بعد از چهار سال پرونده مالیات ستانی از خانه‌های خالی باز شد/ تاثیر این نوع مالیات بر بازار مسکن چیست؟

بنا بر آخرین آمار رسمی منتشره حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی از سکنه در کشور وجود دارد که گفته می‌شود، حدود ۵۰۰ هزار واحد از این نوع خانه‌ها در تهران قرار دارند. به تازگی کمیسیون تلفیق تصویب نمود که از سال آینده از این نوع خانه‌ها مالیات اخذ شود و این در حالی است که قانون مالیات از خانه‌های خالی باید از سال ۱۳۹۴ اجرایی می‌شد. دلیل تعویق مالیات ستانی از خانه‌های خالی چه بود و این مالیات ستانی چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ روز گذشته، علی اصغر یوسف نژاد نماینده مردم ساری در مجلس و نائب رئیس کمیسیون تلفیق بودجه سال ۹۹ طی مصاحبه‌ای گفت: اعضای کمیسیون تلفیق با مصوبه خود خانه‌های خالی را مشمول اخذ مالیات کردند.

وی افزود: بر اساس متن پیشنهادی؛ شهرداری‌های کشور موظفند واحد‌های مسکونی خالی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در سال‌های ۱۳۹۷، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ را شناسایی و مالیات متعلقه ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را از مالکان اخذ کند.

شایان ذکر است که ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیر ماه ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی، خانه‌های خالی را مشمول پرداخت مالیات دانست. خانه‌های خالی طبق این ماده از سال دوم مشمول پرداخت مالیات می‌شدند.

با توجه به شرایط خاص کشور و محدود شدن درآمد‌های نفتی، دولت نیازمند تکیه بر درآمد‌های مالیاتی است و باید منابع جدیدی برای تامین درآمد‌های مالیاتی خود پیدا کند و به همین دلیل تصمیم روز گذشته کمیسیون تلفیق مبنی بر مالیات ستانی از خانه‌های خالی قابل تقدیر است.

اما پرسش‌هایی که باید به آن‌ها پاسخ داده شوند، این است که تعداد خانه‌های خالی چقدر است؟ چه راهکاری برای شناسایی خانه‌های خالی وجود دارد؟ چرا در سال‌های گذشته که طبق قانون دولت موظف به مالیات ستانی از این خانه‌ها بوده، این کار انجام نشده است؟

بر اساس آمار رسمی چه تعداد خانه خالی وجود دارد؟

آمار‌های جدید و رسمی از این که چقدر مسکن هم اکنون خالی از سکنه هستند وجود ندارد؛ اما طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور در سال ۱۳۸۵ حدود ۴.۲ درصد (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) بوده است که این تعداد در سال ۱۳۹۰ به حدود ۸.۳ درصد (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۱۱.۳ درصد (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته است

همان گونه که ملاحظه می‌شود در سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های خالی به کل خانه‌های موجود حدود ۱۱ درصد می‌باشد که این نشان می‌دهد از هر ده خانه در کشور حداقل یک خانه خالی از سکنه است و آمار‌ها نشان می‌دهند وضعیت خانه‌های خالی در تهران بحرانی‌تر است.

تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحد‌های مسکونی پایتخت خالی است؛ حال آن که مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد کل واحد‌های یک شهر یا کشور است.

راهکار شناسایی خانه‌های خالی چیست؟

در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ مشخص شده که با چه ساز وکاری خانه‌های خالی شناسایی شوند. کلید حل این مشکل راه اندازی "سامانه ملی املاک و اسکان" است.

تبصره ۷ این ماده قانونی، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده است تا شش ماه از تصویب قانون مذکور سامانه ملی املاک و اسکان را با همکاری دستگاه‌های ذی ربط برای شناسایی خانه‌های خالی طراحی و راه اندازی کند. شایان ذکر است که در ابتدا معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مسئولیت تهیه این سامانه را بر عهده داشت، اما با دستور عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی، تهیه و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به سازمان ملی زمین و مسکن منتقل شد. دوباره با تصمیمات اتخاذ شده در این زمینه، کار راه اندازی این سامانه به معاونت مسکن واگذار شد.

مازیار حسینی، معاون وقت مسکن و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی در بهمن ماه ۱۳۹۷ در همین رابطه گفت: کار راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان پیشتر بر عهده سازمان ملی زمین و مسکن بود، اما مدتی است این کار به معاونت مسکن منتقل شده است.

چرا سامانه ملی املاک و اسکان تاکنون راه اندازی نشده است؟

عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن در ۲۲ تیر ماه ۱۳۹۸ در رابطه با راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان گفت: طرح پیشنهادی سامانه توسط دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تهیه شده در جلساتی که با سازمان امور مالیاتی داشته ایم ادبیات این سامانه را هماهنگ کرده ایم.

وی افزود: برای راه اندازی این سامانه، پنج دستگاه درگیرند که شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت احوال، دستگاه‌های خدمات رسان مثل آب، برق، گاز و تلفن، اپراتور‌های همراه اول و در نهایت شرکت پست برای اخذ اطلاعات پستی هستند. باید این پنج دستگاه اطلاعات راه اندازی این سامانه را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

وی با بیان چرایی اجرایی نشدن مالیات بر خانه‌های خالی و راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور، گفت: پیشتر ۳۳ دستگاه برای گرفتن اطلاعات شناسایی شدند، ولی رویکرد جدیدی که ما در دوره جدید اتخاذ کردیم، این است که با همکاری پنج دستگاه نامبرده، مشکلات حل شود. سیاست فعلی وزارت راه و شهرسازی این است که سامانه املاک و اسکان کشور راه اندازی شود. فرهادیه با اعلام اینکه معماری سامانه به اتمام رسیده است، اعلام کرد: تنها بحثی که هم اکنون روند کار را با مشکل مواجه کرده، هماهنگی دستگاه هاست که امیدواریم زودتر انجام شود. بر اساس ماده ۱۶۹، کل اطلاعات باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد که هم اکنون در حال تنظیم قرارداد‌های آن هستیم. اگر ثبت اسناد کمک به انتقال اطلاعات داشته باشند پیش بینی ما این است که سامانه املاک و اسکان تا پایان سال راه اندازی می‌شود.

آیا سامانه ملی املاک و اسکان تا پایان سال راه اندازی می‌شود؟

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی که در برنامه تیتر امشب شبکه خبر در مورخه ۲۶ آذر ماه ۱۳۹۸ حاضر شده بود گفت: بر اساس قانون مالیات‌ها، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان برعهده وزارت راه و شهرسازی است که کار‌های آن در حال انجام است و تا پایان امسال جهت بهره‌برداری به سازمان امور مالیاتی تحویل خواهد شد.

وی همچنین در حاشیه جلسه هیات دولت در چهارم دی ماه ۱۳۹۸ در جمع خبرنگاران در پاسخ به سؤالی در مورد سامانه ملی املاک و اسکان برای ساماندهی خانه‌های خالی گفت: در قانون مالیات‌های مستقیم تکلیفی برای وزارت راه و شهرسازی تعیین شد که چنین سامانه‌ای را تهیه کند، وزارت راه و شهرسازی سال‌ها مکاتبه می‌کرد که هیچ یک از اطلاعات مورد نیاز برای ایجاد این سامانه در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار ندارد.

وی ادامه داد: به همین دلیل سیستم نرم افزاری تهیه شد که تا پایان سال طراحی آن به پایان خواهد رسید. این سیستم به صورت دیتاماینینگ کار می‌کند و از دیتا‌های اطلاعاتی که در سازمان ثبت و شهرداری‌ها و انشعابات وجود دارد استفاده کرده، علاوه بر این سازمان مالیات، لیستی در اختیار دارد که می‌تواند مراجعه کرده و اگر خانه‌ای خالی بود مالیات بر آن وضع کند.

با توجه به وعده‌های وزیر راه و شهرسازی به نظر می‌رسد کار طراحی این سامانه تا پایان سال به اتمام برسد و راه اندازی شود.

نظر سازمان امور مالیاتی در مورد موفقیت یا عدم موفقیت این سامانه چیست؟

هر چند هنوز این سامانه راه اندازی نشده است و بنابراین نمی‌توان در مورد موفقیت یا عدم موفقیت آن در راستای شناسایی خانه‌های خالی و مالیات ستانی از آن‌ها اظهار نظر کرد، اما احمد زمانی رئیس مرکز آموزش و پژوهش و برنامه ریزی سازمان امور مالیاتی در مورخه ۱۵ دی ماه ۱۳۹۸ در یک برنامه رادیویی گفت: مالیات بر خانه‌های خالی سخت‌ترین فرآیند اجرایی را در بین مالیات‌ها دارد.

وی اظهار کرد: اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و شناسایی واحد‌های خالی از سکنه وابسته به راه اندازی سامانه املاک و اسکان است. زمانی افزود: سیستم مالیات بر خانه‌های خالی در خیلی از کشور‌های اروپایی مطرح و اجرا شده، اما نهایتاً به دلیل عدم موفقیت، آن را حذف کردند.

تاثیر مالیات ستانی از خانه‌های خالی بر بازار مسکن چیست؟

افشین پروین پور کارشناس بازار مسکن طی مصاحبه‌ای با بیان اینکه "مطابق آمار مرکز آمار ایران هم‌اکنون ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم که از این تعداد واحد مسکونی بیش از ۵۰۰ هزار واحد در تهران قرار دارد که ارزش آن‌ها ۴۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود"، گفت: مالیات از خانه‌های خالی، مالکان این قبیل خانه‌ها را مجبور می‌کند که آن‌ها را به بازار عرضه کنند. وی افزود: چنانچه خانه‌های خالی با یک نرخ مؤثر شناسایی و از آن‌ها مالیات دریافت شود قطعا قیمت مسکن ۵۰ درصد کاهش خواهد یافت.

البته حسام الدین عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک کشور نظری مخالف پروین پور داشته و طی مصاحبه‌ای در هفتم خرداد ماه ۱۳۹۸ در خصوص تأثیر عرضه خانه‌های خالی بر بازار مسکن گفت: این تعداد خانه خالی، واحد‌های مسکونی قابل بهره برداری به مفهوم تزریق آن به جامعه در جهت تعادل بازار نیست.

عقبایی در توضیح دلایل این مساله عنوان کرد: به دلیل اینکه مثلاً در یک استانی مثل تهران که پایتخت است و قاعدتاً باید سازه هایش از سازه‌های مرغوب‌تر و مناسب تری از نظر جغرافیایی برخوردار باشد و مشتری‌های آن نیز بیشتر باشد بیش از نیمی از ۵۰۰ هزار خانه خالی یعنی ۲۵۰ هزار واحد خارج از شهر تهران است.

در واقع در بافت‌ها و حاشیه‌هایی است که نه مترو دارد، نه برق، نه آب، نه گاز، نه مدرسه دارد نه مسجد. از این روی به عنوان مثال متقاضی برای واحد مسکونی در یکی از فاز‌های پرند که هیچ نوع امکاناتی ندارد و جزو آمار خانه‌های خالی آمده وجود ندارد.

وی یادآور شد: بخش دیگری از این خانه‌های خالی که در شهر تهران قرار دارد خانه‌های بزرگ و لوکس و مدرن و شیک در برج‌ها و ساختمان‌های مارک دار و اصطلاحا لاکچری در نقاط شهر است و اگر این واحد‌ها به شبکه عرضه وارد بشود، مخاطبین اصلی ما که دهک‌های ضعیف و متوسط هستند حتی قدرت اجاره کردن این‌ها را هم ندارند چه برسد به قدرت خرید.