اگر اجاره نشین هستید بخوانید؛ آیا طرح جدید مشکل مستاجران را حل می‌کند؟

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: هنگامی که وام اجاره مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت می‌شود، این به نفع مستاجران خواهد بود، چون معمولاً مالکان، نرخ تبدیل رهن به اجاره را سالانه بین ۳۰ تا ۳۶ درصد در نظر می‌گیرند. وی ادامه داد: بنابراین در اینجا نرخ سود وام اجاره مسکن حداقل ۱۲ درصد کمتر از نرخ تبدیل رهن به اجاره سالانه خواهد بود که این به نفع مستاجران است.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ حدود شش سالی از عمر دولت تدبیر و امید می‌گذرد و در این مدت دولت طرح‌های مختلفی را در بخش مسکن و در راستای خانه دار کردن مردم اجرا کرده است، اما این طرح‌ها نتوانسته اند آن گونه که باید تاثیری بر وضعیت بخش مسکن و خانه دار شدن مردم بگذارند. از جمله این طرح‌ها می‌توان به صندوق پس انداز مسکن، بازار رهن ثانویه مسکن، فروش اقساطی مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، مسکن قسطی کارمندان و طرح مسکن ملی اشاره کرد.

با توجه به رشد چشمگیر قیمت مسکن در تقریباً دو سال گذشته، قیمت اجاره بها نیز به همان نسبت رشد داشته و هزینه‌های هنگفتی از این طریق به خانوار‌ها تحمیل شده است. تاکنون دولت‌ها هر طرحی را در بخش مسکن تهیه و اجرا نموده اند در راستای خرید مسکن بوده است، اما وزارت اقتصاد و دارایی در سال جاری طرحی پیشنهاد داده که به حوزه اجاره مسکن مربوط می‌شود.

محمدعلی دهقان دهنوی، معاون وزیر اقتصاد طی مصاحبه‌ای در پنجم بهمن ۱۳۹۸ دوباره به موضوع وام اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: بانک مرکزی با طرح وزارت امور اقتصادی و دارایی برای وام اجاره موافقت نکرده و در حال حاضر بانک عامل حوزه مسکن، در حال کار روی این طرح است.

وام اجاره مسکن چیست؟

در دهم تیرماه سال جاری بود که محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی طی مصاحبه‌ای در خصوص پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران اظهار داشت: راه اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجرین است.

وی افزود: در حال حاضر که قیمت‌های مسکن و هزینه‌های اجاره افزایش یافته و به تبع آن شرایط برای مستاجرین سخت شده است، تأسیس صندوق رهن و اجاره می‌تواند تسهیل کننده امور باشد.

دهقان دهنوی در رابطه با سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره، گفت: هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، ولی محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.

دهقان دهنوی در پنجم بهمن ماه ۱۳۹۸ در مورد نرخ سود وام اجاره مسکن نیز گفت: به احتمال زیاد نرخ سود این وام ۱۸ درصد خواهد بود.

معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی در پاسخ به این که سود ۱۸ درصدی برای مستاجران زیاد نیست، تصریح کرد: به هر حال «کاچی به از هیچی است» و می‌دانیم که به مستاجران فشار وارد می‌شود، اما در شرایط فعلی طرح خوبی است.

وام اجاره مسکن مشکل چند درصد از خانوار‌ها را حل خواهد کرد؟

بررسی آمار‌های حوزه مسکن در سال ۱۳۹۷ نشان می‌دهد ۲۶ درصد از خانوار‌های شهری و ۵ درصد از خانوار‌های روستایی اجاره نشین بوده اند؛ بنابراین وام اجاره مسکن می‌تواند به کمک ۲۶ درصد از خانوار‌های شهری و ۵ درصد از خانوار‌های روستایی بیاید.

آیا پرداخت این وام می‌تواند برای مستاجران سودمند باشد؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی با اشاره به این موضوع که وام اجاره مسکن قطعا به مستاجران کمک خواهد کرد، افزود: هنگامی که این وام به مستاجران با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت می‌شود، این به نفع آن‌ها خواهد بود چرا که معمولاً مالکان نرخ تبدیل رهن به اجاره را ماهانه ۲.۵ تا ۳ درصد در نظر می‌گیرند که اگر بخواهیم نرخ تبدیل رهن به اجاره را سالانه محاسبه کنیم، رقمی بین ۳۰ تا ۳۶ درصد خواهد بود. وی ادامه داد: بنابراین در اینجا نرخ سود وام اجاره مسکن حداقل ۱۲ درصد کمتر از نرخ تبدیل رهن به اجاره خواهد بود که این به نفع مستاجران است.

این کارشناس بازار مسکن گفت: نرخ سود تعادلی بازار با توجه به نرخی که اوراق خزانه دارد، عددی در حدود ۲۰ درصد است. به عبارت بهتر، نرخ سود تعادلی که سپرده گذاران تمایل به سپرده گذاری در بانک‌ها دارند ۲۰ درصد است، ولی از آنجا که راهکاری برای دسترسی مستاجران به این سپرده‌ها در نظر گرفته نشده و آن‌ها دسترسی کافی به منابع اعتباری زیر ۳۵ درصد (نرخ تبدیل رهن به اجاره) را ندارند و بنابراین در بیشتر اوقات نمی‌توانند پول رهن را جور کنند، در نتیجه مجبورند به اجاره‌های سنگین ماهانه تن دهند.

سلطان محمدی افزود: حالا اگر مکانیسمی به مانند همین وام اجاره مسکن تعریف شود که بتواند منابع سپرده گذاران را به نوعی به مستاجران وصل کند، این مشکل حل خواهد شد. این کار باید توسط سیستم بانکی انجام شود.

سلطان محمدی گفت: همان گونه که عنوان کردم نرخ سود تعادلی بازار هم اکنون ۲۰ درصد است که اگر قرار باشد وام اجاره مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد پرداخت شود، در اینجا ۲ درصد اختلاف به وجود می‌آید که برای این پوشش ۲ درصد یا باید بانک متضرر شود و یا باید یک یارانه‌ای تعریف شود. اینجا تردیدی به وجود می‌آید که برای وام اجاره مسکن آیا درست است که از منابع عمومی جهت پوشش این ۲ درصد اختلاف هزینه شود یا خیر؟

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: هم اکنون خریداران مسکن توانسته اند با دسترسی به صندوق‌هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم که تعریف شده، به وام‌هایی با نرخ سود کمتر از آنچه در بازار تعریف شده است دست پیدا کنند و برای خرید مسکن اقدام کنند. همین راهکار و سازکار هم می‌تواند برای بازار اجاره مسکن و مستاجران تعریف شود.

سلطان محمدی در مورد احتمال تاثیرگذاری این نوع وام بر قیمت مسکن گفت: این وام به دلیل حجم کوچکی که دارد و همچنین به دلیل آن که این طرح قرار است در بازار اجاره اجرا شود و اجاره نیز لزوماً با قیمت مسکن ارتباط مستقیم ندارد؛ بنابراین نمی‌توان گفت: این طرح روی قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود. وی افزود: حتی اگر هم از کانال‌های دیگری بخواهد بر روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد این تاثیر بسیار اندک خواهد بود.

در همین زمینه سید محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن و رئیس سابق مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: طرح صندوق حمایت از مستاجران با توجه به نرخ بالای اجاره بها و افزایش آن در سال جاری در واقع نوعی حمایت از دهک‌های پایین و قشری است که توانایی پرداخت ودیعه و پول پیش مسکن را ندارند و از این جهت حرکت بسیار خوبی تلقی می‌شود، ولی موضوعی که در این زمینه مهم است، نحوه اجرای این طرح است و اینکه آیا بانک‌ها توانایی پرداخت چنین پولی را خواهند داشت یا خیر، زیرا در هر صورت قشری که توانایی پرداخت ودیعه و اجاره را ندارند، تضمین‌های لازم برای یک وام کلان را نیز نخواهند داشت، از طرفی نیز مقدار و سقف این وام هنوز دقیق مشخص نشده و همچنین در مورد شیوه اجرای آن نیز تصمیمی اتخاذ نشده است.

محمود جامساز، دیگر کارشناس حوزه مسکن گفت: مسئولان طرحی پیشنهاد کرده‌اند که تسهیلاتی از صندوق اجاره و رهن پرداخت شود. البته این صندوق هنوز تاسیس نشده و سازمان متولی آن نیز مشخص نیست و وزیر راه و شهرسازی نیز از آن اطلاعی ندارد. همچنین معلوم نیست این منابع قرار است از کجا تامین شود یا اینکه چقدر این صندوق منابع در اختیار خواهد داشت و چند نفر می‌توانند از آن استفاده کنند تا صاحب خانه اجاره‌ای شوند.

این‌ها در حالی است که مشکلات زیادی در این زمینه وجود دارد از جمله اینکه بنگاه‌های املاک، اجاره‌ها را سال به سال معین می‌کنند و هر سال قیمت اجاره‌ها بالاتر می‌رود و در صورتی که توافقی نیز بین موجر و مستاجر برای پرداخت اجاره برقرار شود تا بخواهد شخصی این تسهیلات را بگیرد در هزارتوی مقررات بانکی آنقدر زمان تلف می‌شود که موجر ملک خود را به دیگری اجاره می‌دهد.