یکی از مواردی که به طور مشترک در قرارداد‌های واگذاری ملک اعم از فروش، اجاره و رهن، مربوط به توابع، ملحقات و منضمات هر ساختمان درج میشود، پارکینگ و انباری است که حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستأجر جدید منتقل میشود. همچنین در اسناد تنظیمی هنگام معاملات املاک و مستحدثات، علاوه بر مشخصات ثبتی ملک بر چگونگی حق استفاده از انشعاباتی از قبیل: آب، برق، گاز و تلفن به صورت اختصاصی یا اشتراکی و نیز امکانات گرمایشی و سرمایشی و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه تاکید میشود.
به گزارش «تابناک» در خصوص نقل و انتقال املاکی مانند آپارتمان، چنانچه حدود و ثغور آن‌ها به‌طور شفاف مشخص نشده باشد، صاحبان حق هنگام استفاده با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شوند که موضوع این نوشتار است.
نحوه نقل و انتقال انشعابات
در خصوص نحوه نقل و انتقال انشعابات، به این علت که ماهیتاً حق یا یک نوع امتیاز است و نه کالا، بنابراین عنوان عقد بیع و قرارداد فروش از لحاظ حقوقی بر آن‌ها مصداق ندارد. این موارد در قالب عقد صلح انجام میپذیرد، هرچند که از نظر عرف معمولاً کلمات خرید و فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در خصوص تعریف عقد صلح باید گفت، قراردادی است که می‌تواند به جای عقود دیگر واقع شود و نتیجه عقد دوم را بدهد؛ بدون اینکه احکام و شرایط ویژه عقد جایگزین را داشته باشد. به‌عنوان مثال اگر کسی منزل را در مقابل مبلغ معینی به‌عنوان مال‌الصلح به دیگری صلح کند، از نظر نتیجه مثل این است که خرید و فروش ملک انجام داده است؛ بدون اینکه احکام عقد بیع بر آن حاکم باشد مثلاً در مورد چنین قرارداد صلحی نمی‌توان ادعای ضرر مطرح کرد. به عبارت دیگر قید و بندهای قرارداد‌های خرید و فروش در عقد صلح وجود ندارد.
در خصوص اشتراک آب و برق و گاز بخش اختصاصی واحد‌های آپارتمانی، مالکان جدید میتوانند بر اساس ضوابط، با ارایه اسناد رسمی و احکام قانونی یا اسناد مثبته‌ای که مورد تایید شرکت آب و فاضلاب، برق و گاز باشد، با مراجعه به دفاتر پیشخوان دولت، تغییر نام پرونده به‌نام خود را تقاضا کند.
در موارد فوق نظر به ضمانت اجرای قطع خدمات آن، هیچ یک از طرفین اصرار در به‌نام کردن امتیازات آن ندارند. اما در خصوص تلفن ثابت نظر به مزاحمتهای تلفنی و آثار مسئولیتهای قانونی که به دنبال دارد، این موضوع از الزامات بیشتری برخوردار است؛ لذا لازم است خریدار ملک جدید با در دست داشتن صلح‌نامه یا وکالت‌نامه‌ای که هنگام تنظیم سند در محضر تنظیم شده است، به یکی از دفاتر پیشخوان مذکور مراجعه و به همراه ارایه آخرین فیش آن و اصل و تصویر شناسنامه، کارت ملی و کارت پایان خدمت، پس از تکمیل و امضای فرم نقل و انتقال حق‌الامتیاز، آن را به‌نام خود کند.
آثار مالکیت بر بخش مشترک و اختصاصی آپارتمانها
همانطور که از واژه مشترک پیداست، قسم‌هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان یا مستأجران قرار میگیرند، قسمت‌های مشترک نامیده می‌شوند. قانون تملک آپارتمانها نیز در ماده ۲، قسمت‌های مشترک را این‌گونه تعریف میکند: قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد.
به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده، از قسمت‌های مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد. تعریف فوق به وسیله ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است: قسمت‌هایی از ساختمان، اراضی و متعلقات آن‌ها که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکاست، قسمت‌های مشترک محسوب میشود و نمی‌توان حق انحصاری برای آن‌ها قائل شد.
با این توصیف از جمله ویژگی‌های قسمت‌های مشترک عبارت از عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاردن اشیا، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینهاست. لازم به توضیح است انتقال قهری به موردی اطلاق میشود که مالی از کسی به دیگری انتقال یابد بدون اینکه بین آنان توافقی باشد و منظور از ممنوعیت اشیا شامل هر نوع کالایی میشود که امروزه بهترین مصداق آن پارک خودرو در داخل حیاط مشترک یا چیدن وسایل انباری در قسمت راه‌پله طبقه متصل به پشت‌بام است.
مضافاً بنا به قانون مذکور حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک شامل آسانسور، پاگردها و پشت‌بام به تبع آن خواهد بود. از طرفی ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی مقرر میدارد: علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلقه برای مالکیت قسمت‌های اختصاصی نیز باید به‌طور مجزا سند مالکیت صادر شود.
لازم به ذکر است، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌های وابسته، ارزش و ... باید در سند اختصاصی قید شود. اما حدود، مشخصات و نام قسمت‌های اشتراکی در صورت‌مجلس تفکیکی تنظیمی توسط نماینده اداره ثبت، تعیین میشود لذا دارای سند جداگانه‌ای نیست.
مالکیت بر پارکینگ
در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخش‌های اختصاصی ساختمان، بیشترین اختلافات و مناقشات مطروحه در مراجع قضایی در واحد‌های آپارتمانی، مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. اگرچه با تصویب قانون تملک آپارتمانها و تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی با رعایت جوانب قانونی این موضوع تا اندازه‌ای حل شده است.
اما در خصوص املاکی که تا سال ۱۳۷۱ مورد معامله قرار می‌گرفت، وضع پارکینگ مشاعی در یک مجموعه ساختمانی، مشکلات عدیده‌ای را به دنبال داشته است. زیرا در صورت‌مجلس تفکیکی آن زمان به طور نمونه نوشته می‌شد «در طبقه زیرزمین ۲۴۰ مترمربع محل پارکینگ یا طبقه همکف ۱۵۰ مترمربع محل پارکینگ‌هاست.» ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت‌ها را در قسمت‌های مشاعی صورت‌مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می‌داشتند.
اگرچه در ساختمان‌هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحد‌های آپارتمانی بود مشکلی به وجود نمی‌آمد، اما با گسترش میل به خرید خودرو در یک دهه اخیر، در ساختمان‌هایی که مساحت منظورشده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه خودرو‌ها کافی نباشد، برخی واحد‌ها همواره با مشکل پارکینگ روبه‌رو می‌شدند.
اما از زمانی که واحد‌های ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت‌مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذکر میشود چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ هستند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره میکند، تا اندازه‌ای برخی مشکلات رفع شده است.
بنابراین میتوان گفت، تعلق پارکینگ ساختمان به یک واحد آپارتمانی دو صورت دارد؛ یک صورت از آن تعلق اختصاصی است که همانند انباری با تعیین موقعیت و مساحت، محل دقیق آن در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوط قید میشود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان محسوب میشود. صورت دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است که در صورت‌مجلس تفکیکی درج میشود و استفاده از آن با توافق مالکان به روش‌های گوناگون از جمله به قید قرعه است.
مالکیت بر انباری
یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمت‌های اختصاصی قرار می‌دهد و در صورت‌مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش‌های اختصاصی آپارتمان محسوب میشود. واحد‌های ثبتی میتوانند پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش‌نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار الحاق کنند.
از جمله مسایلی که بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری‌ها و پارکینگ‌ها به قطعات آپارتمان، مطرح میشود این است که، آیا مالک آن می‌تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟
در پاسخ باید گفت، پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‌های ساختمان است و مالکان آپارتمانها، شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند. قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‌های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمت‌های مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمانها، عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید میشود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمانها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است. پرداخت شارژ از چنان اهمیتی در قانون برخوردار است که دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و هبه و گواهی تسویه حساب، هزینه‌های مشترک را که به تأیید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت کنند.
مشکلات قانونی قابل حل است مشکل از تفسیر به رای قانون و عدم اجرای ان در نهاد قضایی است مثلا بنا بر قانون از جمله ویژگی‌های قسمت‌های مشترک عبارت از عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاردن اشیا، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینهاست اما برای نمونه عرض میکنم طبق تبصره 55 قانون شهر داریها بعضی از مشاغل میتوانند از ساختمانهای مسکونی بصورت غیر مسکونی استفاده کرده و به تاسیس مطب و دفتر اقدام کنند نتیجه استفاده بی رویه از اسانسور مجتمع های اپارتمانی است که برای یک ساختمان مسکونی طراحی شده است یا راهرو ها و پاگردها میشود محل تبلیغ تابلوهای تبلیغاتی پزشکان و داروخانه ها ورادیولوژیها یا در مشاعات و پاگردها برخلاف قانون صندلی میگذارند تا بیماران از انها استفاده کنند یا در همین محلها مراجعین سیگار وحتی مواد مخدری همچون گل استفاده میکنندیا پنبه ها و گازهای خونی و سرنگهای الوده همه جا پراکنده میشود از باغچه و محیط حیاط نمیشود استفاده کرد چون همیشه شلوغ است و افراد غریبه در رفت و امدند اعتراض هم بکنی به پزشکان محترم بر میخورد جالبتر از همه از برق مشترک برای تبلیغ تابلوهای مطبها استفاده میشود پولش را هم وزارت نیرو بر اساس نرخ تجاری یا پزشکی محاسبه میکند انوقت هیئت مدیره و مدیر ساختمان که معمولا از بین همین اقایان و خانمها انتخاب شده متوقع هستند هزینه برق انان و تعمیرات بیش از اندازه اسانسور را بقیه به همان میزان مساوی با سایرین بپردازند وقتی هم به نهاد قضایی مراجعه میکنی بی نتیجه است وادله و مدارک حرف یک یا چند واحد مسکونی را ندیده میگیرند نتیجه اسیب دیدن روحی و مالی بخشی از جامعه و عدم اعتقاد به عدالت است بهتر است یک یا چند شعبه در هر شهر برای رسیدگی به مشکلات اپارتمانها تعیین شود که قاضی انها با اعزام کارشناس و شنیدن موارد و ادله قانونی افراد رای منصفانه صادر کنند نه اینکه تا کسی گفت این واحد یا ان واحد پول شارژ نمیدهد قلم بر کاغذ بگذارند و حکم بر محکومیت طرف بدهند