کشور‌های دنیا برای حمایت از مستاجران در دوران شیوع ویروس کرونا چه تصمیماتی گرفتند؟

اوضاع در بازارهای مختلف نامساعد است و قیمت ها روز به روز در حال افزایش است. در این روزها که فصل جابجایی مسکن است و مستاجران باید جابجا شوند، شاید اوضاع بازار مسکن بیشتر از گذشته در حال رصد باشد.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ بنا بر آخرین آماری که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده است، در خرداد ماه سال جاری باز هم رکورد جدیدی برای متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران به ثبت رسید. این آمار‌ها نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران در خرداد ماه سال جاری به ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان رسیده است که این قیمت در مقایسه با اردیبهشت ماه سال جاری، رشد ۱۲.۱ درصدی را نشان می‌دهد.

از آنجا که افزایش قیمت مسکن با اجاره مسکن رابطه مستقیمی دارد، این روز‌ها شاهد افزایش قیمت اجاره بها نیز هستیم. این افزایش اجاره بها در حالی است که با شیوع ویروس کرونا در ایران از اواخر بهمن ماه سال گذشته و زمین گیر شدن بسیاری از کسب و کار‌ها و بیکار شدن افراد شاغل، قدرت خرید خانوار‌ها به شدت کاهش یافته است.

بر پایه آخرین آمار منتشره توسط مرکز آمار ایران در مورد خانوار‌های ایرانی، در سال گذشته نحوه تصرف مسکن بدین ترتیب بوده که از کل خانوار‌های شهری ۲۴.۱۲ درصد و از کل خانوار‌های روستایی ۴.۵۱ درصد اجاره نشین بوده اند و هم اکنون دغدغه این خانوار‌ها افزایش سرسام آور اجاره بها، کاهش چشمگیر قدرت خرید و نگرانی از بی سرپناه ماندن در آینده‌ای نزدیک است.

هر چند بخشی از افزایش قیمت مسکن و رشد اجاره بها شاید به دلیل افزایش نرخ تورم و بی ارزش شدن پول ملی است، نباید از بی عملی دولت در زمینه مسکن در این سال‌ها به سادگی گذشت.

طرح‌هایی که دولت در هفت سال گذشته برای خانه دار شدن خانوار‌ها ارائه داد، یا اجرایی نشد و روی کاغذ ماند و یا به صورت بسیار ضعیفی پیگیری و اجرا شد. بخشی از این طرح‌ها در حوزه اجاره بود که اصلا سرانجام مشخصی نداشتند و از جمله این طرح ها، می‌توان به طرح "وام اجاره" اشاره کرد. طرحی که در سال گذشته در دهم تیرماه جرقه اول آن با مصاحبه محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی زده شد، اما تا لحظه نگارش این متن به هیچ سرانجام مشخصی نرسیده است.

دهقان دهنوی طی مصاحبه‌ای در خصوص پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران اظهار داشت: راه اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجرین است. وی افزود: در حال حاضر که قیمت‌های مسکن و هزینه‌های اجاره افزایش یافته و به تبع آن شرایط برای مستاجرین سخت شده است، تأسیس صندوق رهن و اجاره می‌تواند تسهیل کننده امور باشد.

دهقان دهنوی در رابطه با سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره، گفت: هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند، وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، ولی محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.

به هر صورت این طرح حدود یک سال است به هیچ سرانجامی نرسیده و این روز‌ها و با شیوع ویروس کرونا و بیکاری سرپرستان خانوار و رشد سرسام آور قیمت ها، اندوه بزرگی به اندوه خانوار‌ها اضافه شده و آن بی سرپناه ماندن یا تن دادن به اجاره بها‌های نجومی است.

پرسش این است که در سایر کشورها، دولت‌ها در این اوضاع کرونایی، چه تدابیری برای مستاجران اندیشیده اند و دولت ایران چه تدبیری در نظر گرفته است؟

در پاسخ به پرسش اول باید گفت مرکز پژوهش‌های مجلس طی گزارشی که به تازگی منتشر کرده، از اقدامات سایر کشور‌ها در حوزه اجاره در دوران کرونایی پرداخته است که در ادامه به برخی از این تجربیات اشاره خواهد شد.

استرالیا

دولت استرالیا در اصلاح قانون کووید ۱۹ که از ۲۵ مارس (ششم اسفند) به اجرا درآمده است، برخی اصلاحات در قوانین جاری از جمله قانون اجاره نامه‌های مسکونی (۲۰۱۰) را اعلام کرده است. این قانون به نخست وزیر این اجازه را می‌دهد که به دلیل تاثیر کووید ۱۹ بر توانایی مستاجران در انجام تعهدات خود، مقررات محدودکننده‌ای برای صاحبان املاک مورد اجاره اعمال کند که طبق این قانون که از پانزدهم آوریل ۲۰۲۰ (۲۷ فروردین) به مدت شش ماه (با امکان تمدید) لازم الاجراست، مالکان از موارد زیر منع شده اند؛

• صدور اخطار خاتمه قرارداد اجاره برای مستاجران متاثر از کرونا
  - ثبت اطلاعات شخصی مستاجر متاثر در پایگاه داده‌های مستاجران به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
• 
  نیوزلند

دولت نیوزلند در قانون اقدامات فوری در برابر کووید ۱۹ که از ۲۶ مارس (۷ فروردین) لازم الاجرا شده، به منظور حمایت از اقتصاد خانوار، توقف شش ماهه افزایش اجاره املاک مسکونی، حمایت از مستاجر در برابر اتمام قرارداد‌های اجاره و تعویق بازپرداخت اقساط برای دارندگان وام‌های رهنی را در نظر گرفته است.

آلمان

در کشور آلمان با توجه به وضعیت اضطراری موجود آیین نامه‌ای برنامه ریزی شده است که محدودیت حق فسخ قرارداد اجاره به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره بها را در نظر گرفته است. طبق این قانون مؤجر حق ندارد اجاره نامه را فقط به دلیل تأخیر در پرداخت اجاره بها در بازه زمانی یکم آوریل تا سی ام ژوئن (۱۳ فروردین تا ۱۰ تیر) فسخ کند. مستأجر باید مدرک موثقی برای اثبات وضعیت دشواری خود جهت پرداخت اجاره بها به دلیل آسیب ناشی از شیوع ویروس (مانند آسیب شغلی و درآمدی) ارائه کند.

جمهوری چک

مجلس نمایندگان جمهوری چک ۲۲ آوریل (سوم اردیبهشت) دو دستورالعمل برای ساماندهی اجاره املاک مسکونی و تجاری در شرایط اضطراری وضع کرده است. هدف هر دو دستورالعمل حفاظت از مستأجران در شرایط مشکل اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کووید ۱۹ با منع مالکان از خاتمه قرارداد به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در مدت زمان مشخص است.

اتریش

در کشور اتریش از دو آوریل (۱۴ فروردین) تا پایان سال ۲۰۲۰ (دی ماه)، مستأجران برای تعویق در پرداخت اجاره به صاحبخانه‌ها مهلت دارند. صاحبخانه‌ها نیز به مدت ۳ ماه بدهی هایشان به تعویق می‌افتد.

ایتالیا

دولت ایتالیا برای حمایت از شهروندان خود که در دوران شیوع ویروس کووید-۱۹ دچار آسیب و کاهش درآمد شده اند کمک هزینه‌هایی برای کالا و خدمات در نظر گرفته است. این اقدامات در استان‌های ایتالیا ممکن است متفاوت باشد و یکی از این کمک هزین‌ها مربوط به پرداخت اجاره است. مستأجرانی که تمایل به دریافت کمک هزینه اجاره دارند باید واجد شرایط خاصی باشند. این معیار‌ها شامل تابعیت ایتالیا یا یکی از کشور‌های اتحادیه اروپا و در غیر این صورت داشتن اجازه اقامت عادی است. متقاضیان باید اجاره نامه معتبر داشته و در کل سال ۲۰۱۹ درآمد ناخالص خانوار آن‌ها کمتر از ۲۸ هزار یورو باشد و در اثر شیوع ویروس، درآمد آن‌ها در دوره زمانی ۲۳ فوریه (چهارم اسفند) تا ۳۱ مه (یازدهم خرداد) حداقل ۳۰ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته باشد. این کاهش شامل شاغلان قرارداد‌های دائمی (اخراج، کاهش ساعات کار و ...) و قرارداد‌های غیردائمی از هر نوع و خوداشتغالی است.

اسپانیا

دولت اسپانیا برای کاهش آثار اقتصادی ناشی از شیوع ویروس کووید ۱۹ اقدامات حمایتی از مستأجران را تصویب کرده است که براساس آن از یکم آوریل ۲۰۲۰ (۱۳ فروردین) تا شش ماه بعد از اعلام پایان وضعیت اضطراری در این کشور امکان اخراج مستأجران از ملک مورد اجاره وجود ندارد. قرارداد‌های اجاره که تاریخ اتمام آن‌ها از یکم آوریل (۱۳ فروردین) تا دو ماه بعد از آن است، خودکار به مدت شش ماه بیشتر تمدید خواهند شد؛ به این معنا که صاحبان املاک، مجاز به افزایش اجاره بها در مدت این شش ماه نیستند.

انگلیس

در انگلیس مالکان املاک مسکونی تا سی ام سپتامبر (نهم مهر) نمی‌توانند برای اخراج مستاجر از ملک اقدام کنند مگر اینکه از سه ماه قبل به مستاجر اطلاع دهند. همچنین در صورت گذشت سه ماه از اخطار نیز مالک نمی‌تواند مستاجر را بدون حکم دادگاه مجبور به تخلیه کند.

همچنین مستاجران باید هزینه اجاره بها را مطابق قرارداد اجاره پرداخت کنند و در صورت ناتوانی در پرداخت باید با مالک مذاکره کنند. به دلیل شرایط اضطراری مالکان باید همکاری لازم با مستاجران از جمله توافق برای کاهش اجاره بها در ماه‌های اضطراری و دریافت معوقات در زمان دیگر داشته باشند.

در ادامه به طور خلاصه به اقدامات حمایتی کشور‌ها برای مستأجران در دوران شیوع ویروس کرونا اشاره شده است؛

اما دولت ایران چه اقداماتی را انجام داد؟

افزایش بی حد و حصر اجاره بها باعث شد تا دولت سرانجام اقدامی را انجام دهد و در جلسه ستاد مقابله با کرونا برای اجاره بها سقف تعیین کند.

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه جلسه ستاد مقابله با کرونا در هشتم تیرماه سال جاری گفت: بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا حداکثر افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهرهای دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شد.

همچنین محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی که شب گذشته مورخه ۸ تیرماه ۱۳۹۹ در بخش خبر ۲۱ یکشنبه شب شبکه یک سیما حضور یافته بود در مورد مصوبه اخیر دولت گفت: این مصوبه دارای چند شرط (الزام) است؛ شرط اول اینکه مستأجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد و مستأجری که موجب ضرر و زیان مالک شده باشد مشمول این تمدید نمی‌شود و همچنین شرط دوم این است، در صورتی که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد مستأجر باید در مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند و شرط آخر اینکه مستأجر سقف اجاره‌ای که تعیین شده است را قبول نکند که این شروط، مشمول این مصوبه نیست.

آقای محمودزاده تصریح کرد: امروز با این مصوبه قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه‌ای صرفاً باید از طریق کد رهگیری انجام شود.

وی درباره قراردادهای اجاره‌ای که بدون کد رهگیری هستند نیز گفت: در سال ۸۸ هیأت دولت وقت مصوبه الزام کد رهگیری را تصویب کرد که یک ابزاری بود برای کنترل بازار هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس بازی مسکن در کشور که دیوان عدالت اداری یک بند این مصوبه را دارای ایراد قانونی دانست و در سال ۹۴ بخش الزام کد رهگیری را ابطال کرد.

وی گفت: قراردادها برای یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می‌شود و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد، ادامه خواهد داشت و تا سه ماه بعد از آن هم اجرایی می‌شود.

محمودزاده درباره تسهیلات برای اجاره نیز گفت: این موضوع به همراه تأمین مالی طرح مسکن هم از نظر ساخت و یا اجاره از طریق معاون اول ریاست جمهوری به بانک مرکزی محول شده که بانک مرکزی مسئول ارائه این بسته مالی شده و در ده روز گذشته، جلساتی با محوریت بانک مرکزی برگزار شده است و امیدواریم در هفته آینده پیشنهادهای خود را ارائه کند و مصوبات اخذ شود.

به هر صورت این اقدام و تعیین سقف برای افزایش اجاره بها، حداقل کاری بود که دولت می توانست انجام دهد اما پرسش این است که این راهکار چه ضمانت اجرایی دارد؟ چه تضمینی وجود دارد که این سقف ها برای اجاره بها رعایت شود؟ آیا تنها با دستور و صدور یک مصوبه می توان جلوی افزایش بی رویه اجاره بها را گرفت؟

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک طی یک مصاحبه در نهم تیرماه سال جاری در پاسخ به این پرسش‌ها گفت: در حال حاضر در یک شرایط بحرانی از لحاظ اقتصادی و اجاره بها هستیم و همه از دولت مطالبه این را دارند که دولت با راهکار‌های مختلف وضعیت کنونی و لجام گسیخته بازار مسکن و اجاره بها را درمان کند.

وی افزود: مصوبه‌ای که دیروز از سوی ستاد کرونا ابلاغ و مقرر شد تا سقف افزایش اجاره بها در تهران ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد باشد به مستاجران کمک خواهد کرد تا با حمایت‌های قضایی و تعزیراتی پشت آن از یک وضعیت نسبی خوبی در اجاره بها را شاهد باشند؛ هر چند برای اینکه بازار مسکن و اجاره بها در دراز مدت شاهد یک بازار تثبیت شده باشد، باید عرضه و تقاضای مسکن به تعادل برسد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه مصوبه روز گذشته ستاد مبارزه با کرونا به مشاوران املاک ابلاغ شده است، تاکید کرد: این مصوبه به تمام مشاوران املاک برای اجرا ابلاغ شده است، اما خواهشی که می‌توان داشت این که مستاجران نسبت به این مصوبه دولت مطالبه گری داشته باشند تا این مصوبه به خوبی اجرایی شود.

سخن پایانی

در سال‌های اخیر و در برهه‌های مختلف، دولتمردان برای اجرای سیاست‌های اقتصادی همچون افزایش قیمت بنزین و آزادسازی قیمت ها، به نمونه‌های خارجی اشاره و بر اجرای الگوی بین المللی تاکید داشته اند.

حال که بازار مسکن در بحران کرونا و کاهش درآمد‌های مردم به وِیژه مستاجران قرار دارد، جای سوال است که چرا دولت و شخص رئیس جمهور به الگوبرداری از تجربه و راهکار کشور‌های مختلف جهان توجهی ندارد؟ نمونه‌های متعددی که در گزارش جدید مرکز پژوهش‌های مجلس به وضوح مشخص است و با نگاهی به تصمیمات دولت‌های مختلف، می‌توان به روش‌های مفیدتر و اثرگذار تری رسید؛ هرچند نباید از یک ایراد ساختاری در اجرای سیاست‌های حمایتی از مردم در بازار مسکن چشم پوشی کرد و آن ایراد اساسی به نبود نظام اجاره داری حرفه‌ای برای ساماندهی و نظارت بر بازار استیجاری مسکن بازمی گردد.