در اقتصاد کرونایی، محتمل‌ترین سناریو برای بازار مسکن چیست؟

با آغاز سال ۱۳۹۷ و سپس با شروع تحریم‌ها علیه کشورمان، قیمت ارز روند صعودی خود را با شیب تندتری ادامه داد و این جهش ارزی موجب شد تا قیمت کالا‌های مختلف از جمله مسکن، رشد چشمگیرتری را داشته باشند.

به گزارش تابناک اقتصادی، در ابتدا با رشد قیمت مسکن، معاملات بازار بیشتر به سمت مسکن‌هایی با متراژ کمتر و سپس به سمت مسکن‌هایی با طول عمر بنای بیشتر رفت، اما پس از مدتی قیمت به اندازه‌ای افزایش یافت که مردم دیگر حتی توانایی خرید مسکن‌های کم متراژ و با طول عمر بنای بیشتر را نیز نداشتند و همین باعث شد تا معاملات مسکن در هشت ماه ابتدایی سال ۹۸ اخیر چشمگیرتری را تجربه نماید.

همچنین از شهریورماه ۱۳۹۸ با آغاز ثبت نام طرح مسکن ملی، اندکی از التهابات بازار مسکن کاسته شد و قیمت مسکن روند نزولی را پیمود و کارشناسان بازار مسکن، همین موضوع را سرآغاز دوره رکود دو تا سه ساله بازار مسکن دانستند. در آذر ماه، اما در بازار مسکن اتفاقات دیگری رقم خورد. از این ماه دوباره روند صعودی به قیمت مسکن بازگشت.

به تازگی دفتر اقتصاد مسکن گزارش بازار معاملات مسکن در شهر تهران در اسفند ماه ۱۳۹۸ را منتشر کرده است. این گزارش نشان می‌دهد، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در اسفندماه سال ۹۸ در مقایسه با بهمن ماه سال ۹۸ و مدت مشابه سال ۹۷ به ترتیب با رشد ۸.۷ درصدی و ۴۲.۲ درصدی به ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان افزایش یافته است. نمودار زیر نشان می‌دهد این قیمت بعد از قیمت مسکن در تیرماه ۹۸ بالاترین، قیمت مسکن در سال گذشته بوده است.

روند افزایش قیمت مسکن در ماه‌های انتهایی سال ۹۸ در حالی رخ داد که در ماه‌های آذر، دی و بهمن معاملات نیز روند صعودی را طی نمود، اما در اسفندماه به دلیل شیوع ویروس کرونا و کاهش رفت و آمد‌ها معاملات مسکن با اُفتی ۲۴.۴ درصدی در مقایسه با بهمن ماه به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره معامله کاهش یافت.

حالا پرسش بسیاری از متقاضیان مسکن این است که با شیوع ویروس کرونا و کاهش تعداد معاملات در آخرین سال ماه گذشته، وضعیت بازار مسکن در سال جاری چگونه خواهد بود؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی در پاسخ به این پرسش گفت: متاسفانه مدتی است که فضای اقتصادی ایران و به طور کلی دنیا به دلیل شیوع ویروس کرونا با ابهام رو به رو شده است و حتی کشورهای توسعه یافته هم به دلیل شیوه این ویروس ناگهان خود را در وضعیت نامناسبی دیده اند. هم اکنون دنیا با پدیده ای رو به روست که رشد خطی و ساده ای را ندارد بلکه این پدیده با رشد تصاعدی و نمایی در حال پیشروی است و واقعا نمی توان با قاطعیت گفت که دو هفته آتی شبیه به دو هفته گذشته خواهد بود.

مرتب شرایط در حالت تغییر است و ابعاد فاجعه روز به روز گسترده تر می شود و تا جایی پیشروی کرده که شیوع این ویروس از مرحله بیماری فراتر رفته و به یک بحران اجتماعی و اقتصادی در کل دنیا تبدیل شده است.

این کارشناس مسائل اقتصادی ادامه داد: تبعات اقتصادی شیوع ویروس کرونا طبیعتاً تمام بازارها را تحت تاثیر قرار خواهد داد و هم اکنون آثار این ویروس را در بازار نفت، بورس، مواد اولیه و ... به وضوح مشاهده می کنیم. این وضعیت شرایط متفاوتی را برای دنیا در ماه های پیش روی رقم خواهد زد.

سطان محمدی گفت: بسیاری این تصور را دارند که ابعاد شیوع ویروس کرونا را باید هفتگی و ماهانه ارزیابی کرد؛ اما واقعیت این است که این ابعاد فراتر از یک سال خواهد بود و حتی ممکن است در خوشبینانه ترین حالت، دامنه این نوسان به دو سال آینده هم کشیده شود؛ بنابراین، پیش بینی بازارها در چنین شرایطی کار جسورانه و دشواری است. وی تصریح کرد: باید دید این شیوع ویروس کرونا چه تاثیری بر بخش تقاضا و عرضه مسکن خواهد گذاشت؟

در بخش تقاضا، قطعا درآمد ملی با اُفت مواجه خواهد شد و توان مردم برای اینکه بتوانند سرمایه گذاری دقیقی انجام بدهند یا سطح زندگی خود را ارتقا بدهند، به شدت کاهش خواهد یافت. این موضوع نه در سطح ایران بلکه در سطح دنیا اتفاق خواهد افتاد. البته در ایران به دلیل مشکلاتی که از گذشته داشتیم، طبیعتاً تبعات و آثار شیوع این ویروس بیشتر خواهد بود.

از سوی دیگر در سمت عرضه نیز ما شاهد آن هستیم که موانع زیادی ایجاد شده است و عملاً کارگاه های ساختمانی تعطیل شده اند و بازگشایی و راه اندازی این کارگاه ها نیازمند چشم اندازی است که از این ویروس وجود دارد؛ بنابراین، اینکه بخواهیم پیش بینی داشته باشیم در سال جاری بازار مسکن در چه وضعیتی خواهد بود، تا حدودی پیش بینی جسورانه و غیرواقع بینانه ای خواهد بود، ولی با وجود این، آنچه می شود حدس زد این است که بازار بسیار پرمساله و ضعیفی را در سال جاری شاهد خواهیم بود و کمی بعید به نظر می رسد که مسکن توان رشد زیادی را داشته باشد.

این کارشناس مسکن افزود: البته شرایط، چون تورمی است طبیعتاً قیمت مسکن نیز با تبعیت از این شرایط، رشد می کند اما بعید به نظر می رسد که این رشد قیمت به میزان تورم باشد.

چقدر می توان به آمارهای بازار مسکن در اسفند ماه 98 اعتماد داشت؟

سلطان محمدی در پاسخ به این پرسش گفت: شیوع ویروس کرونا در ایران از اواخر بهمن ماه سال گذشته مطرح و در اواسط اسفند ماه بود که ابعاد بحران در سطح ملی آشکار شد و این روند مرتباً افزایش یافت و حتی آرامشی که مسئولان در ماه اسفند داشتند و گمان می کردند که می توانند بر این بحران به سادگی و در مدت کوتاهی فائق بیایند از بین رفت و هم اکنون این خوش بینی ها کمتر شده است. به همان نسبت جستجوها هم برای خرید مسکن در اسفندماه رفته رفته کاهش یافت.

وی ادامه داد: بنابراین معاملاتی که در ماه اسفند مشاهده می شود عمدتاً ناشی از مذاکراتی است که در بهمن ماه و یا در نیمه اول اسفند ماه به سرانجام رسیده بود. این آمار نمی تواند منعکس کننده دقیق وضعیت بازار باشد و قابل اتکا نیز نیست.

این کارشناس بازار مسکن گفت: همان گونه که گفتم، شرایط شیوع این ویروس تصاعدی است و به همین دلیل، نمی توان پیش بینی کرد که ماه آینده وضعیت بازار، ادامه روند ماه گذشته باشد. اما طبق آنچه در سال های گذشته در بازار مسکن تجربه کردیم، در فروردین ماه سال جاری بازار با نکته قابل تاملی رو به رو نخواهد بود و در اردیبهشت و خرداد هم این انتظار نباید وجود داشته باشد که جهت بازار درست پیش بینی شود. از ابتدای فصل تابستان است که بازار واقعیت های خود را نشان خواهد داد و جهت تغییرات مشخص خواهد شد.