فتاوای آیات عظام: خوئی و وحید خراسانی
از معاملات رايج بين تجار و كسبه كه مورد ابتلاء است و از مسائل روز مي باشد موضوع سرقفلي است كه محلهاي تجارتي و كسب، سرقفلي پيدا كرده است و قاعده كلي و ملاك براي مشروعيت گرفتن سرقفلي و عدم مشروعيت آن اين است كه در هر موردي كه مالك و موجر حق داشته باشد وجه الاجاره را زياد كند و يا ملك را تخليه كند و مستأجر حق نداشته باشد از زياد شدن وجه الاجاره و يا تخليه ملك خودداري كند، در اين صورت جايز نيست مستأجر سرقفلي بگيرد و تصرف او در آن ملك بدون رضايت مالك حرام است ولي چنانچه مالك حق زياد كردن وجه الاجاره و حق خالي كردن ملك را هم نداشته باشد، بلكه مستأجر حق تخليه كردن ملك براي غير واگذاري اجاره آن را بر ديگري داشته باشد در اين صورت گرفتن سرقفلي بر مستأجر جايز است براي روشن شدن در اين باب به مسائل بعدي مراجعه شود.
*****
وحید:از معاملات رایج معامله سرقفلى است، و حقّ سرقفلى، آن است كه مستأجر اختیار تخلیه و واگذارى عین اجاره شده را به غیر داشته باشد، یا مالك اختیار زیاد كردن مال الاجاره و گرفتن عین اجاره شده را از مستأجر نداشته باشد.
(مسأله33) ملكها و محلهايي كه در زمان سابق پيش از جعل قاون جلوگيري مالك از اجبار مستأجر برتخليه محل اجاره و يا اضافه كردن حق الاجاره به اجاره داده شده و بلكه مالك مي توانست مبلغ اجاره را بالا ببرد و يا مستأجر را وادار به تخليه كند و هيچگونه شرط و شروطي بين مالك و مستأجر در بين نبود و پس از جعل قانون مالك و مستأجر به پشتيباني اين قانون مستأجر حاضر نيست ملك را تخليه كند و مبلغ اجاره را بالا ببرد و با اين كه اجاره محلهايي مانند آن چندين برابر بيشتر از اين محل شده است و به همين جهت محل سرقفلي پيدا كرده است، در اين صورت سرقفلي گرفتن مستأجر جايز نبوده و تصرف او در آن محل بدون رضايت مالك غصب و حرام است.
(مسأله34) محلهايي كه پس ازجعل قانون مالك ومستأجر اجاره داده شده است و با اين كه مبلغ اجاره آن محل در هر ماه مثلاً يك هزار تومان ارزش داشته باشد ولي موجر با گرفتن مبلغي –مثلاً پنجاه هزار تومان- از مستأجر با رضايت خود محل را به كمتر از آن مبلغ اجاره مي دهد و در ضمن شرط مي كند كه سال به سال اجاره را براي مستأجر تجديد كند يا بر كسي كه مستأجر به او واگذار مي كند، بدون افزودن بر مبلغ اجاره به همان شخص دوم اجاره دهد، در اين صورت جايز است مستأجر براي تخليه محل بر ديگري و رفع يد از سكونت در آن محل سرقفلي را داده كه كمتر و يا بيشتر از آن دريافت كند و مالك بر طبق شرطي كه كرده است، حق مخالفت و ممانعت ندارد.
(مسأله35) محلهايي كه بدون گرفتن سرقفلي به اجاره داده مي شود اگر در عقد اجاره چنين شرط شده باشد كه مالك حق ندارد مستأجر را مجبوربه تخليه محل كند و مستأجر حق دارد با تجديد اجاره مطابق سال اول تا مدتي كه بخواهد سالياني درآن محل بماند، چنانچه شخصي مبلغي به مستأجر –ولو باسم سرقفلي- بدهد كه از حق سكونت و اشتغال در آن محل تنازل كند و دست بردارد و با اين كه پس از تخليه محل مالك نسبت به اجاره دادن آن آزاد است و آن شخص از خود مالك اجاره خواهد كرد، دراين صورت جايز است كه مستأجر آن مبلغ و سرقفلي را در مقابل تخليه محل بگيرد نه درمقابل انتقال حق تصرف و استفاده از محل مستأجر.
*****
وحید: مسأله - صحّت این معامله متوقف است بر ثبوت حقّى براى مستأجر، و آن حق به اجاره كردن محلّ سكنى و محلّ كسب، هرچند مدّت اجاره طولانى باشد، یا كیفیت كسب و كار یا شخصیت مستأجر كه موجب ارزش و مرغوبیت محلّ كار باشد حاصل نمى شود، و هر چند از نظر عرف و قانون دولتى مستأجر را ذى حق بدانند، اعتبار ندارد، و بعد از انقضاى مدّت اجاره، هر گونه تصرّف در عین اجاره شده بر مستأجر حرام و ید او بر آن عین و منافع عین، ید عدوان و ضمان است، و اجاره دادن آن عین فضولى و با اجازه نكردن مالك فاسد است.
و ثبوت حقّ شرعاً به وسیله شرطِ مشروع ممكن است، مثل آن كه در ضمن عقد اجاره شرط شود ـ چه این كه براى شرط موجر مبلغى دریافت كند یا نكند ـ كه پس از انقضاى مدّت اجاره، آن محلّ را به او و یا به كسى كه او معین كند، ـ و همچنین هر مستأجرى كه مستأجر قبلى او را معین مى نماید ـ به همان مال الاجاره سابق اجاره دهد، كه در این صورت به مقتضاى حقّ الشرط، هر مستأجر مى تواند سرقفلى گرفته و آن محلّ را واگذار كند، و موجر به مقتضاى وجوب وفاى به شرط حقّ امتناع از اجاره دادن به مستأجر اوّل یا كسى كه او معین كرده ـ و یا هر مستأجرى كه مستأجر قبل او را معین كرده ـ نـدارد.
اگر در عقد اجاره شرط شده كه مستأجر با تجدید اجاره به مال الاجاره اوّل تا مدتى كه بخواهد مى تواند در آن محلّ بماند، مستأجر مى تواند سرقفلى براى تخلیه محلّ بگیرد، هر چند موجر ملزم به اجاره دادن به دهنده سرقفلى نیست.
