به گزارش «تابناک»؛ احتمالا در سایت‌ها و روزنامه‌ها شاهد آگهی فروش ویلا و باغ در نقاط مختلف کشور بوده‌اید. بسیاری از این آگهی‌ها، شرایط وسوسهکنندهای دارند.
اما نکته اساسی در‌خصوص بیشتر ویلا‌ها و باغ‌های فروشی این است که سند رسمی ندارند و با اسناد شورایی خرید و فروش می‌شوند.
حال سوال اینجاست که تفاوت سند شورایی با سند رسمی چیست؟
مهمترین نکته این است که شما بدانید سند شورایی به چه سندی گفته می‌شود و سند رسمی چیست؟
سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی یا اداره‌های ثبت اسناد بر اساس مقررات قانونی تنظیم و ثبت شوند. در مقابل چنین سندهایی، سندهای عادی هستند؛ مثل مبایعه نامه‌هایی که در بنگاه‌ها برای خرید و فروش املاک نوشته می‌شوند. سند شورایی هم در دسته همین سندهای عادی قرار می‌گیرد.
آیا می‌توان به قولنامه زمین روستایی و شورایی اعتماد کرد؟
سند شورایی در روستا‌ها و شهر‌های کوچک که دارای شورای محلی هستند، نوشته می‌شود.
در حقیقت سند روستایی، یک نوع قولنامه زمین روستایی یا خانه است که اطلاعات و محتویات آن توسط چند نفر شاهد امضا می‌شود و بعد هم رییس شورای محلی با مهر و امضا آن را تأیید می‌کند.
سند شورایی همچنین می‌تواند به تأیید شورای اسلامی شهر‌های کوچک و دورافتاده هم رسیده باشد.
چقدر به اسناد شورایی می‌توان اعتماد کرد؟
باید گفت که اسناد شورایی، چون به تأیید شورای محلی یا شورا‌های اسلامی شهر‌ها رسیده، بنابراین اعتبارش بیشتر از قولنامه‌های مرسوم است. از طرفی قطعا چون سند شورایی یک سند عادی به حساب می‌آید، به اندازه یک سند رسمی نمی‌توان به آن اعتماد کرد. در واقع شما با در دست داشتن سند شورایی یک زمین یا خانه در روستا، قولنامه زمین روستایی را در اختیار دارید که اعتبار کمتری دارد.
چالش‌های سند شورایی
در سندهای شورایی دو مورد مهم وجود دارد که معمولا ثبت نمی‌شود و ممکن است در آینده برایتان دردسرساز شود: یکی اینکه اوقافی بودن ملک را ثبت نمی‌کنند. به همین دلیل اگر قصد خرید و فروش با قولنامه زمین روستایی با امضای شورا را دارید، حتما قبل از معامله کردن، از دهیاری یا اداره اوقاف استعلام کنید که ملک مورد نظر شما وقفی نباشد.
نکته دوم این است که کاربری املاک در این قولنامه‌ها معلوم نمی‌شود؛ یعنی ممکن است یک زمین با کاربری کشاورزی را به شما بفروشند و بعدا متوجه شوید که اجازه هیچ‌گونه ساخت و سازی را در آن ندارید.
حتی اگر فروشنده کاربری زمین را به شکل غیرقانونی از کشاورزی به مسکونی درآورده باشد، هم حکم به تخریب بنای ساخته شده داده می‌شود و هم به اندازه سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شوید.
باز هم برای مطمئن شدن می‌توانید سراغ دهیاری‌ها یا اداره‌های جهاد کشاورزی بروید و نسبت به کاربری زمین استعلام بگیرید.
در نقشه GIS و طرح هادی روستایی که در دهیاری‌ها معمولا موجود است، به راحتی می‌توانید متوجه کاربری زمین‌ها شوید.
ویژگی‌های مثبت قولنامه شورایی زمین روستایی
قولنامه زمین روستایی با مهر شورا، تعدادی ویژگی‌های مثبت هم دارد. مثلاً شما هنگام نقل و انتقال سندهای رسمی، باید هزینه‌های جانبی بسیاری بدهید؛ اما در این اسناد، خبری از هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و... نیست و سرعت انجام معامله هم بیشتر است.
آیا با سند شورایی می‌توان سند تک‌برگ درخواست داد؟
یادتان باشد قولنامه روستایی را هیچ‌جا به غیر از اداره‌های ثبت اسناد نمی‌توانید از یک سند عادی تبدیل به سند رسمی کنید.
اگر در این سندهای شورایی، با فردی دیگر دچار اختلاف شوید و آن فرد مدعی ملک شما باشد، رسیدگی به این ماجرا در صلاحیت دادگاه محل ملک است.
با سند شورایی می‌توانید درخواست سند تک‌برگ رسمی کنید
یادتان باشد که این درخواست را در اداره‌های ثبت یا دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ می‌شناسند.
هنگام مراجعه، علاوه بر اسناد هویتی خریدار و فروشنده، باید سند شورایی که دارای مهر دهیار و شوراست، همراهتان باشد.
نکات مهم درباره قولنامه زمین روستایی
همان‌طور که گفته شد، سند شورایی نوعی قولنامه زمین روستایی یا ملک روستایی با امضا و مهر شورای روستا یا شهر است.
این نوع از قولنامه‌ها در خرید و فروش املاک و زمین در روستا و شهر‌های کوچک بسیار دیده می‌شوند و توجه به چند نکته درباره آنها، به شما در معامله‌ای مطمئن‌تر کمک خواهد کرد.
حتی اگر قصد معامله زمین در روستا به‌صورت قولنامه‌ای دارید، حتما مهر شورا و دهیاری را در آن بررسی کنید.
امضای اعضای دهیاری یا شورای روستا از بخش‌های دیگری است که قطعا به قولنامه زمین یا خانه روستایی شما اعتبار و سندیت می‌بخشد.
یکی از نکات مهم درباره قولنامه زمین یا ملک روستایی، این است که از مصادره‌ای نبودن آن مطمئن شوید؛ بنابراین پیش از معامله و پرداخت هزینه، با مراجعه به اداره کشاورزی روستا یا منطقه مدنظر، استعلام زمین را بگیرید.
برای قولنامه کردن زمین‌های روستایی که در حاشیه جاده‌ها قرار دارند، باید استعلام اداره راه را دریافت کنید. شاید در نگاه اول این زمین‌ها جذاب به نظر برسند، اما با بررسی بیشتر، مشکلات حقوقی آنها مشخص می‌شود.
استعلام از اداره راه، فاصله حریم قانونی زمین و ملک روستایی را به شما نشان می‌دهد. حتی در صورت استناد به سند شورایی و قولنامه زمین روستایی، استعلام از اداره ثبت را فراموش نکنید. این استعلام به شما نشان می‌دهد که آیا زمین مورد معامله، مجوز معامله شدن را دارد یا خیر.
یک نکته کاربردی درباره امضای شهود روی قولنامه زمین روستایی، تحقیق از ساکنان است. می‌توانید با پرس‌وجو درباره زمین و ملک مورد نظر از اهالی روستا و خصوصا همسایه‌ها، از شرایط قانونی و مشکلات احتمالی آن، خصوصا مشکلات انحصار وراثت مطلع شوید.
خود سند اداره ثبت هم خیلی اعتبار نداره
احتمالا سندهای شما ماده 147 و یا قانون تعیین تکلیف سال 90 بوده اند که باطل شده اند.علتش هم این است که در بخشی از قانون مربوط به این دو نوع سند ، ذکر شده که صدور سند مالکیت ،مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست .اگر دولت یا فرد ثالثی مدعی مالکیت ملک سند دار شما شد و توانست دردادگاه ثابت کند که مالک او بوده است ، قاضی سند مالکیت رسمی شما را باطل می کند.حتی اگر فرد مدعی ،سند عادی در دست داشته باشد.چون سند رسمی شما بصورت قانونی صادرنشده است لذا آنرا ابطال می کند.البته ابطال سند هم به این راحتی ها نیست .ماده 73 قانون ثبت ،قضات و مامورین دولتی را که برای اسناد رسمی اعتبار قائل نشوند را تهدید به مجازات انتظامی و اداری کرده است مدعی ملک شما با مستنداتی که در دست داشته توانسته دردادگاه اثبات کند که این ملک مال او بوده است ..