دکتر نصیر مشایخ؛استاد حقوق ثبت اسناد واملاک/این روز‌ها مجمع تشخیص مصلحت نظام، سرگرم رفع اختلاف مجلس و شورای نگهبان برسر تصویب طرحی که به موجب آن، هر معامله وقراردادی نسبت به املاک، الزاما باید در دفترخانه ثبت شود وقرارداد‌های عادی دراین مورد اعتبار ندارد.
شورای نگهبان، اما این مصوبه را مغایر شرع می‌دانست. این چالش تازه نیست؛ بار‌ها شورای نگهبان با هرقانونی که اسناد عادی را بی اعتبارمی کرد، مخالفت کرد؛ اما درپی آن، دعاوی زیادی هم اکنون بسیاری از مردم را سردرگم راهرو‌های دادگاه وقضات را سرگرم درهم آویزی‌های بی پایان دعاوی در مورد املاکی کرده است که با استناد اسناد عادی معامله شده اند. پرونده‌های ریز ودرشت تمام نشدنی کیفری و حقوقی که موضوع آن‌ها کلاهبرداری؛ فروش مال غیر؛ ونقض عهد وعدم ایفای تعهد‌های گوناگونی است که از لحظه امضا‌ی یک نوشته عادی شروع شده است، ولی پس ازسال‌ها در دادگاه‌ها حتی به پایان نرسید.
کم نیستند اشخاصی که حاصل زحمات چندین ساله‌ی خود را به موجب یک سند عادی برای خانه واپارتمانی پرداختند، اما دستاورد آن‌ها به جز افسوس، دوندگی هرروزه درکلاف سردرگم پله‌های تمام نشدنی دادگاه بوده است؛ و هم افرادی که برابر سند عادی ملکی را از یک ورشکسته خریدند، اما نه مالک مالی شده اند ونه توان باز پس گیری پول خود را داشته اند
این‌ها همه، انگیزه تصویب چند باره‌ی طرحی بوده است که به موجب آن الزاما مردم برای انجام همه معاملات مربوط به املاک به دفتر خانه بروند. تا نابسامانی‌ها ودرهم آویزی‌های بد را به خوشی به پایان برسد.
شورای نگهبان، اما همچنان مخالف است؛ به عقیده فقهای این شورا اینکه اسناد و دست نوشته‌های عادی، بی اعتبار باشند با موازین شرعی مغایر است. این که نوشته‌های عادی در مورد معاملات نباید اعتبار باشند، سخن تازه قانون گزار نیست.
نزدیک به یک قرن پیش ودر تاریخ بیست وچهارم اسفند ۱۳۱۰، قانون گزار درماده‌های ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت هم گفته بود اسناد عادی در مورد املاک ثبت شده بی اعتبار است و معاملات این دسته از املاک الزاما باید دردفتر خانه انجام شود. آن روز‌ها وزیر دادگستری وقت گفته بود با این قانون، مالکیت هیچ مالکی تهدید نمی‌شود ودادگستری خلوت می‌شود. ازاین رو اگر چه این دسته از احکام قانونی، کهنه است اصرار شورای نگهبان به غیر شرعی بودن این احکام هم تازه نیست. چنانکه این شورا در تاریخ ۹۵/۰۸/۰۴ هم به صراحت، حکم قانونی مصوب سال ۱۳۱۰ راشرعی ندانست. این انکار شورای نگهبان وآن اصرار مجلس در آخرین کشمکش؛ موضوع اختلاف آن‌ها رابه مجمع تشخیص مصلحت کشاند، اما رهبر انقلاب، درگرماگرم این اختلاف و در ششم تیر ماه ۱۴۰۲ جان کلام و حرف آخر رابیان کردند:
«اسناد عادی از منشا‌های فساداست وبایدازآن‌ها سلب اعتبار شود اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مجلس ایرادی هست مصلحت قطعی کشور ونظام تصویب نهایی این قانون است.»
به نظر می‌رسد این «فرمان»، پایان همه اختلاف‌های ارکان قانون گزاری است؛ هم تکلیف مجلس وهم تکیف شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت را تعیین کرده است و بعنوان یک نقشه‌ی روشن، راهی پرپیچ وخم راهموار نمود. با این حال مجمع تشخیص مصلحت؛ مسیر تقنین را در پیچ وخم‌های دیگری گرفتار کرده است.
این مجمع در پی گنجاندن این امر است که «پس از دوسال از تاریخ تصویب این قانون افراد بتوانند راسا ویا دربنگاه های املاک ازطریق سکو (پلتفرم ها) معاملات خود را ازطریق بنگاه‌ها ویاراسا، در سامانه‌ای مشخص و بدون مراجعه به هیچ مرجع صلاحیت دار قانونی ثبت کنند و سپس جهت پرداخت وجوه قانونی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.» مجمع تشخیص می‌خواهد این اسناد عادی را که به فرموده مقام رهبری، منشا فساد هستند، «در حکم سند رسمی» اعلام کند این پیش نهاد که در پیش نویس مصوبه‌ای آمده که باید همین روز‌ها در مجمع طرح شود، به منزله اصرار بر استمرار دعاوی ودرهم آویزی وپیامد‌های پایان ناپذیر معاملات اسناد عادی و البته نابسامانی‌های موجود است. اگر اشخاص «ممنوع المعامله»، املاک خود را از این طریق به دیگری بفروشند ویا املاک «اشخاص صغیر» توسط قیم آن‌ها بدینگونه و بدون اجازه دادستان به دیگری وبدون رعایت مصلحت صغیر منتقل شود ویا اینکه اراضی ملی موات ومنابع طبیعی واملاک درحریم بستر رود‌ها ویا املاک در سامانه و بدین شیوه، به خریدار بی خبر از همه جا منتقل شود بار دیگر به جز راهر وها و صحن دادگاه‌های شلوغ؛ پناه مال‌باختگان مظلوم وصغار کجا خواهد بود؟
وانگهی، «عبارت در حکم سند رسمی» عبارتی مبهم است. این اسناد از کدام حیث مانند اسناد رسمی است؟ احراز هویت ومالکیت اشخاص و رعایت قوانین حاکم برمعاملات که بدون نظارت هیچ نهادی، چگونه انجام می‌شود؟
پرسش حقوقدانان این است که آیا زمانی که رهبر انقلاب درحل یک «معضل» به استناد اصل ۱۱۰ قانون اساسی، رهنمود‌های خود را بیان می‌کنند؛ مجمع تشخیص مصلحت یا مجلس می‌تواند آن را تغییر دهد؟
علاوه بر آن، وقتی قبل از تصمیم گیری در مجمع و باچنین روشی، اختلاف بین مجلس و شورای نگهبان حل شود، آیا مجمع حق دارد وارد امور‌ی شود که بین مجلس وشورای نگهبان، در آن مورد اختلافی وجود نداردو ایا اصولا مجمع تشخیص مصلحت، حق قانون گذاری رادارد؟ آن چنان که اصل ۱۱۲ قانون اساسی می‌گوید، پاسخ البته منفی است.
اگر مجمع چنین اقدامی بکند، زمینه‌ی یک انتقاد درست تاریخی را درنظم قانون گزاری دوباره فراهم می‌کند وآن اینکه برابر اصل ۱۱۲ قانون اساسی مجمع تشخیص مصلحت تنها صلاحیت رفع اختلاف بین مجلس و شورای نگهبان را دارد و اختیار قانون گزاری ندارد.
وانگهی، پیش بینی چنین حکمی در پیش نویس طرح مصوبه، با بیانات اخیر رهبر انقلاب، رویه و نظریات اخیر مجمع وشورای نکهبان در تضاد است. ایجاد پلتفرم‌ها و سکو برای انجام معاملات املاک در قانون بودجه سال ۱۴۰۲ هم توسط مجلس به تصویب رسید، اما هم شورای نگهبان وهم مجمع، آن را با سیاست‌های ابلاغی برنامه هفتم توسعه، مغایر دانستند. در بند ۲۵ سیاست‌های ابلاغی برنامه هفتم توسعه ایجاد نهاد‌های موازی وغیر ضرور ممنوع است. افزون بر همه‌ی این موارد، الکترونیکی کردن ثبت اسناد، هم در قوانین برنامه‌های پنجم وششم توسعه، از اهداف انحصاری قوه قضاییه برشمرده شده است و پیشتر از آن، هوشمند سازی نظم حاکم بر ثبت معاملات و تثبیت مالکیت، از اهداف «سند تحول قوه قضاییه» تعیین شده است که این‌ها همه در سخنان ششم تیرماه مقام معظم رهبری، مورد تاکید قرار گرفته است. ازاین رو این پیش نویس با نظر
شورای نگهبان هم در تضاد است. ایجاد پلتفرم‌ها و سکو برای انجام معاملات املاک در قانون بودجه سال ۱۴۰۲ هم توسط مجلس به تصویب رسید، اما هم شورای نگهبان وهم مجمع، آن را با سیاست‌های ابلاغی برنامه هفتم توسعه، مغایر دانستند. در بند ۲۵ سیاست‌های ابلاغی برنامه هفتم توسعه ایجاد نهاد‌های موازی وغیر ضرور ممنوع است. ازاین رو مجمع تشخیص مصلحت نظام، چنانچه انجام معاملات ازطریق پلتفرم‌ها را تصویب کند و یا دسته‌ای از اسناد با ماهیت مبهم «در حکم سند رسمی» را در نظم حقوقی کنونی ایجاد کند، نه تنها کمکی به حل معضل کنونی نکرده است، بلکه زمینه‌ی پولشویی، کلاهبرداری و زمین خواری را بیش از پیش فراهم کرده است و افزون بر آن، با ایجاد تداخل در صلاحیت‌ها، چالش حقوقی جدیدی را همچون چالش اسناد خودرو در جامعه ایجاد می‌کند که به امنیت مالکیت شهروندان لطمه وارد می‌کند و وضعیت حقوقی و فرساینده جدیدی را در افکار عمومی و رسانه‌ها ایجاد می‌کند که برازنده‌ی توسعه حقوقی نیست. امید می‌رود که مجمع، با ملاحظه‌ی شرایط گوناگون، به گونه‌ای به رفع اختلاف بپردازد که درنتیجه‌ی آن، شهروندان پس از انجام معاملات در محیط‌های ناامن به، نگران و مضطرب به عدالت خانه نروند بلکه پس از انجام معاملات وقرارداد‌های مطمین، از «دفترخانه» رهسپار «خانه» شوند
