اینکه چرا رعایت قوانین و مقررات آپارتمان نشینی از سوی برخی ساکنان آنچنان که باید رعایت نمی شود، می تواند دلایل متفاوتی داشته باشد، اما شاید مهمترین دلیلش این باشد که ساکنان یک آپارتمان، آموزش های لازم درخصوص قوانین و مقررات آپارتمانی را فرا نگرفته اند و در اصل حدود وظایف خود و حقوق همسایگان را نمی دانند و از سوی دیگر، آشنایی کافی با ضمانت های اجرایی قوانین آپارتمان نشینی هم ندارند.
به گزارش «تابناک»؛ ساکنان مجتمع های آپارتمانی موظف اند برای احترام به اصل حسن همجواری، برخی بایدها و نبایدها را رعایت کنند. هر چند تعدادی از این موارد در قانون پیش بینی شده، ناآشنایی ساکنین و رعایت نکردن آنها توسط ساکنان یک مجتمع، قطعا باعث بروز اختلاف ها و تنش ها میان همسایگان خواهد شد؛ پس چه بهتر است با آگاهی از برخی قوانین در وقوع برخی اختلافات جلوگیری شود.
در محدوده علم حقوق، قوانین به دو دسته قوانین آمره و قوانین تکمیلی تقسیم می‌شوند که هر کدام شرایط و تعریف خاص خود را دارد. قانون تملک آپارتمان‌ها در بسیاری از مواقع در دسته قوانین آمره قرار می‌گیرد و در پاره‌ای از اوقات نیز مشمول قوانین تکمیلی است.
گاهی رعایت مفاد قانون به حدی از نظر قانونگذار اهمیت دارد که به هیچ عنوان نمی‌تواند نقض آن را برتابد و در نتیجه به مردم اجازه نمی‌دهد که خلاف آن توافق کرده یا عملی را انجام دهند؛ اما دسته‌ای از قوانین نیز تکمیلی هستند؛ به این معنا که اراده افراد را تکمیل میکنند. در حقیقت، افراد می‌توانند بر خلاف آنچه تحت عنوان قانون درآمده است، تراضی کنند و اگر این اتفاق بیفتد حکم دیگری خواهد داشت. نکته مهم دیگری که در خصوص آپارتمان‌ها مطرح میشود، بحث «مالکیت» در آپارتمان است که انواع مختلفی دارد.
بر اساس نظر کارشناسان حقوقی مالکیت در آپارتمان‌ها را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد، قانونگذار مالکیت افراد در ساختمان را به قسمت‌های مُشاع و اختصاصی تقسیم میکند. یک آپارتمان در قسمت‌هایی به صورت اختصاصی و در قسمت‌هایی نیز به صورت مُشاع در اختیار مالکان قرار دارد. منظور از قسمت‌های مُشاع راه‌پله‌ها، پشت بام، حیاط و ... است که همه ساکنان یکسان حق استفاده از آن را دارند و هیچ یک از مالکان نمی‌تواند اختصاصی از آن قسمت‌ها استفاده کند، اما در مورد قسمت‌های اختصاصی قضیه متفاوت است؛ برای نمونه، واحدهای مسکونی در آپارتمان‌ها به صورت اختصاصی در مالکیت افراد بوده و این مالکان هستند که در خصوص واحدها اختیارات تام دارند.
منظور از مُشاعات، راه‌پله‌ها، حیاط، پشت‌بام و... است که در خصوص نقل و انتقال آن باید گفت فروش مُشاعات به غیر بی‌معناست. یعنی مالکان نمی‌توانند مُشاعات ساختمان را مورد نقل و انتقال قرار دهند. کاملا واضح است که حیاط یک آپارتمان را نمی‌توان فروخت یا پشت‌بام را نمیشود معامله کرد و مالکیت این قسمت‌ها به تبع مالکیت اختصاصی است که معنا می‌یابد و مستقل نیست، اما در بحث مالکیت اختصاصی، می‌توان خیلی دقیق‌تر بود و به صورت موردی راجع به بعضی از قسمت‌ها صحبت کرد.
همچنین باید خاطرنشان کرد مالکیت پارکینگ و انباری اختصاصی است؛ اما امکان فروش آن به افرادی که در ساختمان مالک نباشند، وجود ندارد، یعنی اگر واحد طبقه چهارم بخواهد پارکینگ خود را به فروش بگذارد، می‌تواند آن را به یکی از مالکین طبقه اول بفروشد اما نمی‌تواند پارکینگ یا انباری‌اش را به مالکین ساختمان روبه رویی منتقل کند.
گفتنی است، مالکیت اختصاصی از منظر انتقال به غیر بودن را می‌توان جداگانه مورد بحث قرار داد. یکی از مواردی که شاید کمتر از آن اطلاع باشد، بحث اعیان و عرصه است. اعیان و عرصه بودن هم نوعی از مالکیت اختصاصی است که مالکیت عرصه مستقل نبوده و به تبع مالکیت اعیان است که معنا می‌یابد. برای روشن شدن موضوع می‌توان این گونه گفت، هر که واحدی را در یک آپارتمان خریداری میکند، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده به صورت مُشاع سهیم میشود، مگر آن که زمین موقوفه باشد.
ساختمان برای خود موجودیت دارد و برای اینکه رو به نابودی نرود، باید تابع قوانین مشخص و از پیش تعیین‌شده باشد. ضمن اینکه هر گاه جمعی در یک محیط باشند، از یک سو برای انجام امور به نحو مناسب و از سوی دیگر به منظور پیشگیری از بروز مشکل و دعوا، یک مدیر، سازماندهی و نظارت بر امور را در دست می‌گیرد. ساختمان هم که از واحدهای مختلف تشکیل شده و محل زندگی خانواده‌های کوچک و بزرگ است، برای رسیدگی به کارها نیاز به یک مدیر یا هیأت مدیره دارد که رسیدگی به امور مربوط به نگهداری ساختمان را بر عهده بگیرد.
درباره لزوم تعیین مدیر در یک ساختمان، می توان گفت با توجه به تعداد مالکان باید مدیر یا هیأت‌مدیره‌ای برای ساختمان در نظر گرفت. مدیر اداره ساختمان را بر عهده دارد و مشخص میکند که حق شارژ و هزینه‌های مربوط به ساختمان چقدر است و هر واحد هر ماه چه مبلغی را باید پرداخت کند. دریافتی از مالکان نسبت به هزینه‌های نگهداری ساختمان مثل آب، برق، گاز، هزینه‌های مرمت و... محاسبه میشود که مدیر از طریق دریافت آن نسبت به اداره ساختمان اقدام میکند.
نحوه تعیین شارژ در آپارتمان‌ها به توافق مالکان بستگی دارد. ممکن است در مجمع عمومی مصوب شود که با توجه به مقدار سرانه افرادی که در هر واحد هستند، حق شارژ محاسبه شود یا اینکه متراژ هر واحد مبنا باشد و بر آن اساس افراد شارژ ماهانه را بپردازند. مثلا برای تعیین تعرفه گاز در آپارتمانی که موتورخانه مشترک دارد، معقول است که هزینه‌ها بر حسب زیربنا حساب شود، چون منطقی است که هر چه متراژ بالاتر باشد، گاز بیشتری مصرف میشود.
درباره مخارج دیگری که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد ــ مانند هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدّی آسانسور، تزئینات قسمت‌های مشترک ساختمان و نظافت محوّطه ــ سهم تمام واحدها به‌طور مساوی محاسبه میشود.
اما تکلیف واحدهای خالی در این بین چیست؟ ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟
ذکر این مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه‌های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه‌های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از اینکه مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت‌بام یا هزینه‌های مربوط به نمای ساختمان بر عهده همه بوده و جزو هزینه‌های مربوط به مُشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام میکند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی‌تواند بگوید من از آسانسور استفاده نمی‌کنم و در نتیجه هزینه‌های آن مربوط به من نیست. موجودیت ساختمان باید حفظ شود. زمانی شارژ ماهانه مربوط به آب است که مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد از آب استفاده نکرده و نیاز نیست، پولی پرداخت کند، اما در سایر موارد مثل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.
درباره پرداخت شارژ آپارتمان توسط مالک یا مستأجر باید گفت که این موضوع میان موجر و مستأجر کاملاً توافقی است؛ یعنی آنها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر اینکه کدام‌شان شارژ را بپردازند، باید به توافق برسند.
بنابراین، اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه‌های مشترک به عهدة مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستأجر می‌تواند هزینه‌های مزبور را از اجاره‌ای که به موجر می‌پردازد، کم کند.
حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینة شارژ را مستأجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟
در این مواقع نیز، استدلال میشود که چون شارژ جزء هزینه‌هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت میشود و البته این مستأجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده میکند، طبیعتاً او نیز باید هزینه‌های آن را بپردازد.
همچنین بهتر آن است که مالک و مستأجر در هنگام توافق، حتماً به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را بر عهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعداً با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.
کارشناسان حقوقی درباره نارضایتی از میزان شارژ تعیین‌شده معتقدند، بهترین کار آن است که به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی شود. امّا اگر مدیر توجّه نداشت و اعتراض را نشنیده گرفت و به آن ترتیب اثر نداد، می‌توان برای اعتراض، به مراجع قضایی مراجعه کرد.
شورای حل اختلاف یا دادگاه (بسته به مبلغ شارژ)، خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی، یعنی بدون نیاز به ارائة دادخواست و پرداخت هزینة دادرسی، به این اعتراض رسیدگی میکند و رأی می‌دهد. این رأی قطعی است و دیگر بررسی و بازبینی نخواهد شد.
موضوع دیگری که در اکثر آپارتمان ها مورد اختلاف قرار می گیرید، هنگام تولد یک نوزاد که آیا در آپارتمان برای نوزاد هم باید حقّ شارژ پرداخت شود یا خیر؟
در این زمینه هم گفته شده تصریحی در خصوص پرداخت سهم شارژ نوزاد در قانون نیامده و این موضوع به توافق مدیر یا هیأت‌مدیره ساختمان بستگی دارد؛ امّا از نظر منطقی، چون مصرف موارد عمومی ساختمان (مانند آب، گاز و...) با ورود نوزاد افزایش می‌یابد، بنابراین شارژ وی از همان بدو ورود محاسبه میشود. باید توجّه داشت که نوزاد بعضاً مصرف آب، گاز و برق را بیش از یک بزرگسال افزایش می‌دهد.
اما گاهی ممکن است یکی از سکنه آپارتمان بخواهد از مدیر ساختمان به دلیل زیاد گرفتن شارژ شکایت کند که برای این موضوع هم گفته می شود می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف (در صورتی که مبلغ مطالبه شده کمتر از 20میلیون تومان باشد) یا دادگاه و با تهیه استشهادیه از همسایگان مبنی بر زیاد گرفتن مبلغ جهت تعمیرات و اثبات آن عدم صلاحیت وی را اثبات و تقاضای عزل وی را مطرح کرد.
اما در موضوعات اختلاف برانگیز آپارتمان نشینی شاید بتوان به رتبه اول را به موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان ها اشاره کرد. در این زمینه هم گفته می شود می توان در گام اول کتبی به همسایه دردسر ساز در مورد عدم پرداخت شارژ تذکر داد.
در گام دوم هم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به همسایه دردسرساز ابلاغ میکند که اگر تا ده روز از تاریخ مزبور (ابلاغ اظهارنامه) سهم بدهی خود را از هزینه‌های مشترک پرداخت نکند، او می‌تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... به واحد مربوطه خودداری کند. این اظهارنامه از طریق محل‌های مخصوص آن در مجتمع‌های قضایی و یا ادارات ثبت اخذ میشود.
در گام سوم اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود اینکه خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد؛
1. مدیر به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه میکند و بر اساس اظهارنامه‌ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسرساز درخواست صدور اجراییه میکند. اداره اجرا هم از مدیر می‌خواهد از مالک یا مستأجری که شارژ خود را نمی‌دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود.
2. در صورتی که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل وقوع آپارتمان مراجعه و تقاضای پرداخت میکند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیش از 20 میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.
نکته: بدیهی است مدیر آپارتمان نمی‌تواند و نباید پیش از ابلاغ اظهارنامه، مالک یا استفاده‌کننده بدهکار را از خدمات مشترک محروم کند.
یادش بخیر . خانه های ویلایی شارژ نداشتند. به جاش صفا و مهربانی داشتند.