مصطفی ارجمند
چندی پیش، رئیس‌جمهور در ملاقات با مدیران بنیاد مسکن با گلایه از تورم بخش مسکن، مستقیما وزیر مسکن را نشانه رفت و به او مهلت داد. شاید بهتر بود وزیر محجوب کابینه نهم در مقابل به دیگر تصمیم‌های اقتصادی، سیاسی و اجتماعی که اثرات خود را بر بخش مسکن می‌گذارند، صریحا اشاره می‌نمود.
سعیدی کیا که به دلیل عملکرد خود در مسئولیت‌های گذشته، اعم از مسئولیت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بازسازی بم و... در رأی اعتماد دولت نهم از مجلس، بالاترین میزان رأی را از آن خود کرد، به دلیل بحران ناشی از مجموعه عوامل اثرگذار در امر مسکن، شرایط حساسی را پیش رو خواهد داشت. او که همواره نگاه ساختاری و کلان را در پرونده مدیریتی خود به جای گذاشته، به راهکارهای موضعی که در نتیجه آن تب ملی فرو کش کند، وادار می‌شود. راستی او چه خواهد کرد...؟
سخنانی از گذشته
سخن را از روزهایی آغاز می‌کنیم که دولت موقت، مژده برخورداری هر ایرانی را از کمترین امکانات زندگی به شرط حداکثر پنج سال صبر داد (1).
هنوز نسل قدیم ما به خاطر دارد که در برنامه‌های پیش از انقلاب، نقطه‌ای شاخص درباره مسکن به چشم نمی‌خورد، اما پس از نخستین برنامه عمرانی (1324 تا 1327) مقوله‌های «برنامه‌ریزی فضایی شهری و منطقه‌ای، ترمیم بافت قدیمی و آماده‌سازی فضا برای روابط جدید اقتصادی و اجتماعی، آمایش سرزمین و طرح‌ریزی کالبدی ملی و منطقه‌ای» جدی گرفته شد.
سال‌های پس از 1357 را بدون صحبتی پشت سر می‌گذاریم و با توجه به تحولات کم سابقه چند ساله اخیر، نگاه خود را بر این سال‌ها متمرکز کرده و می‌بینینم که به‌رغم موفقیت‌هایی در شعار محوری «پاک» (پس‌انداز، انبوه‌سازی، کوچک‌سازی) سهم دولت در سرمایه‌گذاری بخش مسکن از 4 درصد به 2 درصد کاهش یافت و هزینه مسکن به تدریج از 30 درصد هزینه هر خانواده (درشهرها) فراتر رفت و تأمین مسکن برای خانواده‌های کم درآمد مشکلتر شد.(2)
دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سال 1379 را سالی آبرومند و موفق در ساخت پانصد هزار واحد مسکونی دانست، ضمن آنکه سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، به تنهایی توانست 26 هزار فرصت شغلی ایجاد کند.
خبر خوشی که از زبان وزیر مسکن درباره تسهیلات بانکی بدون سپرده در قالب طرح اسکان 80 اعلام شد، با سیاست حمایت از انبوه‌سازان هم پیوند خورد. انبوه‌سازان و تعاونی‌های مسکن محور تسهیلات طرح اسکان 80 بودند تا آنجا که افزایش وام پنج میلیون تومانی به خرید از انبوه‌سازان مشروط و 70 درصد واگذاری زمین توسط وزارت مسکن برای ایجاد تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازان در نظر گرفته شد.
آن روی سکه
از آن سو رویدادهایی رخ داد که یک بحران را تداعی می‌کرد:
ـ نگرانی مردم از قراردادهای یکطرفه و سازندگان بی‌هویت و طولانی شدن زمان ساخت و سازها توسط تعاونی‌ها، تمایل به خرید از انبوه‌سازان را کاهش داد و مسئولیت تعیین سرنوشت مسکن پایتخت با بساز و بفروش‌ها پیوند خورد.
ـ تغییرات و تناقض قوانین مربوط به مسکن و جو روانی این بخش تا آنجا پیش رفت که با ممنوعیت جواز بیش از چهار طبقه، قیمت فروش آپارتمان تا 40 درصد افزایش یافت و با مجوز پنج طبقه قیمت زمین بالا رفت.
ـ در حال و هوای افزایش قیمت مسکن، معیارهای فنی ساخت و ساز هم از جمله «سی سال عقب افتادگی در فن‌آوری ساختمان» و «وضعیت نابسامان و خرید و فروش برگه‌های نظارت، طراحی و تأسیسات و...» به نقد گذاشته شد.
ـ سیستم بانکی که مقرر بود 50 درصد تسهیلات طرح غدیر (احداث 110 هزار واحد مسکونی استیجاری) را تقبل کند، به بیان وزیر وقت در عمل، تنها 10 درصد تسهیلات را پذیرفت و مجموعه فعالیت‌های تنها بانک تخصصی مسکن کمتر از پنج هزار واحد مسکونی در سال را پوشش می‌داد و نمی‌دانیم که چه اندازه از یک درصدی که از سپرده‌های قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی باید در اختیار بانک مسکن قرار می‌گرفت، محقق شد؟!
اینجا بود که لحن وزیر مسکن تغییر یافت: «شبکه بانکی پشتیبان مناسبی برای این بخش نیست. در ضعیف‌ترین کشورهای دنیا، شبکه بانکی دست‌کم 60 تا 70 درصد قیمت واحدهای مسکونی را به صورت تسهیلات تأمین می‌کند». «شایعه راه می‌اندازند تا خانه‌ها را گران کنند».
موضوع تا آنجا پیش رفت که در کلاف سردرگم مسکن ناشی از چندین مدیریت مستقل مرتبط با مسکن (و البته با اختیارات محدود)، ارزیابی بحران مسکن در پاسخگویی وزیر مسکن جستجو شد.
در کنار چالش‌های ملی، پایتخت را به گونه‌ای دیگر باید دید. گذشتن این شهر از همه استانداردهای شهری، باعث شده که تهران مقوله‌ای متمایز از شهرهای کشور و نیازمند گفتمانی ملی قلمداد شده و بحران مسکن در این کلان شهر، بازتاب دو چندان داشته باشد و راه نجات آن با تمام هزینه‌ها و پیامدها به جابجایی پایتخت پایان یابد.
شاکی یا متهم.....کدام یک؟
با صرف نظر از مشکلات داخل حوزه مسکن، امروز هم مشکلات و موانعی در حوزه‌های خارج از بخش مسکن دیده می‌شود:
ـ افزایش نامتناسب جمعیت شهری
ـ توزیع نامتعادل درآمد شهرها و استان‌های گوناگون
ـ هماهنگ نبودن برنامه‌های بخش مسکن در سطح ملی و شهری
ـ کمبود مشارکت عمومی در برنامه‌ریزی تولید مسکن
ـ توزیع نامتناسب نرخ رشد صدور جوازهای ساختمانی
ـ افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها
ـ عدم درجه بندی مهارت فنی ساختمان و متناسب با آن درجه‌بندی دستمزد
ـ آمار نامتناسب(3)
ـ ناامنی اقتصادی در دیگر حوزه‌ها و تبدیل مسکن به کالای تجاری امن
ـ سیاست‌های مالی و ساختاری ناکارآمد
ـ بالابردن سطح مطالبات ملی بجای مشارکت ملی
ـ خلأ جایگاه شورای عالی مسکن برای هماهنگی متولیان بخش مسکن و شناسایی تناقض‌های قانونی و موانع اجرایی
ـ بالا بودن سطح سرمایه‌گذاری مسکن برای سکونت نسبت به سطح سرمایه‌گذاری برای خرید و فروش
ـ برنامه‌ریزی درآمد شهرداری‌ها از محل تراکم
ـ ساختار متمرکز شهری به گونه‌ای که شهر نسبت به فضای پیرامون از قدرت و اهمیت بیشتری برخوردار می‌شود
ـ عدم همسویی قوانین و سیاست‌های جاری (2)
ـ بی‌توجهی به سیاست‌های کارآمد سایر کشورها
ـ و.......
مرور ملاحظات سند چشم‌انداز بیست ساله نظام جمهوری اسلامی از جمله اینکه در تهیه، تدوین و تصویب برنامه‌های توسعه و بودجه‌های سالیانه، شاخص‌های کمی کلان آنها از قبیل «نرخ سرمایه‌گذاری، درآمد سرانه، تولید ناخالص ملی، نرخ اشتغال و تورم، کاهش فاصله درآمد میان دهک‌های بالا و پایین جامعه، رشد فرهنگ و آموزش و پژوهش و توانایی‌های دفاعی و امنیتی»، باید متناسب با سیاست‌های توسعه و اهداف و الزامات چشم‌انداز، تنظیم و تعیین شود، بیانگر این است که تحقق اهداف برنامه‌های بلندمدت، مستلزم یکپارچگی تصمیمات و هماهنگی مجموعه سیاست‌ها با اهداف چشم‌انداز است تا همزمان با تغییر و تحول دولت‌ها، برنامه‌های عملیاتی و اجرایی دستخوش تغییرات عمیق نشود.
نگرش سنتی ما به مدیران سازمان (به عنوان فردی که دستور صادر می‌کند،تصمیمات کلیدی می‌گیرد و در مواقع بحران در جلو می‌ایستد) باعث می‌شود که به جای تمرکز بر نیروهای سیستمی و توان جمعی، به تمرکز بر وقایع کوتاه مدت و جستجوی یک قهرمان بیندیشیم.
در رویکرد جدید به رهبران سازمان، آنها را طراح سازمان (دیدن ارتباطات بین موضوعات به جای دیدن موضوعات ـ دیدن فرآیندها به جای برداشت‌های لحظه‌ای)، معلم (کمک به همه افراد سازمان از جمله خودشان برای به دست آوردن بینش عمیق نسبت به واقعیت موجود ) و ناظر (نظارت بر اهداف و نظارت بر افراد) می‌دانند. ایفای چنین نقشی، نیازمند مهارت‌هایی همچون «توانایی ایجاد چشم‌انداز مشترک و بیرون آوردن و به چالش کشیدن مدل‌های ذهنی متداول و ترویج روش‌های فکری نظام‌مند» است.
نگارنده در این نوشتار بنا ندارد تصمیمات سیاسی و اقتصادی را به نقد بکشد، اما در دنیایی که کوچکترین رخدادها با دیگر پارامترها گره می‌خورند، چطور می‌توان دلایل بحران مسکن را به تنهایی در وزارت مسکن و شهرسازی جستجو کرد؟
---------------------------------
پی‌نوشت‌ها:
1. مقدمه و بخش پایان برنامه اول انقلاب
2. سند برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران
3. گزارش نظارت سال اول اجرای برنامه سوم توسعه (سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی)