قانون آپارتمان نشینی تغییر می‌کند

قوه قضائیه پیش‌نویس لایحه «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» را در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره جهت سیر مراحل بررسی و تصویب به هیأت وزیران ارائه کرد.

از ۵۵ سال قبل

به گزارش «تابناک» به نقل از روزنامه ایران، از تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳، ۵۵ سال می‌گذرد و آخرین اصلاحات این قانون، به حدود ۲۰ سال پیش بر می‌گردد. اما کارشناسان حوزه مسکن و فعالان اجتماعی معتقدند، در این مدت تحولات زیادی در جامعه به وجود آمده، ولـی قانون و مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها با تحولات جامعه همگام نشده است. به زعم کارشناسان، افزایش قابل توجه آپارتمان نشینی با توجه به افزایش جمعیت کشور و نیـز گسـترش شهرنشـینی نسـبت بـه سـال ۱۳۴۳ و تغییـرات قابـل ملاحظه در روابط اجتماعی مردم، دو دلیل الزام تغییر قانون اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها است.

به عبارتی، در گذشـته بسـیاری از مسـائل پـیش آمده در بین ساکنان یک ساختمان از طریق کدخدا منشی و... حل و فصل می‌شد و قانون‌گذار مداخله در روابط همسایگی را ضروری نمی‌دید، اما امروزه به دلیل رنگ باختن برخی از سنت‌های اجتمـاعی در بسیاری از زمینه‌ها، مداخله قانون‌گذار در این زمینه ضروری است. همچنین نحوه ساخت بنا‌ها تا حدودی نسـبت به گذشته تغییر کرده و الزامات جدیدی برای سازندگان ساختمان‌ها ایجاد شده ضمن اینکه در کنار به وجود آمدن خـدمات جدیـد، نحوه ارائه خدمات عمومی مانند گاز و... تا حدودی تغییر کرده اسـت و تمـام این تحولات می‌توانند بر مقررات مرتبط با آپارتمان‌ها تأثیر بگذارند. از این رو تصویب مقررات جدیـد در مورد نحوه استفاده از آپارتمان‌ها ضرورت دارد.

طرح در حال کارشناسی

حسن مرادی، رئیس کمیسیون لوایح دولت در گفتگو با «ایران» از بررسی کلیات طرح در دولت خبر داد و گفت: لایحه در دولت و توسط برخی وزراء بررسی می‌شود و در حال حاضر لایحه در مقطع رسیدگی قرار دارد.

مرادی در خصوص تغییراتی که در قانون پیشین قرار است، اعمال شود گفت: تا نهایی شدن لایحه، تغییرات آن منتشر نمی‌شود، چون ممکن است هر تغییری دوباره بررسی شود.

۲ ماه دیگر در مجلس

عباس فرهادیه، رئیس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفتگو با «ایران» از ایجاد تغییراتی در قانون اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها خبر داد.

به گفته فرهادیه «اولین پیش‌نویس لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان در اداره کل تدوین لوایح و مقررات معاونت حقوقی قوه قضائیه با همکاری وزارت راه و شهرسازی با مدنظر قرار دادن قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و بررسی مقررات مربوط به شهرسازی و مقررات ملی ساختمان تهیـه و تـدوین شد.

به گفته فرهادیه، این تغییرات در وزارت راه و شهرسازی بررسی می‌شود و ما به عنوان متولی بخش مسکن پیشنهادات خود را به دولت ارائه می‌کنیم. پس از بررسی دولت، لایحه نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان ۲ ماه دیگر برای تصویب نهایی به مجلس می‌رود.

قانون پیشین نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها شامل ۲۷ ماده است که پس از طی مراحل بررسی قوه قضائیه، متن نهایی پیش نویس جدید قانون، لایحه در ۵۱ ماده و ۱۶ تبصره و به استناد بند (۲) اصل (۱۵۸) قانون اساسی جهت سیر مراحل بررسی و تصویب به هیأت دولت ارائه شده است. به استناد بند ۲ اصل ۱۵۸ قانون اساسی، تهیه لوایح قضایی، یکی از وظایف ریاست قوه قضائیه به شمار می‌رود. رئیس دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به لایحه پیشنهادی قوه قضائیه گفت: این لایحه با توجه به شکایات زیادی که از اختلاف ساکنان آپارتمان‌ها به قوه قضائیه و استناد به گزارشات برخی قضات و شورا‌های حل اختلاف تدوین شده و در پیش نویس جدید تلاش می‌شود تمام مشکلات قانون قدیمی رفع شود.

در قانون «نحوه اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها» که هنوز نهایی نشده است، برای مجتمع‌های مسکونی و تجاری، مجمع عمومی و هیأت مدیره مخصوص پیش‌بینی شده است و برای بسیاری از تخلفات راهکار‌های قانونی تنظیم شده است. کارشناسان اظهار امیدواری می‌کنند در بازبینی قانون تمام نیاز‌های مربوط به آپارتمان نشینی مورد بررسی قرار گیرد.

قانون جدید پاسخگوی نیاز‌های روز

محمدرضا سرافرازیان | کارشناس حقوقی

با توجه به تغییر ارزش‌ها و سنت‌ها نیاز به قانون جدید برای اداره آپارتمان‌ها احساس می‌شود. از این‌رو قوه قضائیه با تدوین قانون جدیدی که ۵۱ ماده دارد، قانون «اداره و بهره‌برداری از آپارتمان» را جایگزین قانون قدیمی «تملک آپارتمان‌ها» کرد، چون قانون قدیمی دیگر اصلاح پذیر نبود. قوه قضائیه عنوان قانون را نیز تغییر داده و به نظر می‌رسد با توجه به تغییر شرایط زندگی عنوان جدید برای نظم بخشی به زندگی آپارتمان نشینی مناسب‌تر است.

ساختمان‌های جدید امکانات جدیدی دارند که اداره این امکانات به مقررات جدید نیاز دارد. یکی از مهم‌ترین مشکلات جدید در آپارتمان‌ها نگهداری از حیوانات خانگی است که باب شده و در مواردی علاوه بر حیوانات اهلی، حتی حیوانات وحشی هم در آپارتمان‌ها نگهداری می‌شوند. اما در قانون فعلی تملک آپارتمان بیشتر به موضوعاتی مانند هزینه و نگهداری ساختمان پرداخته شده و برای حل مشکلات جدید نمی‌توان به این قانون استناد کرد.

از مهم‌ترین علت‌های نزاع در میان مالکان آپارتمان علاوه بر موارد اشاره شده می‌توان به موضوع پارکینگ اشاره کرد. این مشکل عموماً مربوط به آپارتمان‌های قدیمی است که برای مثال از ۲۰ واحد آپارتمان نصف آن‌ها دارای پارکینگ هستند. یکی دیگر از علت‌های نزاع مربوط به پرداخت هزینه‌های شارژ است. استفاده اختصاصی از فضای مشاع (فضای مشترک)، استفاده غیرمتعارف از واحد اختصاصی که موجب ضرر و زیان مالکان واحد‌های دیگر باشد نیز از موارد مورد نزاع در میان ساکنان آپارتمان‌ها است.

از مهم‌ترین بند‌های قانون جدید اداره و بهره‌برداری آپارتمان این است که مالکان اجازه واگذاری و استفاده از پارکینگ به افراد غیر مرتبط (کسانی که ساکن آپارتمان نیستند) را ندارند. همچنین براساس این قانون نگهداری از حیوانات وحشی و اهلی در آپارتمان‌ها ممنوع است. اما در مورد حیوانات اهلی اگر مجمع عمومی ساختمان (تمامی ساکنان) رضایت داشته باشند ساکنان می‌توانند حیوانات اهلی را در واحد اختصاصی خود نگهداری کنند.

در تغییر دیگری، برای شکایت از مالکانی که از پرداخت هزینه‌های عمومی ساختمان (حق شارژ) اجتناب می‌کنند دیگر مدیر ساختمان ملزم به ارائه مدرک برای سمت مدیریت ساختمان نیست در حالی که در قانون فعلی مدیر ساختمان برای شکایت از هر کدام از ساکنان باید مدرک سمت را به دادگاه ارائه کند.

همچنین بر اساس قانون جدید سروصدای غیرمتعارف در آپارتمان یا در واحد اختصاصی جرم تلقی می‌شود. ولی برای این نوع جرم نیاز به شاکی خصوصی است و به‌عنوان مثال مدعی‌العموم نمی‌تواند برای سر و صدای نامتعارف علیه ساکنان آپارتمان اعلام جرم کند. البته بر اساس این قانون مجازات این نوع جرم سنگین نیست و قابل تخفیف است. بر اساس قانون جدید همچنین در ساختمان‌ها صندوقی برای هزینه‌های پیش‌بینی نشده (غیر از هزینه شارژ) در نظر گرفته می‌شود که منابع این صندوق از محل باقیمانده وصول شارژ تأمین می‌شود.

با توجه به موارد ذکر شده و تغییرات اساسی دیگر در قانون جدید اداره و بهره‌برداری از آپارتمان‌ها، به نظر می‌رسد قانون جدید قانونی جامع است که برای تدوین آن کار‌های کارشناسی کاملی انجام شده است و این قانون بر اساس نیاز‌های روز زندگی آپارتمان‌نشینی تنظیم شده است.