور املاک فاقد وصف جزایی است.

سوال: در صورتی‌ که در قرارداد پیش‌فروش ساختمان پیش‌فروشنده تنظیم سند رسمی را بر عهده پیش‌خریدار بگذارد؛ آیا همچنان بزه پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی محقق گردیده است؟

پاسخ: در فرض سؤال تکلیف قانونی ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان بر عهده پیش‌فروشنده است؛ با توجه به آمره بودن مقررات و ارتباط آن با نظم عمومی و داشتن مسئولیت جزایی ترک فعل مذکور، با توافق طرفین قابلیت واگذاری مسئولیت و تکلیف ثبت قرارداد پیش‌فروش به پیش خریدار را ندارد و بزه پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی محقق شده است.

سوال: وضعیت حقوقی پیش‌فروش ساختمان به موجب سند عادی، طبق قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ چگونه است؟

پاسخ: نظر به این‌که اجرای قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، موکول به آیین نامه اجرایی شده که توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیأت وزیران رسیده باشد و نظر به این‌که در آیین نامه اجرایی سازندگان مجموعه‌های مسکونی بیش از ده واحد و طرح‌های عمرانی و توسعه زمین شهری، مکلف به رعایت مقررات و نظاماتی شده اند که تخطی از آن از نظر جزایی موضوع را قابل تعقیب دانسته؛ مضافاً قرارداد‌های پیش فروش و نیز قرارداد‌های واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد؛ لذا با توجه به اطلاق و عموم قانون مدنی، منعی برای رسیدگی به دعاوی اشخاص به خواسته الزام به وفای به عهود و شروط به موجب سند عادی وجود ندارد.

سوال: در موردی که شخصی به قصد احداث مجتمع مسکونی مشتمل بر چند واحد آپارتمان، یک واحد آپارتمان با قید اوصاف معین را قبل از شروع عملیات به دیگری می‌فروشد که در زمان انعقاد قرارداد، چنین آپارتمانی وجود خارجی ندارد بلکه صرفاً بر مبنای نقشه احداثی دارای پروانه ساختمان مأخوذه از شهرداری، مبادرت به قرارداد مزبور شده است با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی (اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است) آیا چنین قراردادی صحیح می‌باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ مفاد ماده مذکور ناظر به چه مواردی است؟

پاسخ: عقد بیع به موجب ماده ۳۳۸ قانون مدنی عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم» و با توجه به مقررات ماده ۳۶۱ قانون مدنی باید در بیع عین معین، مبیع موجود باشد. به لحاظ این‌که در موضوع مورد سؤال مبیع عین معینی است، ولی وجود خارجی ندارد و در حقیقت تملیکی نیز حاصل نمی‌شود و توصیف مبیع در قرارداد مذکور امر معدوم را معلوم نمی‌کند، زیرا علم و جهل از اوصاف موجودات است و کسی امر معدومی را توصیف نمی‌کند به معدوم معلوم و معدوم مجهول و چیزی که وجود ندارد را چگونه می‌توان توصیف کرد به معلوم بودن، فلذا عقد بیع مذکور باطل است.

سوال: آیا عدم ثبت معاملات پیش‌فروش ساختمان موجب بطلان معامله می‌باشد یا خیر؟

پاسخ: چنین قراردادی مطابق مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۲۳ قانون مدنی محمول بر صحت است و عدم رعایت تشریفات مربوط به ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان از موجبات بطلان چنین قرارداد‌هایی نیست، بلکه وصف مجرمانه مندرج در ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان و تاکید آن در ماده ۱۸ آیین‌نامه اجرایی مربوطه ضمانت اجرای عدم ثبت معامله پیش‌فروش ساختمان نسبت به پیش‌فروشنده می‌باشد و خدشه‌ای به صحت معامله وارد نمی‌کند.