رهن ثانویه چیست و چه کاربردی دارد؟ حتی بسیاری از ذی نفعان حوزه مسکن در اظهارات خود، اوراق رهن ثانویه را چیزی شبیه به اوراق حق تقدم که هم اکنون برای پرداخت تسهیلات مسکن استفاده می‌شود، پنداشته بودند.
به طور کلی بازار رهن یکی از ابزارهای تامین مالی مسکن است که محصول اصلی آن "وام رهنی” می‌باشد. وام رهنی، تسهیلاتی است که در ازای وثیقه گذاشتن سند املاک مسکونی یا غیر مسکونی به وام گیرنده پرداخت می‌شود و این وثیقه تا پایان دوره بازپرداخت نزد بانک باقی می‌ماند.
بازار رهن به دو بازار اولیه و ثانویه تقسیم می‌شود. بازار اولیه رهن همان جایی است که در آن وام واقعی برای متقاضی فراهم می‌شود و اکثر مردم با آن آشنایی دارند. در بازار اولیه رهن سند ملک را به وثیقه می‌گذارید و وام رهنی دریافت می‌کنید. اما بانک از سندها و وثیقه‌های در اختیار خود، استفاده خاصی برای تجهیز منابع مالی نمی‌کند.
با مصرف شدن منابع اولیه وام رهنی یا در اصطلاح اشباع بازار اولیه رهن، بانک برای تامین منابع جهت پرداخت بیشتر وام رهنی، وارد بازار رهن ثانویه می‌شود.
در این مدل، بانک (یا شرکت خدمات دهنده بانکی) طلب خود از وام گیرندگان را نقدا به فروش می‌گذارد. بدین صورت که به پشتوانه وثیقه‌های در اختیار خود اوراق بهاداری را منتشر می‌کند که معادل مبلغ طلب بانک بابت تسهیلات پرداخت شده است و این اوراق را در بورس به فروش می‌گذارد. با فروش این اوراق ـ که اوراق رهن ثانویه نامیده می‌شوند ـ مبالغی که قرار بود به صورت اقساط ظرف چند سال به بانک بازپرداخت شود، با درصدی کمتر اما نقدا در اختیار بانک قرار می‌گیرد.
لذا بانک به جای اینکه برای پرداخت تسهیلات جدید منتظر بازگشت اقساط تسهیلات گیرندگان قبلی بماند، می‌تواند منابع خود را فورا تجهیز نموده و به مشتریان جدید تسهیلات دهد. در واقع بانک با این روش، طلب خود را به قیمتی پایین تر تنزیل و تسویه می‌کند. در مقابل، اقساط پرداختی تسهیلات گیرندگان به خریداران اوراق رهن ثانویه تعلق می‌گیرد.
با توجه به اینکه در رهن ثانویه طلب بانک به خریدار اوراق منتقل می‌شود، مساله تضمین بازپرداخت اقساط از سوی وام گیرندگان اهمیت مضاعفی می‌یابد. به همین منظور مقوله اعتبار سنجی مشتری، بیمه وام و وصول اقساط در این مدل حائز اهمیت فراوان است.
همچنین حجم بازار اولیه رهن و میزان تقاضا برای دریافت وام رهنی باید به حدی باشد که هزینه‌های ایجاد ساختار رهن ثانویه را توجیه نماید. همان گونه که ذکر شد رهن ثانویه، مرحله بعد از بلوغ و اشباع رهن اولیه است؛ مرحله‌ای که به اعتقاد کارشناسان بانکی هنوز در ایران اتفاق نیفتاده و حرکت به سمت رهن ثانویه در این زمان بیشتر اقدامی نمایشی خواهد بود.
با اجرای این طرح، همگام با انتشار ۳۰۰میلیاردتومان اوراق رهنی، این امکان برای بانک مسکن فراهم می‌شود تا بتواند این منابع را قالبی (یک‌جا) واگذار کند و سپس منابعش را سریع بازیابی کرده و در تامین مالی مسکن (پرداخت تسهیلات جدید)، بار دیگر مورد استفاده قرار دهد تا حجم بازار رهنی تا حد قابل توجهی افزایش یابد. به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن درباره جزییات فعالیت جدید بانک مسکن گفت: پیش‌بینی بانک مسکن بر این است که با انتشار اوراق‌رهنی، دریچه‌یی برای تامین مالی باز شود و مشکلاتی که پیش‌تر به دلیل رکود اعمال می‌شد و در قالب اقساط در سال‌های طولانی به بانک بازمی‌گشت، برطرف می‌شود.
ابوالقاسم رحیمی‌انارکی افزود: اقدام بانک مسکن درایجاد بازار رهن ثانویه جدید است وپیش‌تر، هیچگاه توسط این بانک انجام نشده ضمن اینکه این روش (انتشار اوراق رهن ثانویه یا MBS )20 سال است در کشورهای توسعه یافته در حال انجام است و روشی قابل قبول در اداره بانک‌ها به شمار می‌رود. وی اظهارکرد: در حال‌حاضر، حجم بازار رهنی (تسهیلات بخش مسکن) در کشور کمتر از ۱۰درصد است که در کشورهای در حال توسعه بین ۱۰ تا ۴۰درصد و در کشورهای توسعه یافته بیش از ۴۰درصد تولید ناخالص داخلی (GDP) است و در برخی از کشورهای پیشرفته تسهیلات بخش مسکن، بیش از ۱۰۰درصد تولید ناخالص داخلی بازار رهنی است. خبر ایجاد بازار رهن ثانویه برای نخستین‌بار در شرایطی رسانه‌یی می‌شود که این بازار به عنوان یکی از روش‌های مهم افزایش اعتبارات بخش مسکن برای بهبود تسهیلات طرف تقاضا محسوب می‌شود. برخی کارشناسان باتوجه به سهم بالای این روش در اقتصادهای سالم (نسبت اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص ۳۰ تا ۵۰درصد) وهمچنین سهم 120درصدی در کشورهای توسعه‌یافته‌یی مانند امریکا اجرای آن را در ایران، گامی مثبت برای افزایش توانمندی مالی متقاضیان خرید مسکن می‌دانند. استدلال این گروه این است که با ایجاد بازار رهن ثانویه، قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا 12برابر افزایش می‌یابد و همچنین پیوند میان بازار سرمایه و مسکن عمیق‌تر می‌شود.
عباس اکبرپور، استاد دانشگاه از کارشناسانی است که پیش از این در گفت‌وگو با این روزنامه ، طرح ایجاد بازار رهن ثانویه مسکن را مثبت دانسته و اعلام کرده بود که برای رونق گرفتن خریدوفروش مسکن، هدایت سرمایه‌های سرگردان، افزایش تمایل مردم برای خرید مسکن و... نیاز به تامین اعتبارات لازم و اعطای وام است که ایجاد بازار رهن ثانویه می‌تواند روش مناسبی در این زمینه باشد. به گفته وی با ارائه تسهیلات 20، 30، 50 و حتی 80 میلیون تومانی نمی‌توان قدرت خرید مردم برای مسکن را افزایش داد و این مقادیر تغییرعمده‌یی در خرید و فروش مسکن ایجاد نمی‌کنند از این رو، باید تمهیدات دیگری برای افزایش منابع مالی بانک‌ها اندیشیده شود زیرا این منابع محدود است. البته این استاد دانشگاه اجرای درست این طرح را نیازمند تنظیم توافقنامه‌یی میان وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مرکزی و شورای بورس می‌داند که با انتشار اوراق قرضه و ارائه این اوراق به عنوان ضمانت ملک، وام‌هایی با مبلغ بالاتر به متقاضیان پرداخت شود ضمن اینکه اجرای این طرح به سود بانک‌های عامل نیز خواهد بود و این بانک‌ها تحت هیچ شرایطی متضرر نمی‌شوند ضمن اینکه ارائه وام‌های بانکی با مبالغ بالا موجب رونق بازار خریدوفروش و به تبع آن صنعت ساختمان می‌شود و بازار بورس نیز فعال می‌شود.
به اعتقاد اکبرپور، ارائه اوراق قرضه به بازار بورس و تغییر ارزش آن، در بازگرداندن سود بانک‌ها بسیار موثر است و در واقع بانک‌ها به خوبی از اجرای این طرح منتفع می‌شوند ضمن اینکه اقتصاد کشور را نیز رقابتی می‌کند زیرا بانک‌های ناتوان در این چرخه مشخص شده و به علت عدم استقبال مردم به دنبال افزایش کارآیی می‌روند. بحران 2008 روی دوش بازار رهن ثانویه اما در مقابل عده‌یی دیگر از کارشناسان وقوع بحران اقتصادی در سال 2008 را ناشی از نظام بانکی ناکارآمد و همچنین بازار رهن ثانویه اعلام می‌کنند.
این کارشناسان همچنین معتقدند، ایجاد بازار رهن ثانویه در شرایطی قابل اجراست که تعداد متقاضیان دریافت وام رهنی بیشتر از میزان منابع در اختیار بانک باشد، یعنی باوجود اینکه بانک‌ها بخش عمده‌یی از منابع خود را برای پرداخت وام رهنی اختصاص داده‌اند، همچنان تقاضا برای دریافت تسهیلات وجود دارد درحالی که عدم آمادگی شرایط اقتصادی ایران از جمله نرخ تورم بالا، سطح پایین درآمدی خانوارها و... اجرای صحیح این طرح را با اما و اگرهایی مواجه می‌کند. فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت، با اشاره به موانع ایجاد این بازار اعلام کرد: شکل‌گیری بازار رهن ثانویه منوط به تشکیل بازار رهن اولیه است، به عبارت دیگر در ابتدا باید بازار رهنی توسعه یابد تا به تبع آن بازار رهن ثانویه ایجاد شود. ضمن اینکه باید منابع مالی بانک‌ها توسعه یابد تا بتوان بازار رهن ثانویه را ایجاد کرد در واقع باید بازار رهنی ازسوی صندوق‌ها و منابع تجهیزشود و سپس دولت ادعایی برای تشکیل بازار ثانویه داشته باشد.
به گفته این کارشناس، بانک جهانی در سال 2013 کتابی را منتشر کرد که براساس تحقیقات صورت گرفته در این کتاب، اقتصادهای نوظهور به سمت بازار رهن ثانویه نمی‌روند و این بازار کمتر مورد توجه کشورها قرارگرفته است. بیضایی عدم رضایت بانک‌ها در اعطای وام‌های بلندمدت با سود پایین را یکی دیگراز موانع ایجاد بازار رهن ثانویه دانست و گفت: بانک‌های ایرانی وام‌های بلندمدت را با نرخ سود بالا در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند و این امکان وجود ندارد که بانک‌ها به راحتی راضی به تغییر روش‌های کنونی خود شوند. کاهش شکاف نرخ سود و تسهیلات در این میان علاوه بر انتقاداتی که به ایجاد یا عدم ایجاد بازار رهن ثانویه وارد است، راهکارهایی برای کاهش ریسک اجرای این طرح وجود دارد که می‌تواند مسوولان را در ایجاد این بازار و تداوم این سیاست کمک کند،
علی ابراهیم‌نژاد، دانشجوی دکتری فاینانس بوستون کالج امریکا در یادداشتی که برای این روزنامه ارسال کرده بود و در تاریخ 29 شهریور سال94 منتشر شد، به این راهکارها اشاره کرده است. به گفته وی، امتیازی درسایر کشورها به استفاده‌کنندگان از بازار رهن ثانویه تعلق می‌گیرد که می‌تواند در ایران نیز عملیاتی شود، در امریکا دولت به وام‌گیرندگان کمک می‌کند که با نرخ بهره پایین‌تری از بانک‌ها وام بگیرند که در این نوع از مداخله، دولت مستقیما هزینه‌یی را برای کاهش نرخ وام پرداخت نمی‌کند و تنها در صورت عدم بازپرداخت وام باید زیان وارده را جبران کند، درحالی که در ایران اعطاکننده وام و بطور مشخص، بانک مسکن تمایزی میان وام‌گیرندگان پرریسک و کم‌ریسک قائل نشده و نرخ سود تسهیلات را برای کلیه وام‌گیرندگان یکسان معین می‌کنند. وی معتقد است، نحوه مداخله دولت در تسهیل و کاهش هزینه مسکن از طریق ایجاد شکاف میان نرخ تسهیلات اعطایی و نرخ سود سپرده‌ها است بطوری که شکاف حدودا 5 تا 7درصدی (بدون احتساب کارمزد و سایر هزینه‌ها) میان سود تسهیلات و سپرده‌ها وجود دارد وهم‌اکنون پرکردن این شکاف مهم‌ترین چالش بر سر راه بازار رهن ثانویه است زیرا خریداران اوراق رهنی انتظار سود متناسب با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری (مثلا 20-22درصد) را دارند در حالی که وام‌های اعطاشده نرخ تقریبی 12-16درصد را دارند. ضمن اینکه به نظر ابراهیم نژاد بانک مسکن بیشترین میزان ریسک نرخ بهره را در میان بانک‌های کشور دارد و از این حیث آسیب‌پذیرترین بانک محسوب می‌شود و دلیل آن نیز طولانی‌تر بودن سررسید تسهیلات این بانک (12 تا 15سال) در مقایسه با بانک‌های تجاری است که باعث می‌شود بیشترین عدم تطابق (mismatch) میان تعهدات و دارایی‌های بانک به‌وجود آید که اگر رویکرد مسوولان حرکت به سمت وام‌های طولانی‌تر مثلا 30ساله، مشابه وام‌های رهنی رایج در دنیا باشد، این ریسک دوچندان می‌شود. وی پیشنهاد داده که با توجه به این مساله لازم است بانک مسکن سیاست‌هایی را برای کاهش ریسک نرخ بهره خود اتخاذ کند و این سیاست‌ها را در راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیز در نظر بگیرد. یکی از راه‌هایی که می‌تواند تا حد زیادی مشکل شکاف نرخ بهره و نیز ریسک‌های ناشی از آن برای بانک را مرتفع کند، انتشار اوراق رهنی با نرخ بهره متغیر است. منظور از نرخ بهره متغیر این است که نرخ بهره اوراق مذکور، متناسب با تورم یا نرخ بهره سالانه اعلام شده توسط بانک مرکزی تغییر کند و در صورت کاهش یا افزایش نرخ بهره سالانه، نرخ سود پرداختی به دارندگان اوراق نیز تغییر کند.
