سه اثر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار مسکن؛ پیش بینی روزگاری سخت برای مستاجران

در مورخه 31 فروردین ماه سال جاری خبری منتشر شد مبنی بر این که نرخ سود بانکی از اول اردیبهشت ماه کاهش خواهد یافت. اما حقیقت ماجرا این بود که تنها بانک ها تصمیم گرفته بودند که نرخ سود بانکی را به تصمیم سال 1395 و مصوبه شورای پول و اعتبار در شهریور ماه 1396 باز گردانند.

به گزارش تابناک اقتصادی، بر اساس تصمیمی که بانک ها اتخاذ کردند، مقرر شد تا دیگر بانک ها سپرده ای با سود بالای 15 درصد افتتاح نکنند ضمن آنکه نرخ سود سپرده های کوتاه مدت کمتر از 6 ماه را از 10 درصد به 8 درصد کاهش دهند. شایان ذکر است پس از التهابات ارزی سال ۹۷ نرخ سود سپرده‌ها به شکل غیررسمی تا محدوده ۱۸ تا ۲۰ درصد افزایش یافته بود. از این دیدگاه، شاید بتوان عنوان کرد که با بازگشت به مصوبه گذشته و نرخ سود 15 درصد، نرخ سود بانکی کاهش یافته است.

به هر صورت بانک ها با چند سال تخطی از تصمیم سال 1395 و بعد مصوبه شورای پول و اعتبار در شهریور 1396، تصمیم گرفتند به این مصوبه باز گردند و آن را اجرایی کنند.

بیشتر بخوانید:

• نرخ سود سپرده‌های بانکی، در عمل ۳ تا ۵ درصد کاهش یافت

این تصمیم تاثیراتی را بر روی اقتصاد خواهد گذاشت. از جمله نمود این تصمیم را احتمالاً بتوان در بازار مسکن دید.

حالا پرسش این است که کاهش نرخ سود بانکی و رساندن آن به نرخ مصوبه شهریور ماه سال 1396 چه تاثیراتی بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟ پاسخ به این پرسش از آن جهت حائز اهمیت است که کمتر از دو ماه دیگر به فصل جابه جایی ها باقی مانده است و این موضوع می تواند برای مستاجران و صاحبخانه ها و همچنین کسانی که قصد خرید یا فروش مسکن را دارند، مهم باشد.

تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره بها چیست؟

با توجه به سابقه گذشته، نرخ تورم و نرخ سود بانکی دو عاملی هستند که همواره صاحب خانه ها آن ها را در محاسبات ودیعه (پول پیش) و اجاره بهای مسکن های خود لحاظ می کنند.

کاهش نرخ سود بانکی از دو جهت می تواند بر بازار اجاره بها تاثیرگذار باشد.

اول اینکه طبق عرف معمول در بازار اجاره بها، صاحبخانه ها هر یک میلیون تومان پول پیش را معادل 30 هزار تومان اجاره بها در نظر می گیرند. بنابراین صاحبخانه هایی که قصد داشتند تا پول پیش را در بانک سپرده گذاری و سود آن را دریافت کنند قطعا با کاهش نرخ سود بانکی، تمایل کمتری برای دریافت پول پیش خواهند داشت و بیشتر سعی خواهند کرد اجاره دریافت کنند. این موضوع باعث افزایش اجاره بها خواهد شد.

دوم اینکه ممکن است صاحبخانه ها برای جبران کاهش نرخ سود بانکی، اقدام به افزایش بیش از حد تصور پول پیش کنند.

حسام الدین عقبایی نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک طی مصاحبه ای در مورخه 5 اردیبهشت ماه سال جاری درباره دو تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار اجاره بها گفت: با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، موجران و مالکانی که با درآمد حاصل از اجاره داری، گذران زندگی می ‌کنند، اقدام به کاهش پول پیش (ودیعه مسکن) کرده و خواهان افزایش رقم اجاره ماهانه پرداختی از سوی مستأجران شوند؛ به خصوص که این اقدام بانک مرکزی مبنی بر کاهش سود سپرده‌ها، با آغاز فصل جابه جایی مستأجران یا تمدید قراردادهای اجاره مسکن همزمان شده است.

وی افزود: حتی ممکن است برخی موجران برای جبران مابه التفات نرخ سود سپرده‌های بانکی با تورم عمومی، رقم ودیعه مسکن را به طور نامتعارفی افزایش دهند و در نتیجه متقاضیان رهن کامل، با کمبود شدید واحد مسکونی اجاره‌ای که با نقدینگی خانوار متناسب باشد، مواجه شوند.

بیشتر بخوانید:

• مستاجران در سایه کرونا به استقبال فصل جابجایی‌ها می‌روند

صادق عابدزاده نیز که به مدت ۱۱ سال رییس و عضو هیات مدیره اتحادیه املاک مشهد بوده است، در تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن و تأثیر کاهش سود بانکی بر آن، گفت: در بخش رهن و اجاره بی‌تردید مالکان بیشتر تمایل به گرفتن اجاره پیدا خواهند و دیگر مبلغ رهن توجیه اقتصادی ندارد و تأثیر این اتفاق در همین روز‌ها هم محسوس است، اما با پایان یافتن ماه رمضان و آغاز فصل جابه‌جایی‌ها این موضوع نمایان‌تر می‌شود.

منصور غیبی کارشناس ارشد بازار مسکن نیز طی مصاحبه ای در این باره گفت: خیلی از موجران که واحد مسکونی خود را به‌طور کامل رهن می‌دهند، میزان رهن را با سودی که بانک پرداخت می‌کند، مقایسه می‌کنند. از این رو، ‌کاهش سود بانکی به 15 درصد این مساله را کم رنگ می‌کند و باعث می‌شود که تعداد این دسته از موجران به‌شدت کاهش پیدا کند و از سوی دیگر به تعداد موجرانی که اجاره‌بهای بیشتری را طلب می‌کنند، افزوده خواهد شد. طبیعتا این مساله منجر به فشار بیشتر روی مستاجران خواهد شد، چون مستاجران معمولا کارمند یا کارگر بوده و دارای حقوق ثابت هستند و از همین رو، بیشتر تمایل دارند که پول کمتری بابت اجاره ماهانه بپردازند و در عوض رهن بیشتری ارایه کنند.

بنابراین در مجموع می توان گفت که کاهش نرخ سود بانکی می تواند تاثیر منفی بر بازار اجاره بها داشته باشد و مستاجران در فصل جابجایی سال جاری، روزهای سختی را در پیش رو خواهند داشت.

تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار خرید و فروش مسکن چیست؟

همچنین کاهش نرخ سود بانکی می تواند تاثیراتی را بر روی بازار خرید و فروش مسکن داشته باشد. با کاهش نرخ سود بانکی می توان پیش بینی کرد که سپرده ها از بانک ها خارج شود و برای کسب سود بیشتر به بازارهای موازی از جمله مسکن وارد گردد.

حسام الدین عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر بازار خرید و فروش مسکن گفت: با کاهش سود سپرده‌های بانکی، این دغدغه وجود دارد که بخشی از نقدینگی سرگردان وارد بازار مسکن شود که بتوانند در آن نابسامانی ایجاد کند و قیمت‌ها به یک باره دچار جهش شود.

منصور غیبی کارشناس ارش بازار مسکن نیز در این باره گفت: وقتی که میزان نرخ سود سپرده ریالی کم می‌شود، یعنی اینکه افراد به بانک نیایند و مردم نقدینگی خود را در خارج از بانک سرمایه‌گذاری کنند. وقتی نقدینگی سرگردان از بازارهای موازی به بازار مسکن سرریز شود، ‌اثر آن به شکل افزایش کاذب قیمت مسکن، سوداگری و معاملات مکرر و سودجویانه در حوزه مسکن بروز پیدا می‌کند. این موارد باعث افزایش قیمت شده و مصرف‌کننده واقعی را در بازار مسکن تضعیف می‌کند.

 البته برخی کارشناسان معتقدند که به دلیل آن که بازار سهام این روزها بازدهی مناسبی در مقایسه با سایر بازارها دارد شاید در کوتاه مدت سپرده های خارج شده از بانک ها، جذب بازار سهام شوند و کمتر به سمت سایر بازارها از جمله مسکن روانه گردند.

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن در این باره گفت: کاهش نرخ سود بانکی بخشی از نقدینگی را به سمت بازار سرمایه و بخشی را به سمت مسکن خواهد برد. نقدینگی در کوتاه مدت شاید به سمت بازار سرمایه برود اما قطعا در بلند مدت به دلیل اینکه مسکن یک نقطه امنی برای سرمایه گذاری محسوب می شود می تواند به سمت مسکن حرکت کند و این بخش را تحت تاثیر خود قرار دهد.

در مجموع کاهش نرخ سود بانکی می تواند بر روی قیمت مسکن نیز تاثیرگذار باشد و موجبات افزایش آن را فراهم کند.

تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر نرخ سود تسهیلات مسکن چیست؟

کاهش نرخ سود بانکی می تواند اثر دیگری هم بر بازار مسکن داشته یاشد. این اثر می تواند از ناحیه نرخ سود تسهیلات مسکن باشد.

از آنجا که کاهش نرخ سود سپرده‌ها می تواند منجر به کاهش نرخ سود تسهیلات شود، در نتیجه می توان امیدوار بود که این روند منجر به کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن نیز شود که در این صورت، قدرت وام دهی مسکن بانک‌های تخصصی بخش مسکن افزایش خواهد یافت.

بهروز ملکی از کارشناسان و صاحب نظران اقتصاد مسکن معتقد است که نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مسئله، تحریک بیش‌تر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد.