مستاجران در سایه کرونا به استقبال فصل جابجایی‌ها می‌روند/ آیا وام اجاره مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی عملیاتی می‌شود؟

حدود شش سالی از طول عمر دولت تدبیر و امید می گذرد و در این مدت دولت طرح های مختلفی را در بخش مسکن و در راستای خانه دار کردن مردم اجرا کرده است اما این طرح ها نتوانسته اند آن گونه که باید تاثیری بر وضعیت بخش مسکن و خانه دار شدن مردم بگذارند و بیشتر خانوارها به سمت اجاره نشینی سوق داده شده اند.

به گزارش تابناک اقتصادی، همچنین با توجه به رشد چشمگیر قیمت مسکن در تقریباً دو سال گذشته، قیمت اجاره بها نیز به همان نسبت رشد داشته است و هزینه های هنگفتی از این طریق به خانوارها تحمیل شده است.

در سه ماه اخیر و با اوج گیری قیمت مسکن دوباره اجاره بها در مسیر صعودی قرار گرفته است. علاوه بر موضوع افزایش قیمت اجاره بها در ماه‌های اخیر، حالا در کمتر از دو ماه مانده به آغاز اوج نقل و انتقالات مستاجران، شیوع ویروس کرونا باعث شده است تا با تعطیلی کسب و کار‌ها قدرت خرید خانوار‌ها نیز کاهش یابد. طبیعتا این کاهش قدرت خرید در حوزه اجاره مسکن نیز خود را نشان خواهد داد.

دلایل بالا از یک سو و عملی نشدن وعده‌ها و طرح‌هایی که در این سال‌ها از سوی مسئولین برای کنترل اجاره بها داده و اجرایی نشده، از سوی دیگر، باعث نگرانی بیش از پیش مستاجران در دو ماه مانده به اوج فصل نقل و انتقالات شده است.

چند درصد خانوار‌ها مستاجرند؟

طبق آخرین آمار‌های رسمی موجود در حوزه مسکن که مربوط به سال ۱۳۹۷ است، حدود ۲۶ درصد از خانوار‌های شهری و ۵ درصد از خانوار‌های روستایی اجاره نشین بوده اند و این در حالی است که این ارقام در سال ۱۳۹۶ به ترتیب ۲۵ درصد و ۴.۷ درصد بوده است. مقایسه این آمار‌ها نشان از افزایش تعداد مستاجران در این سال‌ها دارد.

طرح‌هایی که روی کاغذ ماندند!

یکی از طرح‌هایی که در این سال‌ها در حوزه اجاره بها مطرح شد، تعیین سقف افزایش اجاره بهای سالانه بود. این طرح برای ساماندهی بازار اجاره و تعدیل نرخ اجاره بها مطرح شد و قرار بود بر اساس آن سقف مجاز (حدود ۱۰ درصد) برای افزایش اجاره بها در پایان قرارداد‌های یک ساله تعیین شود. این طرح هیچ گاه به مرحله اجرا نرسید.

طرح دیگر در حوزه اجاره بها، موضوع دو ساله شدن قرارداد‌های اجاره بود. این طرح به منظور کنترل اجاره بها و کاهش تعداد جا بجایی‌ها مطرح شد، اما هرگز به مرحله اجرا نرسید.

طرح سوم موضوع معافیت‌های مالیاتی برای موجرانی بود که واحد‌های مسکونی خود را برای مدت دو سال و با رعایت سقف مجاز تعیین شده برای افزایش اجاره بهای سالانه، اجاره می‌دادند. این طرح نیز به مرحله اجرا نرسید.

پرداخت وام اجاره مسکن راهکاری برای عبور مستاجران از شرایط سخت سال جاری

با توجه به آمار‌های ارائه شده، حداقل ۲۶ درصد از خانوار‌های شهری و ۵ درصد از خانوار‌های روستایی هم اکنون دغدغه جابجایی را دارند و باید با توجه به شرایط خاص سال جاری دولت راهکاری را برای راحتی مستاجران در سال جاری ارائه دهد. شاید پرداخت وام اجاره مسکن در این شرایط بتواند راهکار مناسبی باشد. راهکاری که در سال گذشته مطرح شد، اما به مانند سایر طرح‌ها هنوز به سرانجامی نرسیده است.

در دهم تیرماه سال ۱۳۹۸ بود که محمدعلی دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی طی مصاحبه‌ای در خصوص پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران اظهار داشت: راه اندازی این صندوق یک پیشنهاد برای تسهیل کار مستاجرین است.

وی افزود: در حال حاضر که قیمت‌های مسکن و هزینه‌های اجاره افزایش یافته و به تبع آن شرایط برای مستاجرین سخت شده است، تأسیس صندوق رهن و اجاره می‌تواند تسهیل کننده امور باشد.

دهقان دهنوی در رابطه با سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره، گفت: هدف این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند، وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، ولی محاسبات نشان می‌دهد که این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند.

دهقان دهنوی در پنجم بهمن ماه ۱۳۹۸ در مورد نرخ سود وام اجاره مسکن نیز گفت: به احتمال زیاد نرخ سود این وام ۱۸ درصد خواهد بود.

وی افزود: بانک مرکزی با طرح وزارت امور اقتصادی و دارایی برای وام اجاره موافقت نکرده و در حال حاضر بانک عامل حوزه مسکن، در حال کار روی این طرح است؛ بنابراین، به دلیل آن که از گذشته این طرح مطرح بوده است و بانک عامل در حوزه مسکن نیز بر روی چگونگی اجرایی شدن آن کار کرده است، بنابراین پیشنهاد این است که دولت به دنبال اجرایی کردن این طرح باشد. این طرح می‌تواند قدرت مالی مستاجران را افزایش دهد.

شایان ذکر است، مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن طی مصاحبه‌ای با خبرنگار تابناک اقتصادی در گذشته در مورد این طرح گفت: هم اکنون خریداران مسکن توانسته اند با دسترسی به صندوق‌هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم که تعریف شده، به وام‌هایی با نرخ سود کمتر از آنچه در بازار تعریف شده است، دست پیدا کنند و برای خرید مسکن اقدام کنند. همین راهکار و سازکار هم می‌تواند برای بازار اجاره مسکن و مستاجران تعریف شود.

آنچه مشخص است، اینکه هر ساله در این ایام با نزدیک شدن به فصل جابجایی ها، مهم‌ترین دغدغه بخش زیادی از مردم، تامین مالی و نقدینگی مورد نیاز برای اجاره واحد مسکونی مورد نظر است. اما با شیوع ویروس کرونا و تاثیر منفی بر بسیاری از کسب و کارها، حالا شاهد کاهش قدرت خرید و توان مالی مردم هستیم.

به دنبال این تبعات منفی، دولت تا به امروز از بسته‌های حمایتی مختلفی همچون پرداخت وام‌های یک تا دو میلیون تومانی و تسهیلات با نرخ ۱۲ درصدی به کسب و کار‌های آسیب دیده خبر داده است.

اما آنچه مهم است، تصمیم عملیاتی و قابل اجرا در حمایت از مستاجران برای عبور از روز‌های سخت کرونایی و رسیدن به توافق مطلوب با صاحبان املاک برای اجاره خانه مورد نظر است؛ هرچند نباید از این نکته چشم پوشی کرد که در این ایام، برخی از موجران با بخشیدن مبلغ اجاره برای یک یا دو ماه، به کمک مستاجران آمدند، اما این تنها مُسکن موقت برای حمایت از مردم بوده است و نیازمند راهکاری اساسی از سوی دولت است.

ساماندهی بازار اجاره و مسکن، همواره تحت تاثیر دو عامل عرضه و تقاضا قرار گرفته است. در این سال ها، با کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن، شاهد رشد تقاضا در بازار اجاره هستیم و به نظر می‌رسد در تابستان با توجه به عدم تکمیل واحد‌های مسکن ملی (طرح اقدام ملی مسکن)، همچنان تقاضا در بازار اجاره روند افزایشی داشته باشد.

شاید در این میان، راه اندازی سامانه املاک و اسکان بتواند سمت عرضه را تحریک کند. سامانه‌ای که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی ۲۹ بهمن ۹۸ از آن رونمایی کرد و اظهار داشت: بر اساس تکلیف قانونی ما این مسیر را اصلاح کردیم و از امروز این سامانه برای شناسایی خانه‌های خالی راه اندازی شد. هدف این است که با راه اندازی این سامانه سوداگردی در بخش مسکن مهار شود تا سرمایه در گردش برای تولید و عرضه مسکن صدمه نبیند. وی ابراز امیدواری کرد که تمام دستگاه‌های اطلاعاتی، اطلاعات لازم را به این سامانه بدهند تا سازمان امور مالیاتی کشور بتواند تکلیف قانونی خود را به موقع و به آسانی انجام دهد.

در این خصوص احمد زمانی رئیس مرکز آموزش و پژوهش و برنامه ریزی سازمان امور مالیاتی در ۱۵ دی ماه ۱۳۹۸ در یک برنامه رادیویی گفت: مالیات بر خانه‌های خالی سخت‌ترین فرآیند اجرایی را در بین مالیات‌ها دارد. وی اظهار کرد: اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و شناسایی واحد‌های خالی از سکنه وابسته به راه اندازی سامانه املاک و اسکان است. زمانی افزود: سیستم مالیات بر خانه‌های خالی در خیلی از کشور‌های اروپایی مطرح و اجرا شده، اما نهایتاً به دلیل عدم موفقیت، آن را حذف کردند.

حال با این شرایط، باید منتظر ماند تا مشخص شود در فصل جابجایی‌های سال جدید، نرخ اجاره با رشد چند درصدی مواجه خواهد شد؟ آیا آن گونه که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک از افزایش ۳۰ درصدی نرخ اجاره در پیک فصل ۹۸ خبر داده است؛ امسال نیز مساجران با رشد ۳۰ درصدی به استقبال جابجایی خواهند رفت یا درصد بیشتری در انتظار این قشر از مردم است؟