با توجه به فراخوان رئیس محترم جمهور مبنی بر ارائه راهکارهایی در جهت بهبود طرح «مسکن مهر»، گروه «سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، بر آن شد تا با نقد کارشناسی این طرح، راهکارهای پیشنهادی خود را در این زمینه ارائه دهد.
پس از دستور رئیس محترم جمهور مبنی بر ساخت سالانه 1.5 میلیون واحد مسکونی در کشور، شورای مسکن و هیأت نمایندگان ویژه بر اساس اصل 127 قانون اساسی مرکب از نهادهای مسئول در این زمینه تشکیل شد و مقدمات لازم جهت اجرایی شدن این دستور همچون تصویب لایحه‌ی ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن در مجلس شورای اسلامی، صفر شدن هزینه زمین‌های دولتی جهت ساخت مسکن و ... فراهم شد.
1ـ اهم اقدامات صورت گرفته
اهم اقدامات صورت گرفته پس از 10 ماه در این خصوص به‌شرح ذیل است:
الف ـ تأمین زمین، برای حدود 800 هزار واحد مسکونی و مشخص شدن اسامی 200 هزار نفر از آنها (تخصیص زمین به افراد، با نام، جهت ساخت واحد مسکونی)
ب ـ امضای تفاهم‌نامه به ارزش 10 هزار میلیارد تومان با بانک‌های عامل جهت تأمین مالی ساخت واحدهای مسکونی ( وام‌های 14 میلیون تومانی برای ساخت 500 هزار واحد مسکونی شهری، وام‌های 7 میلیون تومانی جهت ساخت 300 هزار واحد مسکونی روستایی و تخصیص هزار میلیارد تومان جهت آماده‌سازی زمین و واحدهای مسکونی ایثارگران)
ج – شروع آماده‌سازی زمین برای ساخت 70 هزار واحد مسکونی
آمارهای فوق به‌خوبی نشان می‌دهد این طرح شروع شده اما پیشرفت فیزیکی آن پایین است و باید جهت تسریع در پروژه های ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی راهکارهای جدید و کارآمد مدیریتی در نظر گرفته شوند.
2ـ نقاط قوت طرح
2ـ1ـ رویکرد افزایش تولید و عرضة مسکن
این طرح برخلاف سیاست‌های گذشته بخش مسکن کشور که صرفاً بر روی سیاست‌های طرف تقاضا در بازار مسکن تأکید داشته و با تحریک و فشار تقاضا امید به افزایش عرضة مسکن توسط انبوه‌سازان را داشتند، به‌طور مستقیم رویکرد خود را از همان ابتدا سیاست طرف عرضه قرار داده و با درنظر گرفتن ملاحظات آن همچون تبدیل وام خرید به وام ساخت با وام‌های 14 میلیونی ساخت مسکن، رویکرد ناکارآمد 40 سالة کشور در بخش مسکن و دوره‌های رکود و رونق موجود در این بخش را اصلاح نموده است.
2ـ2ـ اتخاذ سیاست «زمین صفر»
یکی از بزرگترین و برجسته ترین اقدامات دولت در این خصوص، تلاش جهت حذف هزینه زمین از قیمت تمام‌شده مسکن است که با پیگیری مجدانة ریاست محترم جمهوری و طرح اجارة 99 سالة زمین‌های دولتی در حال انجام است. این اقدام برای اولین بار در ایران مانند بسیاری از کشورها هزینه تمام شده مسکن برای نیازمندان را به‌شدت کاهش داده و باعث می‌شود نقدینگی اولیه متقاضیان بلافاصله صرف تولید شود.
2ـ3ـ تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطههای مدیریتی در فرآیند تولید و ساخت مسکن
در این سیاست برخلاف دوره‌های گذشته، نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره 99 ساله، بدون واسطههای مالکیتی انبوه سازان، از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت‌دار نیز علاوه بر گرایش به سمت تولید انبوه و صنعتی سازی، تنها واسطه مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت کرده و هزینه و سود حاصل از پیمانکاری ساخت را دریافت خواهند کرد؛ این سیاست همچنین مشکل عدم عرضه مسکن‌های تولیدشده توسط انبوه‌سازان را در زمان رکود حل خواهد کرد.
3ـ نقاط ضعف طرح
3ـ1ـ ناکارآمد بودن «سامانه مدیریتی» طرح مسکن مهر
وضعیت مدیریت پروژه در این طرح نامناسب است زیرا افرادی که در قالب تعاونی‌های مهر ساماندهی شده‌اند از تخصص لازم برای کارفرما شدن در طرح و امضای قرارداد و نظارت لازم بر پیمانکاران برخوردار نیستند و این امر می تواند پیشرفت این طرح را با مشکل روبرو کند؛ مشکلاتی که بیش از یک میلیون خانوار در قالب تعاونی‌های کوچک با آن روبرو خواهند بود و دیگر همچون مشکل پروژه ارکیده با 4000 خانوار مطرح نیست که بتوان به‌دلیل تعداد کم خانوار، آنرا تاحدودی حل نمود.
3ـ2ـ نادیده گرفتن معضل مسکن در «کلانشهرها»
این طرح، مشکل مسکن کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی همچون تهران را حل نمی‌کند و سیاستی را در این جهت دنبال نمی‌کند چرا که در کلانشهرها، دولت زمینی جهت واگذاری به صورت اجاره 99 ساله ندارد و اقدام خاصی نمی تواند در راستای تثبیت و کاهش قیمت مسکن بر اساس این طرح انجام دهد؛ هرچند در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها برای اجرای این طرح برنامه‌ریزی شده است اما برای این شهرها باید بسته سیاستی جداگانه‌ای را طراحی کرد.
4ـ راهکارهای پیشنهادی
4ـ1ـ بهینه کردن سامانه مدیریتی طرح مسکن «مهر»
اصولاً در دستگاه‌های دولتی، نگاه ها معطوف به خروجی و نتیجه کار نیست و با تقسیم شدن وظایف در یک پروژه کلان بین دستگاه‌های مختلف، وظایف جمع‌کنندگی و پخش‌کنندگی کار به‌خوبی انجام نشده و پروژه‌ها با مشکلات زیادی روبرو می شوند؛ از طرفی دیگر طرحها و پروژه‌های کلان باید به صورت بسته کامل دیده شوند و طی یک فرآیند کامل، تا انتها برنامه ریزی شده و با تعیین یک متولی از اول تا نهایت برنامه، وظیفه پیگیری، اجرا و نظارت صورت پذیرد. البته این متولی نباید از دستگاه‌های دولتی انتخاب شود چرا که گسترش بخش مدیریت دولتی با سیاست‌های ابلاغی اصل 44 از سوی مقام معظم رهبری در تناقض است.
بنابراین ضروری است از نهادهای عمومی که توانایی انجام پروژه‌های کلان را داشته و در آن بوروکراسی اداری نیز وجود ندارد برای اجرای این طرح مهم و ساماندهی وضعیت مدیریت پروژه استفاده کرد.
اصولاً در طراحی مبانی توسعه، با توجه به نیازها، مشکلات و کمبودها، پس از ترسیم اهداف، کارکردها و چشم‌اندازهای توسعه برای یک کشور، اقدام به طراحی نهادهایی می‌شود که قادر به پیشبرد امور در جهت چشم‌انداز مورد نظر باشند.
نهادسازی حضرت امام (ره) همچون جهاد سازندگی، کمیته انقلاب اسلامی، سپاه پاسداران، بنیاد مسکن و ... فارغ از هرگونه ساختارهای دولتی موجود در آن زمان، در همین راستا و در جهت پیشبرد اهداف انقلاب اسلامی ارزیابی می‌شود.
بنابراین در طرح «مسکن مهر» نیز با حجم عظیم فعالیت‌هایی که باید در جهت ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی صورت گیرد، نیاز به حضور یک نهاد عمومی قوی اجرایی و عملیاتی احساس می‌شود.
اجرای سیستم مشابه فوق در کشور ژاپن تجربه شده است؛ اصولاً ژاپن پس از جنگ جهانی دوم به سیاست‌هایی همچون تعدیل اقتصادی روی نیاورد و اقتصاد خود را با موتور محرک مسکن به پیش برد که نتیجه آن اشتغال و رشد اقتصادی بالا بصورت توأمان بوده است. ژاپن برای اجرای این مهم، کشور را به 10 ناحیه تقسیم کرد و مدیریت ساخت مسکن هر ناحیه را به یک (HUDC)Housing and Urban Development Corporation به عنوان یک نهاد زیر مجموعه هولدینگ (JHC) Japan Housing Corporation سپرد که جهت جذب وام، تهیه مواد اولیه و مصالح ساختمانی، تأمین زمین و ... تشکیل شده بود و طی برنامه های 5 ساله، ساخت مسکن را اجرایی می کرد. (ساخت سالانه 2/1 میلیون واحد مسکونی)
در سال 1990 تعداد موجودی مسکن 9/5 میلیون واحد از تعداد خانوارها بیشتر بوده است در حالیکه هم‌اکنون در ایران تعداد موجودی مسکن (16 میلیون واحد) از تعداد خانوار (5/17 میلیون نفر)، 5/1 میلیون واحد کمتر است.
شایان ذکر است ژاپن از سال 1990 تا 2000 نیز طی دو دوره پنج‌ساله، حدود 15 میلیون واحد مسکونی ساخت که سهم HUDC ها و تعداد واحدهای حمایتی دولت حدود 50 درصد بوده است.
4ـ2ـ بسته سیاستی بخش مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها
با توجه به اینکه یکی از اصلی‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر که همان «نادیده گرفتن معضل مسکن درکلان‌شهرها و شهرهای بزرگ» است؛ در این شهرها باید بسته سیاستی جداگانه‌ای را درنظر گرفت.
دولت باید با استفاده از ابزارهای حاکمیتی خود به‌صورت توأمان در دو بخش افزایش تولید و عرضه مسکن و مهار سوداگری در این بخش نسبت به حل مشکل کلانشهرها اهتمام ورزد؛ در غیر اینصورت اتخاذ راهکارهای ناقص، تک بعدی، کوتاه‌مدت و ... مشکلات در این شهرها را بحرانی خواهد کرد:
4ـ1ـ1ـ سیاست‌های افزایش تولید و عرضه مسکن
• بازتولید زمین شهری
متأسفانه تاکنون راهکارهای عملی در جهت حل مسأله مسکن در کلانشهرها ارائه نشده است و صرفاً اسکان مردم در شهرهای جدید (شهرهای خوابگاهی) پیرامون کلانشهرها پیگیری شده است که مشکلات عدیده‌ای همچون بعد مسافت (فقدان سیستم بهینه حمل و نقل)، عدم امکانات مناسب زندگی، عدم وجود سامانه‌های اشتغال‌زا و ... را میتوان در آنها مشاهده کرد.
در کلانشهرها و شهرهایی که دولت برای کنترل بازار زمین و مسکن از اهرم‌های مالکیتی همچون زمین بی‌بهره است، باید از روش «بازتولید زمین» استفاده کرد. «بازتولید زمین» به معنای تغییر بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری به بافتهای کارآمد با طراحی شهری جدید و مناسب است. این امر در کلانشهرها باید با تمرکز دولت بر بافتهای فرسوده انجام پذیرد که علاوه بر فرسوده بودن بنا، دارای ناکارآمدترین نوعِ استفاده از زمین شهری (عدم استفاده بهینه از زمین و فضای شهری) هستند.
تاکنون کشور به دلیل نداشتن مدل مفهومی مناسب در احیای اینگونه بافتها، در طی سالیان گذشته قادر به تأمین زمین و عرضه مناسب مسکن در کلانشهرها نبوده است. استفاده از تجارب سایر کشورهای موفق از جمله ژاپن، کرةجنوبی، کشورهای جنوب شرق آسیا و ... در این مورد که برمبنای تهاتر و معاوضه زمین ساکنین بافت با واحدهای نوساز و استفاده از استراتژی برنده ـ برنده صورت گرفته، می تواند دولت را از بن بست احیای بافتهای فرسوده خارج سازد.
البته در راستای فرآیند «بازتولید زمین» و استفاده بهینه از زمین شهری، دولت باید اقدام به خارج کردن پادگان‌ها، کاربری‌های غیرضرور همچون مراکز صنعتی موجود در شهرها و ... بنماید تا از این طریق نیز بتواند به تولید و عرضه مسکن کمک نماید.
در مکانیسم احیای بافتهای حاشیه‌ای فرسوده در کشور مالزی براساس روش بازتولید زمین، نمونه‌های خوبی اجرا شده است که می‌تواند موارد مناسبی برای اجرا در ایران باشد.
در این فرآیند، دولت، خانه‌های موقتی را در مجاورت بافت ساخته و در ازای دریافت زمین ساکنین ـ یا واحد مسکونی فرسوده ـ واحد مسکونی نوساز تحویل می‌دهد. این موضوع باعث می‌شود که هزینه تملک اولیه که مشکل اصلی فرآیند احیای بافتهای فرسوده است، از آن حذف شود.
پس از این، دولت زمین تولید شده را در اختیار یک توسعه‌گر (دِوِلوپر ) قرار داده تا واحدهای بلندمرتبه و ویلایی ساخته شود. پس از اتمام ساخت، واحدهای بلندمرتبه به ساکنین تحویل داده شده (آپارتمان‌های نوساز در ازای واحد فرسوده) و واحدهای ویلایی توسط توسعه‌گر به فروش می‌رسد تا هزینه ناشی از ساخت واحدهای جدید برای ساکنان و سود حاصل از پیمانکاری از سوی توسعه‌دهنده تأمین شود.
در این راستا دولت علاوه بر نظارت کارآمد بر عملکرد توسعهگرها، بانکها را موظف می کند تا وام ساخت کلیه واحدها را به توسعهگرها پرداخت کنند. در این فرآیند دولت نقش نظارت عالیه بر پروژه های ساخت، تأمین مالی ساخت واحدهای مسکونی ویلایی، بلندمرتبه و موقت (تأمین مالی برای واحدهای موقت بلاعوض است) و توسعه‌دهنده وظیفه ساخت واحدهای بلندمرتبه، ویلایی و موقت را برعهده خواهد داشت.
این مدل در ایران ـ به‌ویژه در تهران ـ راحت‌تر صورت خواهد گرفت؛ دلیل این امر وجود پادگان‌ها و مراکز صنعتی، کارخانجات و ... است که هنوز در محدوده شهری کلانشهرها وجود دارند و باید به بیرون از شهر منتقل شوند.
به‌طور مثال در شهر تهران، پادگان قلعه‌مرغی با مساحت 300 هکتار و ظرفیت ساخت 40 هزار واحد مسکونی می‌تواند نقطه شروع مناسبی برای احیای بافتهای فرسوده شهری بر اساس مدل فوق باشد.
پادگان مزبور به‌دلیل قرار گرفتن در کنار بافتهای فرسوده، این امکان را فراهم کرده است که دیگر نیازی به ساخت واحدهای مسکونی موقت نباشد و با ساخت 40 هزار واحد مسکونی، امکان تهاتر واحدهای مسکونی فرسوده با واحد مسکونی نوساز ساخته شده در زمین پادگان مزبور را ایجاد نماید؛ و بدین ترتیب امکان ساخت 40 هزار واحد مسکونی (و بیشتر) در زمین‌های آزادشده، بدون هیچ‌گونه نیازی به تملک فراهم می‌شود. نکته قابل توجهی که امکان تعامل و تأمین مالی را آسان تر می نماید این است که متوسط تراکم در بافتهای فرسوده شهری یک و نیم تا دو طبقه است که با توجه به امکان ساخت تا سطح اشغال و تراکم مجاز، به راحتی می توان به افزایش عرضه در شهر تهران نیز کمک شایانی نمود.
• تخصیص وام ساخت برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها همچون تهران
هرچند ساخت واحدهای مسکونی و افزایش عرضه در شهرهای جدید اطراف تهران به دلایل مختلف از جمله بعد مسافت، کمبود امکانات شهری و ... کمک چندانی به معضل مسکن در کلانشهرها نمی‌کند اما میتوان با افزایش عرضه در این شهرها، آن را راهکاری موقتی در عدم گسترش معضل کلانشهرها دانست.
در شهرهای جدید تعداد قابل توجهی واحد مسکونی نیمه‌ساز و نیمه‌تمام وجود دارند که مشکل اصلی عدم اتمام ساخت آنها نبود اعتبار کافی و مالی جهت اتمام اینگونه پروژه‌ها است؛ در این شرایط دولت قبل از بسترسازی برای شروع یا همزمان با پروژه‌های ساخت واحدهای جدید، ابتدا باید مساعدت لازم را برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در این خصوص بنماید. این امر موجب خواهد شد که در کوتاه‌مدت، افزایش قابل توجهی در عرضه مسکن صورت گیرد و زمان لازم را برای برنامه‌ریزی اصولی و کارآمد در جهت پروژه‌های ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی فراهم آورد.
به‌عنوان مثال تنها با تخصیص 20 هزار وام ساخت برای واحدهای نیمه‌تمام در شهرهای جدید اطراف تهران، تا 6 ماه آینده، ساخت واحدهای مزبور تمام شده و 20 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن در شهرهای اطراف تهران افزوده می‌شود.
نکته دیگری که در این باب مطرح است اینکه اگر از ابتدای شروع به کار دولت ـ که اهتمام خود را در زمینه اشتغال و کارآفرینی بر محور بنگاه‌های زودبازده قرار داد ـ به بخش مسکن توجه می‌شد، علاوه بر توان اشتغالزایی فراوان، مشکل مسکن در کشور تا حدود زیادی حل شده و این بخش به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور و بخش پیشران، رشد و شکوفایی اقتصادی کشور را به‌همراه داشت. به‌عنوان مثال اگر یک‌سوم این وام‌ها با مبلغ 600 میلیارد تومان به کسانی که خواهان ساخت و ساز در زمین‌های خود بودند، داده می‌شد، تا کنون حداقل 500 هزار واحد در کشور تولید می‌شد که می‌توانست یک میلیون فرصت شغلی ایجاد کند و بانکها نیز هیچ‌گونه مشکل وثیقه و توجیه طرح برای این پروژه‌ها نداشتند.
• استفاده بهینه از زمین‌های موجود شهر تهران
در این قسمت باید از ابزارهای مالیاتی که جزو ابزارهای حاکمیتی دولت است، استفاده کرد؛ در یک تعریف ساده، مالیات بر ارزش زمین (LVT) عبارت است از مالیات بر میزان پولی که از یک قطعه زمین در صورت اجاره‌دادن برای یک کاربری مشخص ایجاد می‌شود. در این نوع مالیات کاربری بالقوه و نوعی یک زمین ملاک عمل است و نحوه کاربرد فعلی زمین (کارآمد یا ناکارآمد) و میزان درآمدزایی آن در وضع نرخ مالیات در نظر گرفته نمی‌شود یعنی مالیات بر یک قطعه زمین با ویژگی‌های خاص خودش در یک منطقه وضع می‌شود و تفاوتی نمی‌کند که مالک از زمین، استفاده بهینه را انجام می‌دهد یا زمین بدون استفاده رها شده است. این مالیات صرفنظر از ساختمان و تأسیسات زمین مورد نظر است و تنها بر ارزش زمین وضع می‌شود. مالیات بر ارزش زمین هزینه نگهداری زمین‌های خالی را برای سوداگران زمین بالا می‌برد و مالکان این زمین‌ها را به سمت استفاده بهینه از زمین هدایت میکند. از مهمترین مزیت‌های مالیات بر ارزش زمین نسبت به دیگر انواع مالیات، شاخص‌های مرتبط با کارآمدی اقتصادی این مالیات است که در ذیل آورده شده است:
الف ) کنترل قیمت زمین: مالیات بر ارزش زمین بر خلاف دیگر مالیات‌ها که منجر به افزایش قیمت محصول می‌شود، کاهش قیمت زمین را در پی دارد. در واقع این مالیات با افزایش هزینه‌های نگهداری زمین، در شرایطی که افراد به امید کسب سود در آینده زمین‌های خویش را بلااستفاده رها می‌کنند، در صوت عدم توانایی ساخت و ساز، موجب تحریک مالکان به فروش زمین می‌شود.
ب) افزایش ساخت و ساز: چون مالیات بر ارزش زمین بر همه زمین‌ها وضع می‌شود، به نوعی میتوان گفت که این مالیات بر صاحبان زمین فشار می‌آورد که یا خودشان از زمین‌هایی که دارند به بهترین نحو استفاده کنند و یا این زمین‌ها را به کسانی که توانایی انجام این کار را دارند، بسپارند. در نتیجه بازار زمین به‌سمت کارایی سوق داده می‌شود و معاملاتی هم که در آن انجام می‌شود به منظور استفاده بهینه از زمین‌ها صورت می‌گیرد نه سوداگری. طبیعی است هنگامی که بر اثر وضع مالیات بر ارزش زمین، عرضه زمین زیاد شود، قیمت زمین کاهش خواهد یافت و از آن‌جا که بخش مهمی از هزینه تمام شده کالا و خدمات تولیدی کشور را هزینه زمین تشکیل می‌دهد، کاهش قیمت زمین می‌تواند عاملی برای کنترل تورم در اقتصاد محسوب شود.
تخصیص بهینه زمین‌های شهری، کاهش وابستگی دولت‌های محلی به درآمدهای حاصل از فروش تراکم، تناسب درآمدهای ناشی از این مالیات با برنامه‌های توسعه‌ای شهری و اصول شهرسازی، سادگی فرآیند اخذ مالیات و عدم امکان فرار مالیاتی، ساماندهی بازار زمین شهری و کنترل سوداگری در بازار زمین و ایجاد تأثیرات مثبت بر روی اقتصاد شهری و رعایت عدالت منطقه‌ای در دریافت مالیات از دیگر مزایای دریافت مالیات بر ارزش زمین است.
از طرفی دیگر در واقع، این مالیات جای درآمد حاصل از تراکم را خواهد گرفت و به‌جای اینکه تولیدکننده، عوارض ناشی از تراکم را بپردازد، این عوارض به بهره‌بردار منتقل خواهد شد.
نکته قابل توجه در این مالیات آن است که این مالیات باید به صورت دوره‌ای گرفته شود؛ یعنی برای تأثیرگذاری بیشتر، ظرف مدت معینی که ممکن است سالانه، دوسالانه یا ... در نظر گرفته شود، این مالیات از مالکان زمین و مساکن شهری همچون آب‌بها، برق، گاز و ... اخذ شود.
4ـ1ـ2ـ سیاست‌های مهار سوداگری
تجربه سایر کشورهای موفق در حل معضل مسکن نشان داده است که تنها تولید و عرضه مسکن در شهرهای مستعد سوداگری (کلان‌شهرهایی همچون تهران) و اقدامات تک‌بعدی از این دست، هرچند کمک شایانی به خانه‌دار شدن نیازمندان به مسکن میکند و از فشار تقاضا کاسته و به رسیدن تعادل بین عرضه و تقاضا کمک می کند اما به‌دلایل مختلف همچون عدم بسترسازی مناسب اقتصادی در بخش مسکن و فقدان ساختار مناسب آمایشی همچون ادامه روند مهاجرت گسترده به کلان‌شهرهایی چون تهران و ... هیچگاه نتوانسته بحران مسکن را در این شهرها برطرف نماید.
بنابراین تجربه جهانی به‌سمت استفاده از ابزارهای حاکمیتی برای جلوگیری از سوداگری، دلالی و در نتیجه افزایش بی رویه و بی ضابطه قیمت در این بخش سوق داده شده است.
استفاده از ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) و ... تجربیاتی است که در بسیاری از کشورهای دنیا ـ که وضعیتی مشابه با وضعیت بخش مسکن در کشور ما داشته‌اند ـ با موفقیت به مرحله اجرا گذاشته شده است.
• برقراری توازن بین نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن و سایر بخش‌ها
بخش مسکن به دلیل ویژگی های خاصی که داراست اگر نظارت پیوسته دولت بر آن حاکم نباشد، دچار سوداگری شده و به‌دلیل سود سرشار خرید و فروش در آن، نرخ بازگشت سرمایه در این بخش به‌مراتب بالاتر از سایر بخش‌ها خواهد شد؛ در دنیا برای جلوگیری و مهار سوداگری در این بخش و همچنین حفظ توازن بین نرخ بازگشت سرمایه در بخش‌های تولیدی و مولد با بخش‌های غیر تولیدی و سوداگرانه، ناگزیر به وضع نوعی از مالیات بر بخش زمین و مسکن هستند که افزایش ارزش در این بخش که ناشی از کار و تولید نباشد را مهار میکند. این مالیات که مالیات بر سود سرمایه نامیده می‌شود، مالیاتی است که بر سود ناشی از فروش یک سرمایه که با قیمتی پایین‌تر خریداری شده وضع می‌شود. مبنای این مالیات تفاوت بین قیمت خرید و قیمت نهایی فروش است و این مالیات در هنگام نقل و انتقال سرمایة مورد نظر اعم از زمین، مسکن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها و مانند آن اخذ می‌شود. شایان ذکر است که این مالیات در مواردی نظیر زمین و املاک که ارزش افزوده‌ای بر آنها از سوی مالک اضافه نمی‌شود، عملاً مالیات بر ارزش مازاد است. بدین معنا که افزایش قیمت و سود ناشی از این افزایش قیمت، ناشی از کار و تولید نبوده و تنها به دلایلی نظیر شرایط بازار و ایجاد زیرساخت‌های عمومی مربوط می‌شود.
هدف از وضع مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن را میتوان کنترل سوداگری از طریق توزیع مجدد ثروت نامید. این مالیات در واقع با اخذ افزایش ارزش زمین منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین می‌شود. البته خانه‌های اول افراد که تقاضای مصرفی آنهاست از این مالیات معاف است.
از دیگر اهداف وضع این مالیات، کسب درآمد برای ایجاد خدمات رفاهی عمومی شهری است؛ بدین‌صورت که در صورت وضع نرخ مناسب مالیاتی، دولت‌های مرکزی و محلی قادر به بازگرداندن افزایش ارزش زمین‌ها ناشی از ایجاد زیرساخت‌ها توسط دولت‌های محلی و مرکزی هستند.
پس از دستور رئیس محترم جمهور مبنی بر ساخت سالانه 1.5 میلیون واحد مسکونی در کشور، شورای مسکن و هیأت نمایندگان ویژه بر اساس اصل 127 قانون اساسی مرکب از نهادهای مسئول در این زمینه تشکیل شد و مقدمات لازم جهت اجرایی شدن این دستور همچون تصویب لایحه‌ی ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن در مجلس شورای اسلامی، صفر شدن هزینه زمین‌های دولتی جهت ساخت مسکن و ... فراهم شد.
1ـ اهم اقدامات صورت گرفته
اهم اقدامات صورت گرفته پس از 10 ماه در این خصوص به‌شرح ذیل است:
الف ـ تأمین زمین، برای حدود 800 هزار واحد مسکونی و مشخص شدن اسامی 200 هزار نفر از آنها (تخصیص زمین به افراد، با نام، جهت ساخت واحد مسکونی)
ب ـ امضای تفاهم‌نامه به ارزش 10 هزار میلیارد تومان با بانک‌های عامل جهت تأمین مالی ساخت واحدهای مسکونی ( وام‌های 14 میلیون تومانی برای ساخت 500 هزار واحد مسکونی شهری، وام‌های 7 میلیون تومانی جهت ساخت 300 هزار واحد مسکونی روستایی و تخصیص هزار میلیارد تومان جهت آماده‌سازی زمین و واحدهای مسکونی ایثارگران)
ج – شروع آماده‌سازی زمین برای ساخت 70 هزار واحد مسکونی
آمارهای فوق به‌خوبی نشان می‌دهد این طرح شروع شده اما پیشرفت فیزیکی آن پایین است و باید جهت تسریع در پروژه های ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی راهکارهای جدید و کارآمد مدیریتی در نظر گرفته شوند.
2ـ نقاط قوت طرح
2ـ1ـ رویکرد افزایش تولید و عرضة مسکن
این طرح برخلاف سیاست‌های گذشته بخش مسکن کشور که صرفاً بر روی سیاست‌های طرف تقاضا در بازار مسکن تأکید داشته و با تحریک و فشار تقاضا امید به افزایش عرضة مسکن توسط انبوه‌سازان را داشتند، به‌طور مستقیم رویکرد خود را از همان ابتدا سیاست طرف عرضه قرار داده و با درنظر گرفتن ملاحظات آن همچون تبدیل وام خرید به وام ساخت با وام‌های 14 میلیونی ساخت مسکن، رویکرد ناکارآمد 40 سالة کشور در بخش مسکن و دوره‌های رکود و رونق موجود در این بخش را اصلاح نموده است.
2ـ2ـ اتخاذ سیاست «زمین صفر»
یکی از بزرگترین و برجسته ترین اقدامات دولت در این خصوص، تلاش جهت حذف هزینه زمین از قیمت تمام‌شده مسکن است که با پیگیری مجدانة ریاست محترم جمهوری و طرح اجارة 99 سالة زمین‌های دولتی در حال انجام است. این اقدام برای اولین بار در ایران مانند بسیاری از کشورها هزینه تمام شده مسکن برای نیازمندان را به‌شدت کاهش داده و باعث می‌شود نقدینگی اولیه متقاضیان بلافاصله صرف تولید شود.
2ـ3ـ تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطههای مدیریتی در فرآیند تولید و ساخت مسکن
در این سیاست برخلاف دوره‌های گذشته، نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره 99 ساله، بدون واسطههای مالکیتی انبوه سازان، از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت‌دار نیز علاوه بر گرایش به سمت تولید انبوه و صنعتی سازی، تنها واسطه مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت کرده و هزینه و سود حاصل از پیمانکاری ساخت را دریافت خواهند کرد؛ این سیاست همچنین مشکل عدم عرضه مسکن‌های تولیدشده توسط انبوه‌سازان را در زمان رکود حل خواهد کرد.
3ـ نقاط ضعف طرح
3ـ1ـ ناکارآمد بودن «سامانه مدیریتی» طرح مسکن مهر
وضعیت مدیریت پروژه در این طرح نامناسب است زیرا افرادی که در قالب تعاونی‌های مهر ساماندهی شده‌اند از تخصص لازم برای کارفرما شدن در طرح و امضای قرارداد و نظارت لازم بر پیمانکاران برخوردار نیستند و این امر می تواند پیشرفت این طرح را با مشکل روبرو کند؛ مشکلاتی که بیش از یک میلیون خانوار در قالب تعاونی‌های کوچک با آن روبرو خواهند بود و دیگر همچون مشکل پروژه ارکیده با 4000 خانوار مطرح نیست که بتوان به‌دلیل تعداد کم خانوار، آنرا تاحدودی حل نمود.
3ـ2ـ نادیده گرفتن معضل مسکن در «کلانشهرها»
این طرح، مشکل مسکن کشور، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی همچون تهران را حل نمی‌کند و سیاستی را در این جهت دنبال نمی‌کند چرا که در کلانشهرها، دولت زمینی جهت واگذاری به صورت اجاره 99 ساله ندارد و اقدام خاصی نمی تواند در راستای تثبیت و کاهش قیمت مسکن بر اساس این طرح انجام دهد؛ هرچند در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها برای اجرای این طرح برنامه‌ریزی شده است اما برای این شهرها باید بسته سیاستی جداگانه‌ای را طراحی کرد.
4ـ راهکارهای پیشنهادی
4ـ1ـ بهینه کردن سامانه مدیریتی طرح مسکن «مهر»
اصولاً در دستگاه‌های دولتی، نگاه ها معطوف به خروجی و نتیجه کار نیست و با تقسیم شدن وظایف در یک پروژه کلان بین دستگاه‌های مختلف، وظایف جمع‌کنندگی و پخش‌کنندگی کار به‌خوبی انجام نشده و پروژه‌ها با مشکلات زیادی روبرو می شوند؛ از طرفی دیگر طرحها و پروژه‌های کلان باید به صورت بسته کامل دیده شوند و طی یک فرآیند کامل، تا انتها برنامه ریزی شده و با تعیین یک متولی از اول تا نهایت برنامه، وظیفه پیگیری، اجرا و نظارت صورت پذیرد. البته این متولی نباید از دستگاه‌های دولتی انتخاب شود چرا که گسترش بخش مدیریت دولتی با سیاست‌های ابلاغی اصل 44 از سوی مقام معظم رهبری در تناقض است.
بنابراین ضروری است از نهادهای عمومی که توانایی انجام پروژه‌های کلان را داشته و در آن بوروکراسی اداری نیز وجود ندارد برای اجرای این طرح مهم و ساماندهی وضعیت مدیریت پروژه استفاده کرد.
اصولاً در طراحی مبانی توسعه، با توجه به نیازها، مشکلات و کمبودها، پس از ترسیم اهداف، کارکردها و چشم‌اندازهای توسعه برای یک کشور، اقدام به طراحی نهادهایی می‌شود که قادر به پیشبرد امور در جهت چشم‌انداز مورد نظر باشند.
نهادسازی حضرت امام (ره) همچون جهاد سازندگی، کمیته انقلاب اسلامی، سپاه پاسداران، بنیاد مسکن و ... فارغ از هرگونه ساختارهای دولتی موجود در آن زمان، در همین راستا و در جهت پیشبرد اهداف انقلاب اسلامی ارزیابی می‌شود.
بنابراین در طرح «مسکن مهر» نیز با حجم عظیم فعالیت‌هایی که باید در جهت ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی صورت گیرد، نیاز به حضور یک نهاد عمومی قوی اجرایی و عملیاتی احساس می‌شود.
اجرای سیستم مشابه فوق در کشور ژاپن تجربه شده است؛ اصولاً ژاپن پس از جنگ جهانی دوم به سیاست‌هایی همچون تعدیل اقتصادی روی نیاورد و اقتصاد خود را با موتور محرک مسکن به پیش برد که نتیجه آن اشتغال و رشد اقتصادی بالا بصورت توأمان بوده است. ژاپن برای اجرای این مهم، کشور را به 10 ناحیه تقسیم کرد و مدیریت ساخت مسکن هر ناحیه را به یک (HUDC)Housing and Urban Development Corporation به عنوان یک نهاد زیر مجموعه هولدینگ (JHC) Japan Housing Corporation سپرد که جهت جذب وام، تهیه مواد اولیه و مصالح ساختمانی، تأمین زمین و ... تشکیل شده بود و طی برنامه های 5 ساله، ساخت مسکن را اجرایی می کرد. (ساخت سالانه 2/1 میلیون واحد مسکونی)
در سال 1990 تعداد موجودی مسکن 9/5 میلیون واحد از تعداد خانوارها بیشتر بوده است در حالیکه هم‌اکنون در ایران تعداد موجودی مسکن (16 میلیون واحد) از تعداد خانوار (5/17 میلیون نفر)، 5/1 میلیون واحد کمتر است.
شایان ذکر است ژاپن از سال 1990 تا 2000 نیز طی دو دوره پنج‌ساله، حدود 15 میلیون واحد مسکونی ساخت که سهم HUDC ها و تعداد واحدهای حمایتی دولت حدود 50 درصد بوده است.
4ـ2ـ بسته سیاستی بخش مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها
با توجه به اینکه یکی از اصلی‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر که همان «نادیده گرفتن معضل مسکن درکلان‌شهرها و شهرهای بزرگ» است؛ در این شهرها باید بسته سیاستی جداگانه‌ای را درنظر گرفت.
دولت باید با استفاده از ابزارهای حاکمیتی خود به‌صورت توأمان در دو بخش افزایش تولید و عرضه مسکن و مهار سوداگری در این بخش نسبت به حل مشکل کلانشهرها اهتمام ورزد؛ در غیر اینصورت اتخاذ راهکارهای ناقص، تک بعدی، کوتاه‌مدت و ... مشکلات در این شهرها را بحرانی خواهد کرد:
4ـ1ـ1ـ سیاست‌های افزایش تولید و عرضه مسکن
• بازتولید زمین شهری
متأسفانه تاکنون راهکارهای عملی در جهت حل مسأله مسکن در کلانشهرها ارائه نشده است و صرفاً اسکان مردم در شهرهای جدید (شهرهای خوابگاهی) پیرامون کلانشهرها پیگیری شده است که مشکلات عدیده‌ای همچون بعد مسافت (فقدان سیستم بهینه حمل و نقل)، عدم امکانات مناسب زندگی، عدم وجود سامانه‌های اشتغال‌زا و ... را میتوان در آنها مشاهده کرد.
در کلانشهرها و شهرهایی که دولت برای کنترل بازار زمین و مسکن از اهرم‌های مالکیتی همچون زمین بی‌بهره است، باید از روش «بازتولید زمین» استفاده کرد. «بازتولید زمین» به معنای تغییر بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری به بافتهای کارآمد با طراحی شهری جدید و مناسب است. این امر در کلانشهرها باید با تمرکز دولت بر بافتهای فرسوده انجام پذیرد که علاوه بر فرسوده بودن بنا، دارای ناکارآمدترین نوعِ استفاده از زمین شهری (عدم استفاده بهینه از زمین و فضای شهری) هستند.
تاکنون کشور به دلیل نداشتن مدل مفهومی مناسب در احیای اینگونه بافتها، در طی سالیان گذشته قادر به تأمین زمین و عرضه مناسب مسکن در کلانشهرها نبوده است. استفاده از تجارب سایر کشورهای موفق از جمله ژاپن، کرةجنوبی، کشورهای جنوب شرق آسیا و ... در این مورد که برمبنای تهاتر و معاوضه زمین ساکنین بافت با واحدهای نوساز و استفاده از استراتژی برنده ـ برنده صورت گرفته، می تواند دولت را از بن بست احیای بافتهای فرسوده خارج سازد.
البته در راستای فرآیند «بازتولید زمین» و استفاده بهینه از زمین شهری، دولت باید اقدام به خارج کردن پادگان‌ها، کاربری‌های غیرضرور همچون مراکز صنعتی موجود در شهرها و ... بنماید تا از این طریق نیز بتواند به تولید و عرضه مسکن کمک نماید.
در مکانیسم احیای بافتهای حاشیه‌ای فرسوده در کشور مالزی براساس روش بازتولید زمین، نمونه‌های خوبی اجرا شده است که می‌تواند موارد مناسبی برای اجرا در ایران باشد.
در این فرآیند، دولت، خانه‌های موقتی را در مجاورت بافت ساخته و در ازای دریافت زمین ساکنین ـ یا واحد مسکونی فرسوده ـ واحد مسکونی نوساز تحویل می‌دهد. این موضوع باعث می‌شود که هزینه تملک اولیه که مشکل اصلی فرآیند احیای بافتهای فرسوده است، از آن حذف شود.
پس از این، دولت زمین تولید شده را در اختیار یک توسعه‌گر (دِوِلوپر ) قرار داده تا واحدهای بلندمرتبه و ویلایی ساخته شود. پس از اتمام ساخت، واحدهای بلندمرتبه به ساکنین تحویل داده شده (آپارتمان‌های نوساز در ازای واحد فرسوده) و واحدهای ویلایی توسط توسعه‌گر به فروش می‌رسد تا هزینه ناشی از ساخت واحدهای جدید برای ساکنان و سود حاصل از پیمانکاری از سوی توسعه‌دهنده تأمین شود.
در این راستا دولت علاوه بر نظارت کارآمد بر عملکرد توسعهگرها، بانکها را موظف می کند تا وام ساخت کلیه واحدها را به توسعهگرها پرداخت کنند. در این فرآیند دولت نقش نظارت عالیه بر پروژه های ساخت، تأمین مالی ساخت واحدهای مسکونی ویلایی، بلندمرتبه و موقت (تأمین مالی برای واحدهای موقت بلاعوض است) و توسعه‌دهنده وظیفه ساخت واحدهای بلندمرتبه، ویلایی و موقت را برعهده خواهد داشت.
این مدل در ایران ـ به‌ویژه در تهران ـ راحت‌تر صورت خواهد گرفت؛ دلیل این امر وجود پادگان‌ها و مراکز صنعتی، کارخانجات و ... است که هنوز در محدوده شهری کلانشهرها وجود دارند و باید به بیرون از شهر منتقل شوند.
به‌طور مثال در شهر تهران، پادگان قلعه‌مرغی با مساحت 300 هکتار و ظرفیت ساخت 40 هزار واحد مسکونی می‌تواند نقطه شروع مناسبی برای احیای بافتهای فرسوده شهری بر اساس مدل فوق باشد.
پادگان مزبور به‌دلیل قرار گرفتن در کنار بافتهای فرسوده، این امکان را فراهم کرده است که دیگر نیازی به ساخت واحدهای مسکونی موقت نباشد و با ساخت 40 هزار واحد مسکونی، امکان تهاتر واحدهای مسکونی فرسوده با واحد مسکونی نوساز ساخته شده در زمین پادگان مزبور را ایجاد نماید؛ و بدین ترتیب امکان ساخت 40 هزار واحد مسکونی (و بیشتر) در زمین‌های آزادشده، بدون هیچ‌گونه نیازی به تملک فراهم می‌شود. نکته قابل توجهی که امکان تعامل و تأمین مالی را آسان تر می نماید این است که متوسط تراکم در بافتهای فرسوده شهری یک و نیم تا دو طبقه است که با توجه به امکان ساخت تا سطح اشغال و تراکم مجاز، به راحتی می توان به افزایش عرضه در شهر تهران نیز کمک شایانی نمود.
• تخصیص وام ساخت برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها همچون تهران
هرچند ساخت واحدهای مسکونی و افزایش عرضه در شهرهای جدید اطراف تهران به دلایل مختلف از جمله بعد مسافت، کمبود امکانات شهری و ... کمک چندانی به معضل مسکن در کلانشهرها نمی‌کند اما میتوان با افزایش عرضه در این شهرها، آن را راهکاری موقتی در عدم گسترش معضل کلانشهرها دانست.
در شهرهای جدید تعداد قابل توجهی واحد مسکونی نیمه‌ساز و نیمه‌تمام وجود دارند که مشکل اصلی عدم اتمام ساخت آنها نبود اعتبار کافی و مالی جهت اتمام اینگونه پروژه‌ها است؛ در این شرایط دولت قبل از بسترسازی برای شروع یا همزمان با پروژه‌های ساخت واحدهای جدید، ابتدا باید مساعدت لازم را برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در این خصوص بنماید. این امر موجب خواهد شد که در کوتاه‌مدت، افزایش قابل توجهی در عرضه مسکن صورت گیرد و زمان لازم را برای برنامه‌ریزی اصولی و کارآمد در جهت پروژه‌های ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی فراهم آورد.
به‌عنوان مثال تنها با تخصیص 20 هزار وام ساخت برای واحدهای نیمه‌تمام در شهرهای جدید اطراف تهران، تا 6 ماه آینده، ساخت واحدهای مزبور تمام شده و 20 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن در شهرهای اطراف تهران افزوده می‌شود.
نکته دیگری که در این باب مطرح است اینکه اگر از ابتدای شروع به کار دولت ـ که اهتمام خود را در زمینه اشتغال و کارآفرینی بر محور بنگاه‌های زودبازده قرار داد ـ به بخش مسکن توجه می‌شد، علاوه بر توان اشتغالزایی فراوان، مشکل مسکن در کشور تا حدود زیادی حل شده و این بخش به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور و بخش پیشران، رشد و شکوفایی اقتصادی کشور را به‌همراه داشت. به‌عنوان مثال اگر یک‌سوم این وام‌ها با مبلغ 600 میلیارد تومان به کسانی که خواهان ساخت و ساز در زمین‌های خود بودند، داده می‌شد، تا کنون حداقل 500 هزار واحد در کشور تولید می‌شد که می‌توانست یک میلیون فرصت شغلی ایجاد کند و بانکها نیز هیچ‌گونه مشکل وثیقه و توجیه طرح برای این پروژه‌ها نداشتند.
• استفاده بهینه از زمین‌های موجود شهر تهران
در این قسمت باید از ابزارهای مالیاتی که جزو ابزارهای حاکمیتی دولت است، استفاده کرد؛ در یک تعریف ساده، مالیات بر ارزش زمین (LVT) عبارت است از مالیات بر میزان پولی که از یک قطعه زمین در صورت اجاره‌دادن برای یک کاربری مشخص ایجاد می‌شود. در این نوع مالیات کاربری بالقوه و نوعی یک زمین ملاک عمل است و نحوه کاربرد فعلی زمین (کارآمد یا ناکارآمد) و میزان درآمدزایی آن در وضع نرخ مالیات در نظر گرفته نمی‌شود یعنی مالیات بر یک قطعه زمین با ویژگی‌های خاص خودش در یک منطقه وضع می‌شود و تفاوتی نمی‌کند که مالک از زمین، استفاده بهینه را انجام می‌دهد یا زمین بدون استفاده رها شده است. این مالیات صرفنظر از ساختمان و تأسیسات زمین مورد نظر است و تنها بر ارزش زمین وضع می‌شود. مالیات بر ارزش زمین هزینه نگهداری زمین‌های خالی را برای سوداگران زمین بالا می‌برد و مالکان این زمین‌ها را به سمت استفاده بهینه از زمین هدایت میکند. از مهمترین مزیت‌های مالیات بر ارزش زمین نسبت به دیگر انواع مالیات، شاخص‌های مرتبط با کارآمدی اقتصادی این مالیات است که در ذیل آورده شده است:
الف ) کنترل قیمت زمین: مالیات بر ارزش زمین بر خلاف دیگر مالیات‌ها که منجر به افزایش قیمت محصول می‌شود، کاهش قیمت زمین را در پی دارد. در واقع این مالیات با افزایش هزینه‌های نگهداری زمین، در شرایطی که افراد به امید کسب سود در آینده زمین‌های خویش را بلااستفاده رها می‌کنند، در صوت عدم توانایی ساخت و ساز، موجب تحریک مالکان به فروش زمین می‌شود.
ب) افزایش ساخت و ساز: چون مالیات بر ارزش زمین بر همه زمین‌ها وضع می‌شود، به نوعی میتوان گفت که این مالیات بر صاحبان زمین فشار می‌آورد که یا خودشان از زمین‌هایی که دارند به بهترین نحو استفاده کنند و یا این زمین‌ها را به کسانی که توانایی انجام این کار را دارند، بسپارند. در نتیجه بازار زمین به‌سمت کارایی سوق داده می‌شود و معاملاتی هم که در آن انجام می‌شود به منظور استفاده بهینه از زمین‌ها صورت می‌گیرد نه سوداگری. طبیعی است هنگامی که بر اثر وضع مالیات بر ارزش زمین، عرضه زمین زیاد شود، قیمت زمین کاهش خواهد یافت و از آن‌جا که بخش مهمی از هزینه تمام شده کالا و خدمات تولیدی کشور را هزینه زمین تشکیل می‌دهد، کاهش قیمت زمین می‌تواند عاملی برای کنترل تورم در اقتصاد محسوب شود.
تخصیص بهینه زمین‌های شهری، کاهش وابستگی دولت‌های محلی به درآمدهای حاصل از فروش تراکم، تناسب درآمدهای ناشی از این مالیات با برنامه‌های توسعه‌ای شهری و اصول شهرسازی، سادگی فرآیند اخذ مالیات و عدم امکان فرار مالیاتی، ساماندهی بازار زمین شهری و کنترل سوداگری در بازار زمین و ایجاد تأثیرات مثبت بر روی اقتصاد شهری و رعایت عدالت منطقه‌ای در دریافت مالیات از دیگر مزایای دریافت مالیات بر ارزش زمین است.
از طرفی دیگر در واقع، این مالیات جای درآمد حاصل از تراکم را خواهد گرفت و به‌جای اینکه تولیدکننده، عوارض ناشی از تراکم را بپردازد، این عوارض به بهره‌بردار منتقل خواهد شد.
نکته قابل توجه در این مالیات آن است که این مالیات باید به صورت دوره‌ای گرفته شود؛ یعنی برای تأثیرگذاری بیشتر، ظرف مدت معینی که ممکن است سالانه، دوسالانه یا ... در نظر گرفته شود، این مالیات از مالکان زمین و مساکن شهری همچون آب‌بها، برق، گاز و ... اخذ شود.
4ـ1ـ2ـ سیاست‌های مهار سوداگری
تجربه سایر کشورهای موفق در حل معضل مسکن نشان داده است که تنها تولید و عرضه مسکن در شهرهای مستعد سوداگری (کلان‌شهرهایی همچون تهران) و اقدامات تک‌بعدی از این دست، هرچند کمک شایانی به خانه‌دار شدن نیازمندان به مسکن میکند و از فشار تقاضا کاسته و به رسیدن تعادل بین عرضه و تقاضا کمک می کند اما به‌دلایل مختلف همچون عدم بسترسازی مناسب اقتصادی در بخش مسکن و فقدان ساختار مناسب آمایشی همچون ادامه روند مهاجرت گسترده به کلان‌شهرهایی چون تهران و ... هیچگاه نتوانسته بحران مسکن را در این شهرها برطرف نماید.
بنابراین تجربه جهانی به‌سمت استفاده از ابزارهای حاکمیتی برای جلوگیری از سوداگری، دلالی و در نتیجه افزایش بی رویه و بی ضابطه قیمت در این بخش سوق داده شده است.
استفاده از ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) و ... تجربیاتی است که در بسیاری از کشورهای دنیا ـ که وضعیتی مشابه با وضعیت بخش مسکن در کشور ما داشته‌اند ـ با موفقیت به مرحله اجرا گذاشته شده است.
• برقراری توازن بین نرخ بازگشت سرمایه در بخش مسکن و سایر بخش‌ها
بخش مسکن به دلیل ویژگی های خاصی که داراست اگر نظارت پیوسته دولت بر آن حاکم نباشد، دچار سوداگری شده و به‌دلیل سود سرشار خرید و فروش در آن، نرخ بازگشت سرمایه در این بخش به‌مراتب بالاتر از سایر بخش‌ها خواهد شد؛ در دنیا برای جلوگیری و مهار سوداگری در این بخش و همچنین حفظ توازن بین نرخ بازگشت سرمایه در بخش‌های تولیدی و مولد با بخش‌های غیر تولیدی و سوداگرانه، ناگزیر به وضع نوعی از مالیات بر بخش زمین و مسکن هستند که افزایش ارزش در این بخش که ناشی از کار و تولید نباشد را مهار میکند. این مالیات که مالیات بر سود سرمایه نامیده می‌شود، مالیاتی است که بر سود ناشی از فروش یک سرمایه که با قیمتی پایین‌تر خریداری شده وضع می‌شود. مبنای این مالیات تفاوت بین قیمت خرید و قیمت نهایی فروش است و این مالیات در هنگام نقل و انتقال سرمایة مورد نظر اعم از زمین، مسکن، سهام، اوراق قرضه، فلزات گرانبها و مانند آن اخذ می‌شود. شایان ذکر است که این مالیات در مواردی نظیر زمین و املاک که ارزش افزوده‌ای بر آنها از سوی مالک اضافه نمی‌شود، عملاً مالیات بر ارزش مازاد است. بدین معنا که افزایش قیمت و سود ناشی از این افزایش قیمت، ناشی از کار و تولید نبوده و تنها به دلایلی نظیر شرایط بازار و ایجاد زیرساخت‌های عمومی مربوط می‌شود.
هدف از وضع مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن را میتوان کنترل سوداگری از طریق توزیع مجدد ثروت نامید. این مالیات در واقع با اخذ افزایش ارزش زمین منجر به کنترل سوداگری در بازار زمین می‌شود. البته خانه‌های اول افراد که تقاضای مصرفی آنهاست از این مالیات معاف است.
از دیگر اهداف وضع این مالیات، کسب درآمد برای ایجاد خدمات رفاهی عمومی شهری است؛ بدین‌صورت که در صورت وضع نرخ مناسب مالیاتی، دولت‌های مرکزی و محلی قادر به بازگرداندن افزایش ارزش زمین‌ها ناشی از ایجاد زیرساخت‌ها توسط دولت‌های محلی و مرکزی هستند.