معضلی فراگیر اما قابل حل به نام «شارژ ساختمان»

چنانچه مالک اقدام به پرداخت حق شارژ آپارتمان خود نکند، مدیر یا هیأت‌مدیره، حسب وظایف و اختیارات قانونی خود باید برای وصول مطالبات ساختمان به مالکان یا استفاده‌کنندگان بدهکار، ابتدا از طریق دفاتر خدمات قضائی اظهار‌نامه ارسال کنند‌ که فلان شخص از پرداخت هزینه‌های مشترک و شارژ آپارتمان خود در خودداری کرده است. مالک نیز پس از دریافت اظهارنامه موظف است تا ده روز سهم بدهی خود را پرداخت کند. اما اگر مالک از تسویه‌حساب خودداری کرد، هیأت‌مدیره یا مدیر می‌تواند از دادن خدمات مشترک به این مالک خودداری کند مثلاً شوفاژ را ببندد، یا برق و گاز را قطع کند. چنانچه مالک بازهم مبادرت به پرداخت حق شارژ نکرد می‌توانند به اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور مراجعه و وجه پرداخت‌نشده را مطالبه کنند که‌برگ اجرائیه صادر می‌شود و مالک را ملزم به پرداخت می‌کنند.

به گزارش «تابناک» پدیده نوظهور آپارتمان نشینی در جامعه ما به رغم تدوین قوانین و آیین نامه های اجرایی متفاوتی همچنان بر مدار چالش و اصطکاک آپارتمان نشینان می چرخد، به گونه ای که در هر مقطع زمانی بخشی از مشکلات زندگی آپارتمان نشینی ظهور و بروز پیدا می کند؛ اما یکی از مشکلات همیشگی و مشترک ساکنان آپارتمان ها موضوع پرداخت و عدم پرداخت حق شارژ ساختمان است.

دوران آغازین هدفمندی یارانه ها از مقاطع زمانی بود که مشکلات و اختلافات  بر سر حق شارژ ساختمان اوج گرفته بود و یکی از علل این امر هم را می توان در افزایش ناگهانی قیمت حامل های انرژی مانند بنزیل و گازوییل جستجو کرد .هنگامی که قیمت این حامل ها افزایش پیدا کرد، لاجرم مبالغ پرداخت حق شارژ ساختمان هم رشد چشمگیری را تجربه کرد که همین امر ریشه اصلی اختلافات در آن دوران بود. «پرداخت حق شارژ ساختمان» به نوعی پایانی بر ایده «چار دیواری» اختیاری بود.

دکتر احمد بیگی، استاد مرکز آموزش قوه قضائیه و مشاور رئیس قوه قضائیه؛ با اشاره به قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن بر این باور است، یک قاعده کلی وجود دارد. قانون‌گذار ساختمان را به دو دسته مشترک و اختصاصی تقسیم کرده است که هر یک هزینه‌هایی را به ساکنین خود تحمیل می‌کنند. هزینه‌های مشترک مثل هزینه آسانسور، برف‌روبی یا آسفالت پشت‌بام و... که بر اساس مساحت زیربنای هر واحد آپارتمان تعیین می‌شود. بخش دیگری از هزینه ها هم ارتباطی به مساحت زیربنا ندارد. مثل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور یا هزینه نگهداری تأسیسات که به نحو مساوی بین ساکنین ساختمان تقسیم می‌شود.

وی در ادامه اظهار نموده است، در این رابطه برخی از مالکین معتقدند واحدی با متراژ کم که ۱۰ تن در آن سکونت دارند نباید مثلا هزینه آب کمتری بپردازند زیرا در واحد ۲۰۰ متری که دونفر در آن زندگی می‌کنند، آب کمتری مصرف می‌شود.

به گفته وی در آیین‌نامه آمده است، محاسبه شارژ بر اساس مساحت باید انجام بگیرد، ولی ساکنین ساختمان می‌توانند جلسه مجمع عمومی تشکیل دهند و به شکلی که مصلحت می‌دانند، قاعده را به هم بزنند و تصمیم دیگری اتخاذ کنند.

 چگونگی تشکیل مجمع عمومی

این استاد مرکز آموزش قوه قضائیه در خصوص نحوه تشکیل مجمع عمومی در ساختمان‌ها معتقد است طبق قانون، ساختمان‌هایی که مالکین آن‌ها بیش از سه نفر باشند، مالکان می‌توانند دور هم جمع شوند و برای حل مشکلات ساختمان مجمع عمومی تشکیل دهند و یک یا چند مدیر از بین خود انتخاب کنند. در حقیقت گردهمایی مالکان با هدف تصمیم‌گیری برای ساختمان را «مجمع عمومی» می‌گویند.

بر این اساس باید اذعان کرد که اداره هر ساختمان بر‌ دو رکن اصلی استوار است: رکن تصمیم‌گیرنده یا مجمع عمومی؛ و رکن اداره‌کننده یا همان هیأت‌مدیره. مجمع عمومی مالکان در رأس اداره ساختمان است و مدیران باید گزارش عملکرد خود را به آن ارائه دهند. همچنین تصمیمات مهم راجع به امور ساختمان باید به تأیید مجمع عمومی برسد.

به گفته وی، همه تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت‌جلسه‌ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت‌جلسات به امضای تمامی حاضران می‌رسد و مفاد آن‌ها از مهم‌ترین مدارک قابل استناد است‌.

تعیین حق شارژ آپارتمان

دکتر بیگی در خصوص تعیین شارژ آپارتمان گفت: مدیر ساختمان باید بر اساس هزینه‌های جاری مجتمع، مبلغی را با رضایت ساکنان ساختمان به‌عنوان شارژ آپارتمان تعیین و به آنان اعلان کند. ساکنان نیز باید این مبلغ را به‌صورت ماهیانه بپردازند تا برای انجام هزینه‌های مشترک صرف شود.

منظور از «هزینه‌‌های مشترک» مبالغی است که برای حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تأسیسات، تجهیزات و... پرداخت می‌شود.

وی افزود: در این رابطه، مدیر موظف است در محلی از مجتمع که همه آن را مشاهده می‌کنند یک تابلو اعلانات نصب کند و هرماه هزینه‌های انجام‌شده را اعلان کند تا همه سکنه در جریان هزینه‌ها قرار بگیرند.

حق شارژ آسانسور و پارکینگ

این حقوقدان در خصوص هزینه‌های آسانسور و پارکینگ خاطرنشان کرد: پرداخت حق شارژ برای آسانسور و پارکینگ حتی برای کسانی که در طبقات اول یا دوم ساختمان ساکن باشند یا از پارکینگ استفاده نمی‌کنند فرقی نمی‌کند چون جزء هزینه‌های مشترک است و باید همه ساکنین ساختمان پرداخت کنند.

پرداخت‌کنندگان حق شارژ ساختمان

دکتر بیگی در پاسخ به اینکه پرداخت حق شارژ ساختمان به عهده کیست، یادآور شد: در پاسخ باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آن‌ها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این‌که کدام‌یک شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند و قانون و آیین‌نامه مشخص نکرده که شارژ ساختمان به عهده مالک است یا مستأجر.

وی ادامه داد: با وجود این، هزینه نگهداری تأسیسات و... به‌کل ساختمان برمی‌گردد. تخلیه چاه آب به عهده مالک است و هزینه‌های مصرفی و داخل مجموعه به عهده مستأجر است و هزینه‌های مربوط به سر پا ماندن ساختمان و نمای آن به عهده مالک است.

به اعتقاد وی، حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می‌شود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.

اگر مالکی حق شارژ ندهد چه باید کرد؟

دکتر بیگی در پاسخ به اینکه اگر مالکی حق شارژ آپارتمان خود را پرداخت نکند چه باید کرد، گفت: چنانچه مالک اقدام به پرداخت حق شارژ آپارتمان خود نکند، مدیر یا هیأت‌مدیره، حسب وظایف و اختیارات قانونی خود باید برای وصول مطالبات ساختمان به مالکان یا استفاده‌کنندگان بدهکار، ابتدا از طریق دفاتر خدمات قضائی اظهار‌نامه ارسال کنند‌ که فلان شخص از پرداخت هزینه‌های مشترک و شارژ آپارتمان خود در ماه‌های... خودداری کرده است. مالک نیز پس از دریافت اظهارنامه موظف است ظرف ۱۰ روز سهم بدهی خود را پرداخت کند.

وی ادامه داد: اما اگر مالک از تسویه‌حساب خودداری کرد، هیأت‌مدیره یا مدیر می‌تواند از دادن خدمات مشترک به این مالک خودداری کند مثلاً شوفاژ را ببندد، یا برق و گاز را قطع کند. چنانچه مالک بازهم مبادرت به پرداخت حق شارژ نکرد می‌توانند به اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور مراجعه و وجه پرداخت‌ نشده را مطالبه کنند که‌برگ اجرائیه صادر می‌شود و مالک را ملزم به پرداخت می‌کنند.

عملیاتِ اجراییه بر وفقِ مقرراتِ اجرایِ اسنادِ رسمی صورت خواهد گرفت. به این صورت که پس از ابلاغ اجراییه توسط دفتر اسناد رسمی‌، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت می‌شود. سپس، اموال بازداشت‌شده، بر اساس قیمتی که یک کارشناس رسمی ارزیابی و تعیین می‌کند، به حراج و مزایده گذاشته می‌شود‌. در این حالت، طلب ساختمان وصول می‌شود.

وی اضافه کرد: اگر مالک بعد صدور برگ اجرائیه نیز از پرداخت حق شارژ امتناع کرد، مدیر ساختمان می‌تواند حسب مورد برای مبلغ بیش از 20 میلیون تومان به دادگاه و برای کمتر از 20 میلیون تومان به شورای حل اختلاف مراجعه کنند.

دیرکرد پرداخت حق شارژ آپارتمان

دکتر احمد بیگی با اشاره به ماده ۵۲۲ آیین دادرسی مدنی، در خصوص دیرکرد پرداخت حق شارژ آپارتمان تصریح کرد: بر اساس ماده ۵۲۲ آیین دادرسی مدنی، اگر کسی از پرداخت دین خود خودداری کند؛ دیرکرد آن بر اساس شاخص بانک مرکزی و از تاریخ مطالبه محاسبه می‌شود. از سوی دیگر دادگاه می‌تواند فردی را که حق شارژ خود را نپرداخته تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کند. البته اگر مطالبه از سوی مدیر مجموعه صورت بگیرد ولی مالک پرداخت نکند دیرکرد تعلق می‌گیرد.

ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی اشعار داشته چنانچه شرایط هفتگانه ذیل محقق شد، دادگاه متناسب با تغییر شاخص سالانه که توسط بانک مرکزی ایران تعیین می شود، محاسبه و صدور حکم خواهد کرد.

۱. به شرطی که موضوع خواسته دین باشد. (طلب نقدی)

۲. به شرطی که موضوع خواسته وجه رایج ایران باشد. (ارز نباشد)

۳. به شرطی که طلب کار موضوع خواسته را قبلاً از بدهکار مطالبه نموده باشد. (این مطالبه ضمن دادخواست نیز می‌تواند باشد)

۴. به شرطی که بدهکار متمول باشد.

۵. به شرطی که بدهکار از پرداخت بدهی خود استنکاف نماید.

۶. به شرطی که شاخص قیمت سالانه از زمان سررسید تا هنگام پرداخت تغییر فاحش نموده باشد (شاخص توسط بانک مرکزی هرساله اعلام می‌شود).

۷. به شرطی که طلبکار این خسارت را مطالبه نموده باشد.

 اخذ مفاصاحساب در زمان انتقال ملک

هر مستأجری باید قبل از تخلیه ملک استیجاری، نسبت به اخذ مفاصاحساب از مدیر ساختمان اقدام کند و بعد از یک آپارتمان نقل‌مکان کند. همچنین مالک نیز در هنگام فروش آپارتمان و انتقال رسمی ملک باید ابتدا از مدیر ساختمان تأیید تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک را بگیرد.

نصب آسانسور در آپارتمان

بیگی درباره نصب آسانسور در آپارتمان تصریح کرد: تصمیم‌گیری در خصوص قسمت‌های مشترک ساختمان به عهده مجمع است و باید در آن مصوب بشود. در خصوص تعبیه آسانسور در ساختمان‌هایی مثلاً ۶ طبقه نیز اگر بارأی اکثریت مساحتی، تصمیم گرفته شود؛ اقلیت نیز باید از آن پیروی کنند و طبقات اول و دوم نمی‌توانند با ادعای استفاده صرف از پله، از پرداخت هزینه آسانسور خودداری کنند. البته باید نسب آسانسور در ساختمان‌ها در حد متعارف باشد مثلاً اگر ساختمانی ۲ طبقه باشد و بخواهند در آن آسانسور بگذارند این امر در حد متعارف محسوب نمی‌شود.