تجربه جهاني «خريد اعتباري» مسكن
نظر وزارت راه‌و‌شهرسازي درباره ليزينگ مسكن
طرح لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به‌کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند.
مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی با استقبال از طرحی که دو روز پیش از سوی کانون شرکت‌های لیزینگ برای تامین مالی خریداران مسکن پیشنهاد شد، اعلام کردند: در شرایطی که سقف کنونی وام خرید، قدرت لازم را برای پوشش قیمت مسکن ندارد، طرح لیزینگ مسکن می‌تواند ابزار کمکی قابل قبولی برای تجهیز مالی متقاضیان مصرفی در بازار ملک به حساب بیاید.
طرح لیزینگ مسکن شیوه‌ای است که در قالب آن شرکت‌های اعتباری با به‌کار انداختن سرمایه خود در مسیر تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی، بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت‌شده‌ای، اقساط میان‌مدت و بلندمدت از خریدار دریافت می‌کنند. این طرح، عملا باعث راه‌اندازی مدل خرید‌های اعتباری در بازار مسکن می‌شود و خلأ وام خرید ناشی از معذوریت بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات را برای متقاضیان جبران می‌کند.
حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی روز گذشته در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر اینکه «آیا در نشست‌های مشترک با بانک‌مرکزی برای تصویب ابزارهای مختلف تامین‌مالی مسکن همچون وام، صندوق‌ها و رهن‌ثانویه، صحبتی هم درباره لیزینگ مسکن رد و بدل شده است؟» گفت: ما در نامه‌ای خطاب به بانک‌مرکزی خواستار بررسی دقیق طرح لیزینگ مسکن شده‌ایم و از شرکت‌هایی که سابقه موثر و قابل‌قبولي در لیزینگ کالاهای بادوامی همچون خودرو داشته‌اند، برای ورودشان به بازار مسکن استقبال می‌کنیم.
عبده‌تبریزی با تایید تاثیر مثبت طرح لیزینگ مسکن تاکید کرد: سوابق خوبی از برخی شرکت‌های لیزینگ در کشور وجود دارد و آنها در گذشته‌ای نه‌چندان دور، امکان خرید بیش از 2 هزار خودروی کار یا خودروهای سبک را برای متقاضیانی که ابتدا به ساکن نقدینگی لازم را برای خرید این خودروها نداشتند، فراهم کرده‌اند.
عبده‌تبریزی همچنین افزود: اگر شرکت‌های لیزینگ تمایل به تامین مالی خریداران مسکن را داشته باشند، این موضوع از نظر ما نه تنها محل اشکال نیست که با آن موافقت هم می‌کنیم و برای تصویب مجوزهای مربوطه در بانک‌مرکزی، پیگیری نیز خواهیم کرد.
بهتر از وام 100 میلیونی؟
با طولانی شدن روند مذاکراتی که قرار است نتیجه آن به تصویب پرداخت وام 90 تا 100 میلیونی به خریداران مسکن منجر شود، هم‌اکنون مسیر تصویب پیشنهاد مربوط به راه‌اندازی شرکت‌های لیزینگ مسکن - با توجه به سوابقی که در پیش‌از انقلاب و همین‌طور دهه70 از کارکرد لیزینگ در کشور وجود دارد- شاید کوتاه‌تر از داستان افزایش وام باشد.
در حال حاضر یکی از معذوریت‌های سیستم بانکی برای موافقت با افزایش وام خرید مسکن، کمبود منابع بانک‌ها است که باعث شده احتمال ناتوانی بانک عامل در عمل تعهداتش را بالا ببرد و در نتیجه بانک را مجبور به استقراض از بانک‌مرکزی کند.
در این میان از آنجا که دولت یازدهم به‌شدت مخالف استقراض بانک‌ها از بانک‌مرکزی است و استقراض – ارائه خط‌اعتباری مشابه خط‌اعتباری مسکن‌مهر از سوی بانک‌مرکزی به بانک‌مسکن- را تورم‌زا می‌داند، لازم است بانک‌ها پیش‌از افزایش سقف وام، بابت کفایت منابع خود اعتمادسازی لازم را انجام دهند.
این در حالی است که شرکت‌های اعتباری متقاضی ارائه خدمت لیزینگ به بازار مسکن، قادر خواهند بود با اعلام سریع رقم منابع مالی خود، در صورت موافقت بانک‌مرکزی، مجوزهای لازم را دریافت کنند.
وام خرید مسکن زمستان سال گذشته به 35 میلیون تومان افزایش پیدا کرد؛ اما این سقف تسهیلات طبق گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، حداکثر 20 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی را پوشش می‌دهد که البته میزان این پوشش در تهران حدود 12درصد برآورد می‌شود.
بانک‌مسکن برای افزایش دوباره سقف وام باید تا نیمه تابستان امسال منتظر بماند و بعد از تهیه گزارش از ميزان منابع و مصارف وام 35 میلیونی و همچنین اطمینان از کافی بودن منابع برای پرداخت وام بزرگ‌تر، اجازه دارد درخواست جدید خود را برای افزایش، به بانک‌مرکزی ارائه کند.
در مقابل این مسیر نسبتا سخت و طولانی برای افزایش مبلغ وام خرید، چنانچه آمادگی شرکت‌های لیزینگ برای ورود به بازار مسکن، واقعی باشد و با صدور مجوز از طرف بانک‌مرکزی و شورای پول‌واعتبار عملیاتی شود، این امکان برای خریداران مسکن ایجاد خواهد شد تا از طریق لیزینگ، حداقل به اندازه سه برابر مبلغ کنونی وام، اعتبار مالی دریافت کنند.
قدرت لیزینگ 4 برابر مبلغ وام
علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره جزئیات نظام کارکرد لیزینگ مسکن اعلام کرد: در دنیا و به‌خصوص در کشورهایی مثل ترکیه و آمریکا، نهاد‌هایی وجود دارند که در دو زمینه «ساخت‌وساز» و «مالی اعتباری» همزمان فعالیت می‌کنند. این شرکت‌ها در عرضه آپارتمان‌هایی که خودشان احداث می‌کنند، اعتبار درازمدت برای خریدار در نظر می‌گیرند و معمولا به سه روش تامین 50درصد قیمت فروش، تامین 70درصد قیمت فروش و تامین 80 تا 90 درصد قیمت فروش، اقدام به اختصاص اعتبار به خریداران می‌کنند.
چگینی با بیان اینکه مابه‌التفاوت اعتبار تعیین‌شده از طرف شرکت لیزینگ و قیمت مسکن را باید خریدار به‌صورت پو‌ل‌نقد پرداخت کند، افزود: در ایران با توجه به تجربه‌‌ای که در سال‌های گذشته از نوسانات نرخ تورم بر جا مانده است، باید قبل از راه‌اندازی شرکت‌های لیزینگ، تکلیف نحوه محاسبه نرخ سود تسهیلاتی که این شرکت‌ها در قالب اعتبار به خریداران مسکن ارائه می‌کنند، روشن شود و مکانیزم‌های نظارتی بر این فعالیت‌ها را در نظر بگیرند تا با تعیین سود معقول، از یکسو هزینه خرید مسکن با اعتبارات لیزینگی برای خریداران افزایش آن چنانی پیدا نکند و از سوی دیگر، برای ارائه کننده این اعتبارات نیز ریسک تورم، به کمترین حد برسد.
چگینی تصریح کرد: شرکت‌های لیزینگ مسکن در صورت صدور مجوز فعالیت برای آنها، چنانچه حداقل 50درصد از میانگین قیمت آپارتمان در شهری مثل تهران را برای خریداران تامین مالی کنند، در این صورت در مقایسه با قدرت حداکثر 17درصدی وام فعلی خرید، قادر خواهند بود معادل 3برابر تسهیلات بانکی، به متقاضیان مسکن سرویس اعتباری ارائه کنند.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن افزود: شرایط کنونی بازار مسکن از بابت افزایش واحدهای مسکونی نوساز و فروش‌نرفتن بخش زیادی از آنها که به‌دلیل نبود قدرت خرید در طرف تقاضا، کار را برای سازنده‌ها مشکل کرده است، از هر جهت برای ورود شرکت‌های لیزینگ مناسب ارزیابی می‌شود. این شرکت‌ها چنانچه خودشان ساخت‌وساز انجام دهند، ابتدا می‌توانند آپارتمان‌های تحت مالکیت شرکت را با تامین‌مالی و اعتباری به بازار مصرف عرضه کنند و بعد از آن، شرایط فروش واحدهای مازاد سایر سازنده‌ها را هموار کنند.
چگینی درباره اعتمادی که متقاضیان استفاده از خدمات لیزینگ باید در قضیه رهن یا انتقال سند ملک به شرکت‌های لیزینگ داشته باشند، تصریح کرد: می‌شود بانک‌ها به‌عنوان کارگزار این شرکت‌ها وارد عمل شوند و به‌عنوان حلقه ارتباطی اعتباردهنده و خریدار مسکن عمل کنند؛ ضمن اینکه تضامین لازم از طرف بانک‌مرکزی نیز دريافت خواهد شد.
