حمیده جعفری ـ مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهمترین اثر این آشنایی و آگاهی را می توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، امروز تلاش داریم تا موضوع «قرارداد اجاره» را بررسی کنیم.
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملك را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر ملک را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به روز) لقب دارد، بپردازد.
از آنجایی که تأمین مسکن، بیشترین هزینه را در سبد کالای هر خانوار به خود اختصاص داده است، بیشتر مردم با معني و مفهوم «اجاره» آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آنان به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان‌های با كاربري تجاري و اداري، قانونگذار براي تنظيم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پيش‌بيني كرده است. این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال‌های 1356، 1362 و 1376 بوده و تشخيص اينكه قرارداد تابع كدام قانون است، از اهميت بسياري برخوردار است، زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را به ویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظر گرفته‌اند.
به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی معاونت فرهنگی قوه قضاییه، بنابراین یکی از مسائل مهمی کـه در روابـط موجر و مستأجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است. به عبارت دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی به تنظیم قرارداد اجاره اقدام کنند، بدیهی است که روابط استیجاری خود را باید تحت قانون مصوب سال ۱۳۷۶ درآورند. اما قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده و مستأجر دارای حقوق مکتسبه‌ای است که در ادامه به توضیح آنها خواهیم پرداخت.
ویژگی‌های کلی مشترک قوانین اجاره
در اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد كه معمولاً این مدت برای یك سال تا سه سال تعیین می‌شود و آغاز آن از روزی خواهد بود كه مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر در هنگام تنظیم قرارداد، ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. به علاوه، مستأجر باید در زمان‌های مورد توافق با مالک اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از وی رسید دریافت كند. در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است.
همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسكونی اجاره داده شده، مستأجر حق تبدیل به كاربری اداری یا تجاری را ندارد. در غیر این صورت، در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
بر اساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه كند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره‌بهایی که اجرت‌المثل (اجاره‌بهای به‌روز) لقب دارد، بپردازد. البته اگر مستأجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالك داشته باشد، مطابق قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا، بر روابط استيجاري حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 است. در صورتی قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 می‌شود که ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود: از جمله اينكه قرارداد به صورت كتبي، در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود. اما اجاره محل‌هاي مسكوني كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند، مشمول قانون سال1362 و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 است.
بر اساس قوانین جاری، لازم نيست كه موجر، مالک عين مستأجره باشد، اما بايد مالک منافع عين مستأجره شناخته شود بنابراین اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است اما باید گوشزد کرد که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می‌شود، بدین صورت که معمولاً شرط می‌شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.
تعریف رهن و اجاره
به طور معمول، اجاره‌بها همان مبلغی است كه بايد مستأجر در زمان‌هاي معين به موجر بپردازد. اما به پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره‌بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود، رهن، قرض‌الحسنه یا ودیعه گفته می‌شود. ضمناً هر آنچه به عنوان تضمين و از اين قبيل بین طرفين توافق شود، معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود. البته لازم به ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله‌های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.
تعميرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمكن يا شوفاژ بر عهده مالک است اما مخارجي كه برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر است، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود.
تنظيم قرارداد در فرم‌هاي چاپي بنگاه‌های مشاوران املاک يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي شدن آن نمي‌شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد. ضمناً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي تأکید می شود که باید دو نفر به عنوان گواه، ذيل آن را امضا كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 بهره‌مند شوند.
قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضای مدت اجاره می‌کنند. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره‌برداری از ملک که به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری کرده باشند. البته در قراردادهای اجاره، امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند که در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد. همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می‌گویند، یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.
در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره‌بها، هزینه شارژ و ... باشد، می‌تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟ در پاسخ باید گفت در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمي‌تواند رأساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه كه نزد او است اقدام كند، بلكه باید با تقديم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دايره اجرا مراجعه کند تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه كسر و مانده آن به مستأجر مسترد شود.
حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر در صورت تخلف از مفاد قرارداد
در صورت استفاده مستأجر مغاير با موضوع قرارداد و بر خلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به ديگري، تخريب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني، مالک مي‌تواند با مراجعه به شوراي حل اختلاف، دادخواست تخلیه بدهد. مستأجر نیز مي‌تواند در مواردي مثل عدم تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده و نیز در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستاجر، همچنين بازنگرداندن مبلغ رهن، قرض‌الحسنه يا هر عنوان دیگری كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود، به مراجع قانوني و قضايي مراجعه و دادخواهي كند.
فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف
شوراي حل اختلاف با احراز مالكيت يا ذي‌نفع بودن مؤجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. اگر مؤجر مبلغي به عنوان رهن از مستأجر دريافت كرده باشد صدور این دستور موكول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ اين دستور توسط مأموران به مستأجر، او مكلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخليه اقدام كند.
اگر موجر از مستأجر بابت تضمين تخليه ملک استيجاري چکي دريافت کند که در متن آن قيد شود بابت تضمين تخليه است، آيا صادرکننده چک قابل تعقيب کيفري است؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت هر گاه کسي مبادرت به صدور چکی کند که در متن آن «اماني بودن» يا «تضمين تخليه ملک مورد اجاره» را قید کرده باشد، چک مذکور در رديف چک مشروط قرار می‌گیرد و مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک نخواهد بود.
آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود؟
استفاده انحصاری از خانه مورث به وسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت‌المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم‌الارث هر یک است. از جمله سایر حقوق وراث، تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف است
تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری
بر اساس مقررات قانون سال 1356 در روابط موجر و مستأجر ضرورت ندارد قرارداد کتبي عادي يا رسمي وجود داشته باشد، اگرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قراردادها توصیه می‌شود روابط منعقده کتبی باشد. لذا صرف وجود رابطه استيجاري يا تصرف متصرف ناشي از تراضي موجر به عنوان اجاره يا ساير عناوين براي شمولیت قانون کافي است، حتي اگر شفاهي باشد.
اما در قانون سال 1376 براي شمول قانون بر رابطه استيجاري، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادي يا رسمي با شرايط مقرر در قانون مذکور الزامي است، در غير اين صورت اجاره مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود.
قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 اماکني که قبل از تصويب این قانون، به اجاره داده شده است را هم در برمي‌گيرد، اما قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 صرفاً اماکن و اجاره‌هايي که بعد از تاريخ لازم‌الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده و روابط استيجاري امروزی را شامل مي‌شود.
اماکنی که قبل از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال 1356 و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدني و به‌علاوه شروط مورد توافق بين طرفين نيز خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 رابطه استیجاری تقریباً دایمی فرض می‌شود و بنابراین مؤجر به صرف انقضاي مدت حق تخليه ملک را نداشته بلکه تخليه محل استیجاری مستأجر تابع تحقق شرايط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به محض انقضاي مدت و به صرف تقاضاي مؤجر، مورد اجاره تخليه مي‌شود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمي و سند عادي يا شفاهي يکسان است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمي با اعمال قانون در مورد اجاره‌نامه‌هاي عادي متفاوت است، و اجاره‌نامه‌هاي غيرمکتوب هم از شمول قانون خارج هستند.
در غیر این صورت مؤجر نمی‌تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم از طریق اخذ دستور از شوراهای حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه‌هاست، بهره‌مند شود.
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شروطي که طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات قانون سال 1356 اتخاذ كنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلااثر است، اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 يکي از اصول حاکم بر روابط استيجاري، شروط مورد توافق طرفين است.
