هر زمان که فروشنده و خریدار نگران از دست رفتن معامله باشند، پای قولنامه به میان می‌آید. قولنامه تعهدی مبنی بر انجام معامله در زمانی مشخص و مکتوب شده است که خریدار و فروشنده پای آن را امضا میکنند.
به گزارش «تابناک»؛ قولنامه در ایران تاریخی بسیار قدیمی دارد، به طوری که در یکی از خشت‌های سفالی که نزدیک سرپل ذهاب کرمانشاه کشف شده، قباله‌ای مربوط به زمینی زراعی مربوط به ۴۰۰ سال قبل به دست آمده است. نخستین بار ناصرالدین شاه فرمان تشکیل نهادی برای ثبت مدارک داد و زمینه رسمیت بخشیدن به قولنامه را بین مردم فراهم کرد.
تمامی اسناد به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می‌شوند. به طور کلی اسنادی که توسط مأمورین صلاحیت‌دار دولتی و رسمی کشور تنظیم شوند، اسناد رسمی هستند و هر معامله‌‌ای که با آن اسناد انجام شود اصطلاحاً به آن اسناد رسمی میگویند.
در نتیجه هر سندی هم که در این محدوده نباشد و توسط مأمور صلاحیت‌دار دولتی تنظیم نشده باشد را سند غیررسمی میگویند. اسناد غیر رسمی چه توسط وکیل یا بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد چه مردم در خانه خود آن را تهیه کرده باشند، معاملاتی که با آن انجام میشود، معاملات غیررسمی و عادی محسوب می شوند.
تاکنون پرونده های بزرگی در زمینه سوء استفاده از قولنامه برای دستگاه قضایی رخ داده است. در این پرونده‌ها یک کلاه بردار گاهی در نقش خریدار ظاهر میشود و گاهی در نقش فروشنده خانه و آپارتمان. برای مثال این دسته از افراد شیاد و کلاهبردار با تنظیم قولنامه و قرارداد نصف و نیمه بخش کوچکی از ثمن و مبلغ معامله خرید ملک را می‌پردازند و برای الباقی ثمن معامله یک یا چند فقره چک صادر میکنند که معمولا برگشت می‌خورند.
به نوشته «حامی عدالت» نکته کلیدی در این روش از کلاهبرداری این است که شکل و ظاهر اقدامات افراد شیاد دارای ظواهر قانونی است؛ اما از قبل می‌دانسته است که این چک‌ها نقد نخواهند شد. در نتیجه در زمان تنظیم قولنامه کلیه خیارات قانونی(اجازه و اختیاری که قانون به افراد می‌دهد تا بتوانند معامله خود را پایان دهند) را ساقط کرده‌اند تا در زمان برگشت خوردن چک‌ها فروشنده حق فسخ یکطرفه قرارداد و قولنامه را نداشته باشد.
کد رهگیری هم گره گشا نیست
یکی دیگر از مصادیق مهم کلاهبرداری قولنامه ای، فروش مال غیر است و معمولاً در ملک‌های نوساز اتفاق می‌افتد. کلاهبرداران معاملات ملکی با پیش‌فروش کردن واحدهای آپارتمانی و انجام تبلیغات گسترده در جراید و نصب پرچم و بنرنوشته جلوی ساختمان، باعث جلب اعتماد خریداران بالقوه می شوند.
در این موارد، کلاهبرداران یک ملک یا یک دستگاه آپارتمان را به دو یا حتی چند نفر می‌فروشند و قبل از فرارسیدن زمان تحویل ملک که در قولنامه نوشته شده است، پا به فرار می‌گذارند. سال گذشته با چنین روش هایی کلاهبرداران در قم ۱۳۲ واحد را به ۱۴۰۰ نفر و در شهرری ۳۲ واحد را به بیش از ۲۵۰ نفر فروختند.
قانون ثبت ایران در سال ۱۳۱۰ یعنی حدود ۹۰ سال پیش تصویب شد. در قانون ثبت و در مواد ۴۶ و ۴۸، قانون‌گذار هر گونه تنظیم سند را مستلزم ثبت آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی دانست. برای ضمانت اجرای این مواد هم، مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را قرار داده است. بر اساس این مواد دولت کسی را مالک می‌شناسد که اسمش در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ هم می‌گوید اگر سندی در دفاتر ثبت به ثبت نرسیده باشد، ناقل مالکیت نیست.
یک استاد دانشگاه با اشاره به این مواد قانونی به مهر گفت: «قانون‌گذار ۹۰ سال قبل به موضوع اهمیت ثبت اشاره کرده بود. مشکل اصلی اما این است که براساس حکم شارع، شورای نگهبان هر کسی را که بر اساس ایجاب و قبول اقدام به نقل و انتقال مالکیت کند را به عنوان معامله درست می‌شناسد.»
سید محسن رضوی، در ادامه به رویه غلط قضائی اشاره کرد و گفت: «رویه دادگاه‌ها به این ترتیب است که می‌گوید هر سندی که برای ما، اثبات‌کننده مالکیت شخص باشد، اعتبار دارد و حتی می‌تواند اسناد رسمی را باطل کند. این رویه غلط دادگاه‌ها سبب شده که شاهد کلاهبرداری‌هایی نظیر فروش یک ملک به چندین نفر در کشور باشیم.»
این استاد دانشگاه در ادامه به کد رهگیری قولنامه‌ها اشاره کرد و افزود: «وزارت صمت برای اینکه بتواند جلوی بنگاه‌های کلاهبردار را بگیرد، ضمن اینکه بتواند از بنگاه‌ها مالیات بگیرد. بنابراین کد رهگیری فقط برای بنگاه‌ها بوده و ربطی به سازمان ثبت نداشته و هیچگاه به معنای مالکیت نیست. این موضوع نیز نمی تواند جلوی فروش یک ملک را به چندین نفر بگیرد.»
وی با اشاره به مشکلات اسناد عادی و وکالتی گفت: « یکی از مشکلات آن فروش یک ملک به چند نفر است. مشکل بعدی این است که چون با اسناد عادی معامله میشود و استعلامات قانونی آن انجام نمی‌شود، افراد سازنده از پرداخت عوارض شهرداری معاف می‌شوند و مالیات معوقه به عهده خریدار می‌افتد. علاوه بر آن، اگر خانه در رهن بانک باشد با اسناد عادی می‌توان به راحتی به افراد دیگر واگذار کرد اما سند رسمی چنین اتفاقی نخواهد افتاد.»
ایرادهای شورای نگهبان قابل رفع هستند
در سال ۱۳۹۵ مجلس شورای اسلامی تلاش کرد تا قولنامه‌ها را حذف کند. این طرح پس از چندین بار اصلاح، سرانجام در ۳۱ اردیبهشت‌ماه امسال به تصویب مجلس رسید. با این حال شورای نگهبان طرح مذکور را رد کرده است. شورای نگهبان معتقد است از نظر شرعی کلیه معاملات رسمی و عادی، دارای اعتبار بوده و باید در محاکم و ادارات پذیرفته شوند.
مرکز پژوهش‌های مجلس اخیرا در خصوص این ایرادات در گزارش جامعی که منتشر کرده، بر این نکته تاکید دارد که ایراد وارده از سوی شورای محترم نگهبان بر این مقرره، با توجه به نیاز کشور و مصلحت نظام و در راستای اصلاح آسیب‌های نظام قضائی کشور و صیانت از اموال عمومی و اعمال حاکمیت دولت، می‌تواند با اصرار مجلس بر مصوبه، در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد بررسی قرار گیرد.
بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی که در سایت خود منتشر نموده، تاکید کرده که اکثر ایرادات مطروحه از جانب شورای نگهبان قابل رفع هستند و می‌توان با ارائه راهکار پیشنهادی نسبت به رفع آنها اقدام کرد.
مهدی اقبال، مدیرکل دفتر مدیریت عملکرد و بازرسی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مهرماه امسال با بیان اینکه درحال حاضر ۶۰ تا ۷۰ درصد از پرونده‌های مراجع قضائی مربوط به حوزه املاک است، گفت:« کارشناسان ثبت و مدیران قوه قضائیه بر این موضوع تاکید دارند که یکی از دلایل اصلی تخلفات حوزه زمین و املاک و به‌ویژه زمین‌خواری، همین اسناد عادی یا قولنامه‌ای است که تنها در ایران اعتبار دارد.»
۲۰۰ هزار پرونده قولنامه ای روی میز قضات
همچنین سال گذشته سخنگوی قوه قضائیه نیز در یکی از نشست های خبری خود خبر داد که در ۶ ماهه نخست سال ۹۸، تنها در ۲۰ استان به میزان ۱۱ هزار میلیارد تومان از اراضی ملی رفع تصرف شده است.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم آمار بسیار جالبی در خصوص جرایم قولنامه ای افشا کرده و گفته: «حدود ۲۵ درصد از پرونده‌های قضائی، مستقیم یا غیرمستقیم ناشی از اسناد عادی و قولنامه‌ای است. همین موضوع سبب شده تا درصد بالایی از دعاوی ورودی به قوه قضائیه، ناشی از معامله با اسناد عادی باشد.»
ذبیح‌الله خداییان، در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به سهم بالای قولنامه در دعاوی حقوقی تصریح کرده:«براساس آمارها در سال ۹۸ تعداد ۱۲۸ هزار پرونده الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول تشکیل شده، ۷۵ هزار پرونده الزام به تنظیم سند خودرو، بیش از ۳۳ هزار پرونده مربوط به اعلام بطلان معامله، ۱۳ هزار پرونده ابطال مبایعه‌نامه مال غیرمنقول و ۶ هزار پرونده مربوط به الزام به سند رسمی اجاره بوده است. به عبارتی در سال گذشته بیش از ۲۰۰ هزار پرونده ناشی از اسناد عادی و قولنامه‌ای در محاکم قضائی تشکیل شده است.»
سال گذشته یکی از مسائلی که رئیس قوه قضائیه از آن به عنوان اولویت‌های این نهاد یاد کرد، اصلاح قوانین ثبتی با محوریت بی‌اعتباری قولنامه‌ها بود. به عبارتی رئیسی معتقد است که اگر ساختار قوه بخواهد اصلاح شود، یکی از مهمترین اولویت‌ها حذف قوانین فساد زا است. به همین دلیل به اذعان رئیسی، اعتبار اسناد عادی باعث افزایش پرونده‌های قوه‌قضائیه شده و از طرفی با استفاده از قولنامه بسیاری از کلاهبرداران، یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند یا زمین‌خواران، اراضی ملی را نابود میکنند. نکته‌ی جالب دیگر در مورد نظرات آیت الله رئیسی این است که وی حتی یک قدم هم فراتر رفته و راه نجات کشور از فسادهای ناشی از قولنامه‌ها را رسمی کردن آنها معرفی کرده است.
باید تکلیف سندهای عادی را مشخص کنیم
رئیس قوه قضائیه هم در دیداری که ۸ خردادماه ۹۸ با تشکل‌های دانشجویی داشته، در این خصوص گفت: «بسیاری از پرونده‌ها که در دادگستری‌ها ورود می‌یابد، محصول همین موضوع است که اسناد(غیررسمی) عادی جای اسناد رسمی را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله میشود.»
سید ابراهیم رییسی تصریح کرد: «اسناد عادی در زمینه‌های مختلف مورد معامله هستند. حال آنکه اگر سند رسمی باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد. باید با همکاری مجلس تکلیف سندهای عادی را مشخص کنیم و رسمیت بخشیدن به اسناد رسمی جزء برنامه‌های کاری ماست.»
ابوالفضل ابوترابی، نماینده مردم نجف‌آباد هم به اعتبار بخشیدن به اسناد غیر رسمی انتقاد دارد و در این خصوص به خبرگزاری خانه ملت می گوید: «ما پیش از این مواد ۲۱، ۲۲، ۴۷، ۴۸ و ۴۹ قانون ثبت را داشتیم که سندهای رسمی ملاک عمل بود و سندهای غیررسمی (عادی) قابلیت طرح در محاکم را نداشت. متاسفانه با تفسیری که شورای نگهبان کرد، همه چیز به هم ریخت و مالکیت در کشور دچار مشکل شد؛ بنابراین بیشترین پرونده‌هایی که در دادگستری داریم، در حال حاضر پرونده‌هایی است که مرتبط با سندهای غیررسمی است.»
هر زمان که فروشنده و خریدار نگران از دست رفتن معامله باشند، پای قولنامه به میان می‌آید. قولنامه تعهدی مبنی بر انجام معامله در زمانی مشخص و مکتوب شده است که خریدار و فروشنده پای آن را امضا میکنند.
وقتی به دلایل متعدد از صدور سند که مثل عدم صدور شناسنامه میمونه مانع تراشی میکنن یجا شهرداری یجا جهاد و ... قرار نیست این مشکلات حل شه . 