ˈحسام عقباییˈ رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در ˈکافه خبرˈ حضور پیدا کرد و در رابطه با قیمت مسکن در سال 93 توضیح داد.
- ˈقیمت مسکن چه خواهد شد؟ˈ این کلیشه ای ترین سوالی است که این روزها شهروندان در رابطه با مسکن از تحلیلگران بازار مسکن مطرح می کنند. سوالی که سبب شده پای بسیاری از شهروندان به بنگاه های معاملات ملکی باز شود تا آنان با پرس و جو در رابطه با قیمت مسکن پاسخی قطعی برای آینده بازار مسکن به دست آورده باشند.
ˈحسام عقباییˈ رییس جوان اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره آخرین وضعیت قیمت مسکن در سال 93 توضیح می دهد: قیمت مسکن تا ابتدای تابستان سال جاری افزایش پیدا نخواهد کرد و در صورت عدم اجرایی شدن تعهدات دولت از تابستان شاهد شیب ملایم افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. کارمند رسمی دولت هستید؟ پاسخ وی به برخی سووالات را با هم می خوانیم:
* کسی می تواند شما را در معامله مسکن فریب دهد؟
- مطمئنا شدنی است. دست بالای دست زیاد است. درست است من وکیل هستم و این موضوع یکی از عوامل اصلی موفقیت من بوده، اما به هر حال همانطور که گفتم دست بالای دست زیاد است.
* شما که این قدر خوب مشاوره می دهید فکر می کنید کدام محدوده تهران برای افرادی که می خواهند صاحبخانه شوند بهتر است؟- نیازهای افراد در شهرهای مختلف و درهر نقطه از کشور متفاوت است. یعنی بعضی از آدم ها در نقاطی از تهران و کشور زندگی می کنند که آن شرایط جغرافیایی را تحت هیچ شرایطی تغییر نمی دهند. عده ای از آدم ها هستند که در محدوده بهارستان و خیابان ایران زندگی می کنند. به آن افراد تحت هر شرایطی بگویید بیایند شمیران زندگی کنند از باب مالی شاید مشکلی نباشد اما از نظر فرهنگی به آن محدوده محل سکونت شان علاقه دارند. خیلی ها هستند که از نظر موقعیت مالی این توانایی را داشته باشند که در نقاط شمالی شهر زندگی کنند ولی طرف در شورآباد کارخانه ای دارد و به همین دلیل مسکنی را انتخاب می کند که به کارخانه اش نزدیک باشد. خیلی ها ممکن است محل کار خودشان یا همسرشان ملاک انتخاب برای مسکن شان باشد. این ها یک سری نیاز های اجتماعی است که نمی توان گفت کدام محدوده تهران برای خانه دار شدن خوب است. به سلایق افراد بر می گردد.
* شما بارها اعلام کرده اید که تا پایان خرداد قیمت مسکن افزایش پیدا نخواهد کرد. هنوز هم به این موضوع تاکید دارید؟
- آمار می گوید در 20 سال گذشته مسکن بین 4 هزار درصد تا 9 هزار درصد افزایش پیدا کرده است. یعنی در 20 سال گذشته قیمت مسکن 40 تا 90 برابر شده است. این را آمار دارد می گوید. در سال 92 یک رکود تورمی را بخش مسکن تجربه کرد. در سال 92 شاهد افزایش قیمت کالا، کارگر، لوازم ساختمانی و ... بودیم اما مسکن گران نشد. حتی مسکن از ماه تیر، سیر نزولی به خود گرفت. بنابراین مطمئنا در سال 93 پارامتر هایی داریم که بدیهی است. به طور مثال دولت گفته تورم در سطح 25 درصد تعریف می شود. افزایش قیمت تراکم هم باید در نظر گرفت. شهرداری اعلام کرده تراکم را بین 25 تا 35 درصد می خواهد در کشور افزایش دهد. این بی تاثیر نیست. وقتی سازنده می خواهد 25 درصد بیشتر به شهرداری بدهد قطعا این مازاد را روی قیمت مسکن می آورد. نکته سوم هم بحث هدفمندی یارانه ها است. این ها عواملی است که وقتی آدم ها می شنوند می گویند در قیمت مسکن اثر گذار است. از طرفی بازار مسکن در دو سه ماه ابتدایی سال 93 تا اندازه ای گم است. در اردیبهشت پروسه خرید و فروش مسکن آغاز می شود اما این پروسه همانند خرید و فروش طلا کوتاه نیست. در سه ماهه ابتدایی سال یک ثبات داریم. در تابستان 93 اگر سیاست های دولت در حوزه تشویقی مانند ارائه تسهیلات بانکی، رونمایی از مسکن اجتماعی را اجرایی نکند عوامل بازدارنده قیمت مسکن است. اگر روی این عوامل کار نشود شاهد یک شیب ملایم در قیمت مسکن از اوایل تابستان خواهیم بود. مطمئنا در شش سال ابتدایی سال 93 جهش قیمتی قابل توجهی نخواهیم داشت.
* گران ترین پنت هاوس تهران چه قدر است؟- من تا متری 25 ملیون تومان هم شنیدم.
*در کدام محدوده تهران قرار گرفته است؟- در محدوده کامرانیه است. یکی هم در محدوده ولنجک است. البته به نظر من اینقدر نمی ارزد.
* کمترین قیمت برای پنت هاوس در تهران متری چند است؟- کم ترین زیر متری ده میلیون تومان نیست.
* افرادی که به مشاوران املاک مراجعه می کنند قاعدتا تمایل دارند با یک پول کمتری صاحب یک مسکن مناسب شوند. یعنی به نوعی یک مسکن مناسب را با قیمت پایین تر به دست بیاورند و به این منظور با واسطه گری شما چنین اتفاقی باید رخ دهد. عکس این داستان هم هست؟ اینکه افرادی مراجعه کنند و این قبیل چانه زنی ها را نداشته باشند و خیلی راحت پول مد نظر شما را پرداخت کنند؟- بگذارید یک خاطره بگویم. من حقوق خواندم و به دنبال آن دوستان بسیار زیادی دارم که در این رابطه مشغول به کار هستند. بر این اساس بسیاری از خاطراتم به حوزه حقوق بر می گردد. البته من ضمن گذراندن دوره حقوق تا سطح کارشناسی ارشد درس حوزوی هم خوانده ام و افتخار پوشیدن لباس روحانیت را هم داشته ام اما لباس به تن نمی کنم. یک دوستی دارم که دفتر ازدواج و طلاق دارد و داشت خاطره ای تعریف می کرد که به این سوال شما بر می گردد. می گفت آقایی می خواهد ازدواج کند می رود سالن اجاره می کند، ماشین گل می زند، جواهر می خرد و تمامی هزینه ها را پرداخت می کند اما دقیقا پیش ما که می رسند برای خواندن صیغه محرمیت می گوید : « حاج آقا نمی شود به ما تخفیف دهید؟ » یعنی تمام خرج ها را کرده اند به آنها که رسیده اند می گویند: «نمی شود مقداری کمتر پرداخت کنیم.» حکایت ما هم همین است اما برای پاسخ به سوال شما باید بگویم که بسیار زیاد اتفاق افتاده که فردی با قواعد معاملات آشنا بوده و هزینه را به درستی پرداخت کرده است. اصلا این افراد اعتقاد دارند وقتی می خواهند مشاوره بگیرند نباید خساست در رابطه با آن خرج داد چون شاید هزینه آن بیشتر از منفعت باشد.
* اتفاقا به جای خوبی رسیدیم. بسیاری از کاربران خبرآنلاین سوال شان این بود که میزان پولی که باید برای حق مشاوره داد بر چه اساسی است؟ شما یک دستورالعملی دارید که روی سایت اتحادیه هم هست اما برای مردم عادی پیچیده است. قبول دارید؟- آنچه مشاوران املاک حق دریافت به عنوان کمیسیون را دارند، همان نرخ های مصوب است که در سایت اتحادیه نیز قرار داده شده است. بنابر این مشاوران باید توجه داشته باشند که بر اساس همین نرخ ها اقدام به دریافت کمیسیون کنند. البته ما به عنوان اتحادیه و حتی مردم به عنوان مراجعان نیز می دانند که این نرخ های کمیسیون با واقعیت های اقتصادی امروز کشور همخوان نیست ولی با این حال در صورتی که هر مشاور املاکی اقدام به دریافت مشاور بیش از این نرخ کند و یکی از طرف های قرار داد شکایت داشته باشد، اتحادیه به صورت قانونی وارد ماجرا می شود و کمیسیون دریافت شده بیشتر از نرخ به شاکی پرداخت می شود. قانون برما تکلیف کرده تا در مورد تخلفات قاطع عمل کنیم. در این مورد هم در صور تی که مشاوره املاک موفق به جلب رضایت شاکی نشود، به طور حتم آن واحد صنفی پلمپ می شود. البته در بسیاری از موارد مشاور و طرف شاکی به توافق نهایی می رسند. مشاوران املاک 40 درصد درآمد خود را به عنوان مالیات می دهند و بیش از 50 درصد از هر کمیسیون را هم بابت حق مشاوره ، هزینه های جاری و شش نوع عوارض پرداخت می شود. بنابراین اگر دقت کنید متوجه می شوید که واقعا مشاوران املاک با هزینه های بالایی کار می کنند. آنچه به صورت عرفی در برخی معاملات به عنوان کمیسیون دریافت می شود، عدد یک درصد از حق کمیسیون از هر طرف معامله است ولی آنچه در قانون آمده همان نرخ هایی است که در سایت اتحادیه قرار گرفته است.
*یکی از اتفاقاتی که اتحادیه مسکن با آن خبرسازی کرد منحل شدن اتحادیه کشوری این اتحادیه بود. دلیل این اتفاق چه بود؟
- اتحادیه تهران سال 1342 شکل گرفته است. یعنی حدود 50 سال از عمر آن گذشته است. بر اساس اصلاح قانون نظام صنفی که در مجلس صورت گرفت اتحادیه های کشوری منحل شد. مجلس تصویب کرد دیگر اتحادیه کشوری لازم نیست باشد و باید حذف شود. در مهر 92 بر اساس تصویب مجلس اتحادیه های کشوری منحل شد. بنابراین اتحادیه های کشوری که در سال 1389 شکل گرفته بود در مهر 1392 با تصویب مجلس منحل شد.
