اجاره نشینی از هاشمی تا روحانی

آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد اجاره‌نشین‌ها در مناطق شهری ایران در طول 28سال محدود به 1369 تا 1396 تنها در 3سال 89، 95 و 96 شاهد رشد تک‌رقمی نرخ اجاره‌بها بوده‌اند درحالی‌که در طول 10سال رشد اجاره‌بها بالای 20درصد بوده و بالاترین نرخ اجاره‌بها در سال75 به میزان 34.9درصد رقم خورده است. این روند 28ساله همچنین حکایت از آن دارد که در مقایسه با نرخ تورم در برخی سال‌ها نرخ تورم بیشتر از نرخ شاخص اجاره‌بها بوده و در برخی سال‌ها برعکس این نرخ اجاره‌بها بوده که از تورم سبقت گرفته است.

گذشته از تغییرات مالکیتی مسکن در طول 3دهه گذشته و بالا و پایین شدن میزان اجاره‌نشین‌ها در این سال‌ها، آنچه روشن است اینکه شاخص اجاره‌بها و نرخ تورم در دولت نخست حسن روحانی یعنی در فاصله سال‌های 92 تا 96 همپای همدیگر رشد کرده و در 2سال 95 و 96 هم نرخ تورم تک‌رقمی بوده و هم نرخ شاخص اجاره‌بها دورقمی نشده که این یک دستاورد برای دولت به‌حساب می‌آید و باید دید آیا همسویی نرخ تورم و نرخ اجاره‌بها در دولت دوم حسن روحانی حفظ خواهد شد یا نه؟

دیروز بانک مرکزی نتایج شاخص بهای اجاره مسکن در مناطق شهری ایران را در سالی که گذشت منتشر و اعلام کرد، رشد شاخص اجاره‌بها در سال گذشته فقط 8.3درصد بوده که نسبت به سال95 نیز 0.6درصد کاهش نشان می‌دهد به‌گونه‌ای که بیشترین رشد اجاره‌بها در سال گذشته در فصل زمستان به میزان 9.3درصد و کمترین آن در فصل تابستان گذشته به میزان 7.4درصد بوده است.

بررسی‌ شاخص اجاره‌بهای سال گذشته همچنین نشان می‌دهد در شهرهای بزرگ، پارسال اجاره‌بها 8.2درصد، در شهرهای متوسط 8.8درصد و در شهرهای کوچک 9.5درصد رشد کرده که افزایش نرخ اجاره‌بها در شهرهای کوچک از فشار اجاره‌بها بر ساکنان شهرهای کوچک بیش از شهرهای بزرگ و متوسط حکایت دارد. پارسال استان‌های کرمانشاه، هرمزگان، البرز، بوشهر، اردبیل، آذربایجان غربی، خراسان رضوی و کردستان به‌ترتیب کمترین و استان‌های کهگیلویه و بویراحمد، مرکزی، مازندران، ایلام، چهار محال و بختیاری، زنجان، سیستان و بلوچستان و یزد به‌ترتیب بالاترین نرخ اجاره‌بها را تجربه کرده‌اند.

نبض اجاره‌بها از دولت هاشمی تا روحانی

روند شاخص اجاره‌بها در دولت اکبر هاشمی رفسنجانی یعنی در فاصله سال‌های 69تا 76 از افزایش 2برابری شاخص تورم اجاره‌بها در مناطق شهری ایران از 16.3درصد در سال 69به 30.9درصد در پایان سال 76 حکایت دارد به‌گونه‌ای که بالاترین نرخ اجاره‌بهای 28سال گذشته در سال 75به میزان 34.9درصد رقم خورد درحالی‌که اقتصاد ایران یک سال قبل از آن بالاترین نرخ تورم پس از انقلاب به میزان 49.4درصد را تجربه کرده بود. سیاست‌های دولت وقت برای بازسازی خرابی‌های به جا مانده از جنگ 8ساله تحمیلی و ضرورت حرکت اقتصاد ایران از ساختار دولتی به سمت آزادسازی نسبی و البته شکننده؛ به‌ویژه پس از اجرای طرح تعدیل اقتصادی باعث شده تا این روند شکل بگیرد، هرچند دولت آن دوره از تاریخ ایران با کمبود شدید منابع و افزایش سطح تقاضا و تغییر رفتار اقتصادی مردم به سمت رفاه پس از دوران جنگ مواجه بود و سیاست‌های بخش مسکن در دولت هاشمی رفسنجانی بر تولید مسکن با وجود کمبود منابع مالی همراه شده بود. اثر سیاست‌های دولت سازندگی در بخش مسکن در دولت اصلاحات نمود پیدا کرد و ادامه سیاست‌های اقتصادی در دولت اصلاحات با اصلاحاتی در ساختارهای ناکارآمد اقتصادی باعث شد تا دست‌کم بخش مسکن و ساختمان و البته اجاره‌بها در دولت 8ساله اصلاحات کمترین تنش قیمتی را تجربه کند به‌گونه‌ای که نرخ تورم در این دولت از 18.1درصد در سال 77به 10.4درصد در سال 84کاهش پیدا کرد و نرخ شاخص اجاره بها نیز از 19.4درصد در سال 77به 11.6درصد در سال 84کاهش یافت. نکته مهم اینکه شاخص اجاره بها هرچند در اکثر سال‌های دولت اصلاحات بالاتر از نرخ تورم بود اما تلاش دولت وقت برای انضباط بخشیدن به سیاست‌های پولی و مالی باعث شد تا اقتصاد ایران در این 8سال دچار تنش تورمی نشود و شاخص اجاره بها فشار کمتری به اجاره‌نشین‌ها وارد سازد اگرچه گسترش شهرنشینی از یک سو و سیاست‌های تولید مسکن از سوی دیگر مانع پرش اجاره‌بها شده بود.

در دولت محمود احمدی‌نژاد اما ورق برگشت؛ چه اینکه او سیاست‌های متفاوتی با دولت‌های پس از جنگ تحمیلی را در پیش گرفت و با وجود برخورداری از منابع ارزی بی‌سابقه در تاریخ ایران بر اثر افزایش قیمت جهانی نفت، او موفق شد تا 2شوک تورمی را به اقتصاد ایران تحمیل کند. نخستین شوک تورمی در سال 87رقم خورد و نرخ تورم 10.4درصدی به ارث رسیده از دولت اصلاحات به 25.4درصد در سال 87رسید که نتیجه آن شاخص اجاره بها به 28.6درصد بود. البته کاهش همزمان نرخ تورم و شاخص اجاره‌بها در سال‌های 89تا 90 امیدهای مردم به کاهش تورم و اجاره‌بها را زنده کرد لیکن روند تحولات اقتصادی و البته سیاست داخلی و خارجی به‌گونه‌ای رقم خورد که حتی اثر تولید مسکن مهر هم عملا خنثی شد و نرخ تورم در سال وداع محمود احمدی‌نژاد از ریاست‌جمهوری دوباره رکورد زد و به 34.7درصد در پایان سال 92و نرخ اجاره بها به 20.8درصد رسید. دولت حسن روحانی در شرایطی روی کار آمد که نه‌تنها اقتصاد ایران دچار تشنج تورمی شده بود و بدترین شرایط را از حیث سیاست خارجی تجربه می‌کرد، بلکه بیم آن می‌رفت تا تداوم سیاست‌های دولت قبلی به‌ویژه با منفی شدن نرخ رشد اقتصادی، شوک تازه‌ای از تورم، رکود و البته اجاره‌بها را تجربه کند. روحانی اما تغییر ریل در سیاست داخلی، خارجی و اقتصاد را هدف قرار داد و دستاورد انضباط در سیاست‌های پولی و مالی باعث شد تا در سال 93نرخ تورم و اجاره‌بها روی عدد 15.6درصد بایستد. تک‌رقمی شدن نرخ تورم البته باعث شد تا نرخ رشد اجاره‌بها هم تک رقمی شود.

حال سؤال این است که آیا این روند ادامه خواهد یافت و سیاست‌های مسکنی عباس آخوندی باعث خواهد شد تا اثر التهاب قیمت مسکن در بهار امسال در بازار اجاره‌بها تخلیه شود؟ باید منتظر ماند و دید که چه اتفاقی رخ خواهد داد.