آیا «وام اجاره» با استطاعت طبقات کم‌درآمد برای بازپرداخت اقساط همخوانی دارد؟

در فصل جابجایی مستاجران به صورت سنتی، قرار داریم؛ اما امسال شرایط مستاجران با سال های دیگر متفاوت تر است. تفاوت از این جهت که از یک سو وضعیت در بازار رهن و اجاره به دلیل صعودی بودن قیمت ها چندان بر وفق مراد مستاجران نیست و از سوی دیگر به دلیل شیوع ویروس کرونا، قدرت خرید مردم  به شدت کاهش یافته است.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ در این شرایط، دولت دو طرح برای کنترل بازار اجاره تاکنون اجرایی کرده است؛ اولین طرح دولت تعیین سقف برای اجاره بها بوده است. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در هشتم تیرماه سال جاری گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.

دومین طرح دولت، اعطای وام ودیعه مسکن است که حدود یک سالی است دولت وعده پرداخت آن را می داد و شرایط در سال جاری به گونه ای پیش رفت که دولت سرانجام مجبور به عملی کردن این وعده خود شد.

شاید بسیاری از مستاجران هنوز با این طرح دولت چندان آشنایی ندارند؛ از این روی، در این مطلب در ابتدا به بررسی جزئیات این وام خواهیم پرداخت و سپس در انتها به این پرسش ها پاسخ داده خواهد شد که آیا این وام ودیعه مسکن می تواند بر بازار اجاره تاثیرگذار باشد؟ آیا این وام در زمان مناسبی اجرایی شده است؟

وام ودیعه مسکن چقدر است؟ و شرایط پرداخت چگونه می باشد؟

حسن روحانی در جلسه هیات دولت در روز چهارشنبه یکم مردادماه ۱۳۹۹ از اعلام مقررات وام ودیعه مسکن مستاجران و ابلاغ آن به بانک‌ها در هفته آینده خبر داد و گفت: سقف این وام برای مستاجران تهرانی ۵۰ میلیون تومان، شهر‌های بزرگ شامل شهر‌های بالای یک میلیون نفر از جمله مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم، اهواز و کرمانشاه ۳۰ میلیون تومان و دیگر شهرها، ۱۵ میلیون تومان است که با نرخ سود ۱۳ درصد به مشمولان پرداخت می‌شود.

پروانه اصلانی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره اقساط این وام گفت: میزان سود ماهانه وام (یعنی اقساط قابل پرداخت مستاجران به بانک ها) برای مستاجران تهرانی با وام ۵۰ میلیون تومانی، ۵۴۰ هزار تومان، برای مستاجران در کلان شهر‌ها با وام ۳۰ میلیون تومانی، ۳۲۵ هزار تومان و برای مستاجران سایر شهر‌ها با وام ۱۵ میلیون تومانی، ۱۶۰ هزار تومان با نرخ سود ۱۳ درصد است.

البته عبدالناصر همتی، رئیس کل بانک مرکزی طی یادداشتی با تاکید بر اینکه این وام «ودیعه مسکن» نیست، بلکه «کمک ودیعه مسکن» است اعلام کرد: افرادی که با تأیید وزارت راه و شهر سازی واجد شرایط استفاده از این وام باشند، اگر به جای پرداخت ماهانه، سود وام و پرداخت اصل آن در پایان سال، توانایی پرداخت اصل و سود وام به صورت ماهانه را داشته باشند، می توانند با انتخاب خود، این وام را با اقساط سی ماهه و نرخ ۱۲درصد دریافت کنند.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز گفت: در تهران، مستاجران واحدهای مسکونی کوچک تر از ۷۵ متر و در دیگر شهرها، مستاجران واحدهای کمتر از ۹۰ متر مشمول وام ودیعه مسکن مستاجران خواهند شد.

همچنین مطابق با آنچه اعلام شده است، مستاجران باید در پایان مدت قرارداد که معمولاً یک ساله است، اصل وام را به بانک برگردانند. ضمن این که سود وام را نیز باید به بانک بپردازند. تسهیلات بانکی از محل منابع تسهیلات تخصیصی به واحدهای کسب و کارهای آسیب دیده کرونا تامین خواهد شد.

در مورد ضامن هم اعلام شد که افراد واجد شرایط استفاده از این تسهیلات با دریافت نامه ای از محل کارهای خود که تضمین کننده کسر از حقوق ماهانه آن هاست، می توانند از این تسهیلات استفاده کنند و ضمانت بیشتری برای دریافت تسهیلات در نظر گرفته نشده است.

این وام به چه مستاجرانی پرداخت خواهد شد؟

رئیس جمهور روحانی در این باره گفت: دامنه پرداخت این وام به مستاجرانی که حقوق ثابت دارند یا تحت حمایت نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد امام خمینی (ره) یا سازمان بهزیستی قرار دارند، محدود شده است.

همچنین محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه ای گفت: کارمندان دولت و کارگرانی که حقوق‌بگیر ثابت هستند و خانوارهای پنج نفره (پدر و مادر و سه فرزند) و بیشتر و همچنین خانه‌اولی‌هایی که تازه ازدواج کرده‌اند، در اولویت دریافت تسهیلات کمک ودیعه مسکن هستند.

محمود محمود زاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص سایر متقاضیان گفت: اگر ظرفیت این طرح مازاد باشد به اولویت‌های بعدی نیز این تسهیلات پرداخت می‌شود. کسانی که حقوق کمتری دارند یا با سابقه زیاد، هنوز مستأجر هستند در این طرح اولویت دارند. 

ثبت نام وام ودیعه مسکن از چه زمانی است و چگونه انجام خواهد شد؟

بر اساس اعل

ام وزارت راه و شهرسازی، پرداخت کمک ودیعه مسکن به منظور ساماندهی بازار اجاره بر اساس تصویب ستاد ملی مقابله با کرونا و اعلام وزارت راه و شهرسازی، از امروز ۴ مرداد ۹۹ آغاز شد.

متقاضیان دریافت این تسهیلات ابتدا از طریق تلفن همراه شخصی و ارسال کدملی سرپرست خانوار به سرشماره ۳۰۰۰۷۳۶۴۰ ثبت نام اولیه کرده و سپس در زمان‌بندی اعلامی باید در سامانه وزارت راه و شهرسازی به آدرس tem.mrud.ir ثبت نام کنند. لازم به ذکر است مهلت ثبت‌نام در ساعت ۲۴ روز پنجشنبه ۹ مرداد به اتمام خواهد رسید.

متقاضیان دریافت این تسهیلات لازم است شرایط مندرج در ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی را داشته باشند که این شرایط عبارتند از داشتن فرم (ج) سبز، نداشتن سابقه مالکیت از سال ۱۳۸۴ به بعد، متاهل یا سرپرست خانوار بودن، داشتن سابقه ۵ سال سکونت در شهر مورد تقاضا است. همچنین متقاضیان باید دارای اجاره نامه رسمی یا اجاره نامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و دارای کد رهگیری باشند.

این طرح چه تاثیری بر بازار اجاره خواهد گذاشت؟ راهکار اساسی بازار اجاره چیست؟

حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه املاک استان تهران طی مصاحبه‌ای در سوم مرداد ماه ۱۳۹۹ گفت: تنظیم‌گری دولت در بازار اجاره توانسته تا حدود زیادی جو روانی را کنترل و از رشد قیمت‌های اجاره در تیرماه جلوگیری کند. دولت با ارائه تسهیلات بانکی به مستاجران درصدد جبران خلاء پولی و تطبیق شرایط مالی مستاجران با نرخ تورم است. تا آنجا که از همان لحظه‌ای که اعطای قطعی وام به مستاجران و رقم آن اعلام شد تا امروز تاثیر مثبتی در بازار اجاره داشته و یک بار دیگر جلو رشد جهشی را در ابتدای مردادماه گرفته است.

عقبایی افزود: درمان اصلی بازار اجاره تولید مسکن استیجاری است و آن موقع می‌توان برنامه تسهیلات اعطایی را متوقف کرد.

همچنین محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس در انتقاد از این طرح با بیان این که طرح تسهیلات ودیعه مسکن نمی تواند به مستأجران کمکی کند و این موضوع دردی از مردم دوا نمی کند، افزود: تنها راهکار مدیریت بازار اجاره مسکن، افزایش تولید و ساخت و ساز است تا بازار در عرضه و تقاضا به تعادل رسیده و قیمت ها کاهش یابد.

چه نقدهایی به این طرح وارد شد؟

رئیس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به جزئیات طرح تسهیلات ودیعه مسکن مستأجران، گفت: طرح ارائه تسهیلات اجاره مسکن نشان می‌دهد یا دولت و وزارت راه و شهرسازی بازار مسکن را نمی شناسد و یا اینکه تنها برای رفع مسئولیت دست به تدوین و اجرای چنین طرحی زده است.

رضایی کوچی با بیان اینکه تسهیلات ودیعه مسکن مستأجران باید هدفمند و اثربخش باشد، افزود: هدف اصلی از افزایش تسهیلات اجاره، افزایش قدرت مالی مستأجران است، اما طرح کنونی دولت نمی تواند این اهداف را محقق کند. تدوین طرحی مانند طرح تسهیلات ودیعه مسکن مستأجران تنها برای جامعه و بازار توقع و امیدواری ایجاد می کند، اما عملا اثرگذار و نتیجه بخش نبوده و تنها موجب بروز تلاطمات بیشتر در بازار می شود.

نقد دیگر این که طبق گفته معاون وزیر راه و شهرسازی اقساط این وام ماهانه 540 هزار تومان برای تهرانی هاست و پرسش این است آیا جامعه هدف این طرح که قشرهای آسیب پذیر می باشند توانایی پرداخت این اقساط را دارند؟ عقبایی در این باره گفت: در دیداری که با وزیر راه و شهرسازی داشتم، تأکید کردم سود این تسهیلات باید به گونه‌ای باشد که قسط دیگری به اقساط مستاجرین تحمیل نشود. البته همین وام در هر صورت برای مستاجرین کمک کننده خواهد بود اما بهتر است دولت در بازپس‌گیری وام‌های پرداخت شده، سود کمتری دریافت کند و سود آن‌ها بیشتر از کارمزد نباشد زیرا این تسهیلات قرار است بازار را به نفع دهک‌های آسیب‌پذیر جامعه تنظیم کند.

نقد سوم این است که آیا این وام در تهران یا سایر شهرها می تواند مبلغ رهن را پوشش دهد؟ با توجه به افزایش قیمت مسکن و اجاره و رهن ها بعید به نظر می رسد که این وام بتواند کل مبلغ رهن مسکن را پوشش دهد و به گفته رئیس کل بانک مرکزی احتمالا این وام «ودیعه مسکن» نیست بلکه، «کمک ودیعه مسکن» است.

کارشناسان درباره این طرح چه می گویند؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی درباره این طرح گفت: به هر حال دولت این طرح را در راستای کمک به مستاجران اجرایی کرده است و سعی نموده تا این کار را هدف دار انجام دهد.

وی ادامه داد: عرف این است که در حالت عادی مستاجران باید بهره ماهانه ۳ درصد را به مالکین پرداخت کنند؛ بنابراین در حالت عادی مستاجران سالانه بهره ۳۶ درصدی را به مالکین پرداخت می‌کنند. در اینجا دولت از وام مذکور تنها ۱۳ درصد بهره می‌گیرد؛ بنابراین تفاوت این دو نرخ (۲۳ درصد) در واقع کمکی است که دولت به مستاجران می‌کند که حدوداً معادل سالی ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان است؛ بنابراین در پاسخ به این پرسش که آیا این کمک به مستاجران از سوی دولت موثر است یا خیر؟ باید گفت که به هر حال پرداخت این وام سالانه حدود همین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان به مستاجران کمک می‌کند.

سلطان محمدی با اشاره به اینکه به هر حال منابع این وام ودیعه مسکن باید از یک جایی تامین شود، گفت: در واقع منبعی که دولت برای پرداخت این وام در نظر گرفته، نظام بانکی است. بانک‌ها هم باید این پول را از سپرده‌های مردم که با نرخ سود ۲۰ درصد دریافت می‌کنند، تامین کنند؛ بنابراین اختلاف نرخ سود ۱۳ درصدی وام ودیعه مسکن با نرخ سود ۲۰ درصدی که بانک‌ها به سپرده‌های مردم پرداخت می‌کنند، ۷ درصد می‌باشد که این مابه التفاوت را یا باید بانک‌ها از جیبشان پرداخت کنند و یا باید دولت آن را پرداخت کند؛ بنابراین به وضوح مشخص است که بخشی از منابع عمومی صرف پرداخت این وام می‌شود. حالا پرسش این است که آیا دولت حق دارد این منابع عمومی را صرف پرداخت این وام کند یا خیر؟ باید گفت: بله و این کار توجیه دارد البته مشروط بر اینکه این هزینه‌ها صرف محروم‌ترین اقشار جامعه شود.

این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از اینکه چرا در این طرح باید سهم تهران بیشتر از سایر شهر‌ها باشد، گفت: این مسئله جای بحث دارد. وی افزود: درست است که نیاز مالی برای اجاره مسکن در تهران بالاتر از سایر شهرهاست، اما اگر قرار است یارانه‌ای در این سطح توزیع شود، اولا بهتر است به محروم‌ترین شهر‌ها برسد و ثانیا به نحوی باشد که مردم تشویق شوند که از اسکان در پایتخت به سمت اسکان در شهرستان‌ها بروند؛ بنابراین چه خوب بود که دولت این مبلغ را برای همه شهر‌ها حداقل برابر در نظر می‌گرفت.

وی گفت: اشاره به این نکته ضروری است که این وام به مثابه یک مُسکنی است که مساله امسال را حل می‌کند، اما پرسش این است که سال آینده دولت می‌خواهد چه کند؟ یا باید این وام را تداوم بخشد یا اینکه اگر قطع کند قطعا مستاجران دچار مشکل خواهند شد. البته این را نیز پیش بینی کرده اند که اگر فرد متقاضی، اصل و فرع این وام را پرداخت کند بتواند سه ساله این وام را مستهلک کند که این موضوع منطقی خواهد بود، چون این منابع برای خانوار باقی خواهد ماند.

سلطان محمدی در مورد مناسب بودن یا نبودن زمان اجرای این طرح با توجه به اینکه تنها هشت هفته تا پایان تابستان و جابجایی‌ها باقی مانده است، گفت: به هر حال آنچه مهم است این که این طرح اکنون در حال اجراست.

سخن پایانی

آنچه در این روز‌ها مهم است، حمایت همه جانبه دولت از اقشار آسیب پذیر جامعه است. افرادی که با شیوع ویروس کرونا و تعطیلی کسب و کار‌ها و از رونق افتادن آن، با کاهش معنادار درآمد خانوار مواجه شده اند. اما دولت برای حمایت از مستاجران، توجهی به این گروه نکرده است. گروهی که اولا حقوق بگیر ثابت نیستند و ثانیا حتی اگر حقوق بگیر ثابت هم باشند، توان بازپرداخت اقساط سود وام را ندارند؛ و جای سوال است که با چه متر و معیاری، رئیس کل بانک مرکزی پیشنهاد بازپرداخت اصل و سود وام را مطرح کرده است؟! مگر قرار بر حمایت از قشرهای کم درآمد نیست؟ آیا جامعه هدف رئیس کل، دهک‌های متوسط رو به بالا می‌باشد؟

تا به امروز، دولت محترم در اجرای طرحی که چندین ماه در حد حرف باقی مانده بود و روی میز تصمیم گیران اقتصادی دولت خاک می‌خورد، تعلل کرده است و حالا که تنها کمتر از دو ماه به پایان فصل جابجایی‌ها باقی مانده است، به فکر عملیاتی کردن وام ودیعه مسکن افتاده است؛ آن هم با ابهاماتی از جنس عدالت در توزیع تسهیلات و برخورد به هدف مورد نظر!