گذر بازار مسکن از هیجان بهاری

 آمار بهاری از معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار ملک از توقفگاه «رکود» خارج شده و عرصه خرید و فروش آپارتمان بعد از یکسال روند کاهشی، گسترش یافته، اما چشم‌انداز تابستانی تداوم موج دو ماه گذشته را تایید نمی‌کند و بر بازگشت بی‌میلی به خرید تاکید دارد.

گزارشی که از میزان معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک توسط سامانه رهگیری در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران طی اردیبهشت امسال 50درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته و 70درصد نسبت به اواخر پارسال افزایش پیدا کرده است. رشد اخیر در معاملات خرید مسکن، اولین اقبال حجیم از سوی طرف تقاضا، بعداز آخرین دوره رونق مسکن به حساب می‌آید که البته به گفته کارشناسان چون ناشی از تحریک عوامل بیرونی بوده، ادامه‌دار نیست.

پیش‌تر، بیشترین حجم خرید آپارتمان مسکونی در تهران، در «بهمن91» که قیمت‌ها در حال رسیدن به آستانه حداکثری بود، انجام شد. هر چند سطح قیمت مسکن در اردیبهشت92 به بالاترین نقطه رسید، اما سیکل رونق تقریبا در اواخر سال91 تکمیل شد چرا که معاملات از ابتدای سال گذشته تا انتهای فروردین امسال با تبعیت از حالت رکودی، همواره روند کاهشی داشت و حجم خرید و فروش در ماه‌های سال92، هم نسبت به ماه‌ قبل و هم نسبت به ماه‌های مشابه سال91 با افت شدید بیش‌‌از 70درصد – در برخی ماه‌ها- روبه‌رو بود. طبق گزارش سامانه رهگیری، حجم کل معاملات مسکن – خرید و اجاره و پیش‌خرید- در یکسال92 رقمی معادل 23درصد نسبت به یکسال91 کاهش پیدا کرده است.

در این میان، بیشترین کاهش نصیب معاملات خرید شده است طوری که حجم خرید مسکن در سال گذشته 44درصد در مقایسه با سال91 افت کرد. در مقابل، تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک با رشد 20درصدی روبه‌رو شد.

انقباض حجمی در معاملات مسکن طی سال گذشته، طبیعی و قابل انتظار بود چرا که رشد 50درصدی قیمت مسکن در سال91 و سپس افزایش 70درصدی در اردیبهشت سال گذشته باعث شد توان خرید مسکن در قشر مصرفی به شدت آسیب ببیند و در نتیجه این طیف برای مدتی از بازار خارج شود تا در نتیجه رکود، تناسبی هر چند اندک بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم برقرار شود.

این روند خروج طی سال گذشته انجام شد، اما در دو ماه اخیر برخلاف انتظار کارشناسان اقتصاد مسکن، نه‌تنها کاهش معاملات ادامه پیدا نکرد، بلکه با افزایش قابل‌ملاحظه نیز روبه‌رو شد. در فروردین امسال بیش‌از 16هزار فقره انواع قرارداد معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد که نسبت به ماه مشابه سال92 از رشد 33درصدی برخوردار بود.

از این تعداد قرارداد، 8600 فقره شامل مبایعه‌نامه، 6662 فقره اجاره‌نامه و بقیه در قالب پیش‌فروش و سایر قراردادها بوده که نشان می‌دهد در خرید مسکن رشد 50درصدی اتفاق افتاده، اما در قراردادهای اجاره، هیچ افزایش یا کاهشی نسبت به فروردین92 حاصل نشده است. حجم معاملات مسکن در اردیبهشت امسال افزایش بیشتری نسبت به فروردین پیدا کرد.

حجم کل معاملات ملک مسکونی در ماه گذشته به 39 هزار و 858 فقره رسید که 18درصد نسبت به ماه مشابه سال92 رشد کرد، اما در معاملات خرید با ثبت 24هزار و 800 فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران، افزایش 50درصدی نسبت به اردیبهشت92 و رشد 70درصدی نسبت به اسفند92 حاصل شده است.

در اردیبهشت امسال، به‌رغم افزایش خرید و فروش آپارتمان، از معاملات اجاره به میزان 13درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاسته شد. این در حالی است که در کارنامه‌ای که از معاملات مسکن در یکسال92 به ثبت رسیده، مشخص می‌شود به موازات کاهش میل به خرید مسکن، تقاضا برای اجاره آپارتمان افزایش پیدا کرده است.

به این ترتیب، در حال‌حاضر از یکسو معاملات اجاره رو به کم‌شدن است و از سوی دیگر معاملات خرید مسیر افزایشی را دارد طی می‌کند. از طرفی، ثبت 24 هزار و 800 فقره مبایعه‌نامه واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران طی اردیبهشت امسال به لحاظ حجمی در 14ماه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است.

آخرین رکورد بیشترین خرید و فروش، به بهمن91 با ثبت 27هزار فقره مبایعه‌نامه، تعلق داشت.  در حال‌حاضر اگر چه حجم خرید همچنان از زمستان دو سال پیش کمتر است، اما از آنجا که رکورد آن زمان به خاطر اوج رونق طبیعی بود، در حال‌حاضر که طول زمانی رکود تمام نشده است گروهی از کارشناسان، نسبت به میزان معاملات خرید در اردیبهشت93 اظهار تامل می‌کنند.

   علت‌العلل اتفاق اردیبهشت‌ماه
کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت افزایش 50درصدی حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال معتقدند: خریداران مصرفی مسکن با مشاهده پایداری نسبی قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی – کاهش شدید شتاب تورم در دست‌کم 11 ماه اخیر- و تقویت چشم‌انداز ثبات تدریجی، وارد بازار شده‌اند تا به تاخیر عمدی که در طول سال گذشته برای خریدهای خود اعمال کرده‌ بودند خاتمه دهند.

بهروز ملکی تحلیلگر مسکن در این باره تاکید می‌کند: سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد، چرا که مطمئن بود سطح قیمت‌ کاهش پیدا می‌کند. این خروج که دقیقا از ابتدای تابستان شروع شد، میانگین قیمت مسکن را در تهران طی 6 ماه بین 5 تا 9درصد کاهش داد و نرخ رشد قیمت در سال92 را از 50درصد سال91 به 30درصد رساند و عملا باعث شد شتاب افزایش قیمت 20واحد درصد کم شود.

 ملکی در عین‌حال، اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها را در اردیبهشت امسال علت‌العلل افزایش ناگهانی معاملات مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: تاثیر روانی مرحله دوم هدفمندی به خصوص در شرایطی که درست تا پیش‌از اجرای آن، میزان افزایش قیمت مهم‌ترین حامل‌های انرژی از جمله بنزین مشخص نبود، باعث شد بخشی از تقاضای مسکن ترجیح دهد بیش‌از فصل نقل‌وانتقال، از بازار خرید کند تا به تصور خود مشمول افزایش قیمت مسکن در تابستان نشود. در ماه گذشته نه‌تنها معاملات افزایش پیدا کرد که متوسط قیمت مسکن در تهران نیز 6درصد نسبت به فروردین افزایش یافت که این نیز تاحدودی غیرطبیعی بود.

این کارشناس اقتصادی با موقتی‌خواندن اتفاق اردیبهشت‌ماه تاکید می‌کنند: تحولات اردیبهشت‌ماه پایدار نخواهد بود و هم حجم معاملات خرید و هم قیمت مسکن، بیشتر از آنچه در ماه گذشته افزایش یافت، بعید است رشد کند.

همچنین گروهی دیگر از کارشناسان مسکن با تاکید براینکه، افزایش میل به خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه را نباید به معنی شروع دوره جدید رونق یا شروع صعود قیمت بیش‌از نرخ تورم محسوب کرد، می‌گویند: بازار مسکن در سال جاری مشابه وضعیت پارسال است. سال گذشته اوج خرید و فروش نیز در اردیبهشت ثبت شد و بعد از آن، حجم معاملات خرید از 14 هزار فقره در ماه تجاوز نکرد.