۲.۶ میلیون خانه خالی در آشفته بازار مسکن/ «سامانه ملی املاک و اسکان» طرحی که همچنان خاک می‌خورد

بنا بر آخرین آمار‌های رسمی موجود، حدود ۲.۶ میلیون خانه خالی در سطح کشور وجود دارد که ۱۱ درصد کل خانه‌های موجود است. مجلس برای عرضه این خانه‌های خالی به بازار راهکار مالیات ستانی از آن‌ها را پیشنهاد کرد و برای شناسایی خانه‌های خالی از سکنه نیز پیشنهاد راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان را داد. با گذشت چند سال از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی و راه اندازی سامانه مورد نیاز، هنوز این قانون اجرایی نشده است. کارشناسان بر این باورند که اجرای این قانون هم نمی‌تواند تأثیر آنچنانی بر بازار مسکن داشته باشد.

به گزارش «تابناک اقتصادی»؛ آخرین گزارش بانک مرکزی پیرامون تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران که مربوط به خرداد ماه ۱۳۹۸ می‌باشد نشان می‌دهد که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در خرداد ماه سال جاری ۱۳.۳ میلیون تومان بوده است که این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل و ماه قبل به ترتیب ۱۰۴.۳ درصد و ۴.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

در این وضعیت که در یک سال گذشته، قیمت مسکن حدود ۱۰۴ درصد رشد داشته است، دوباره موضوع خانه‌های خالی و عرضه آن‌ها به بازار جهت کاهش قیمت مسکن از سوی برخی کارشناسان مطرح شده است. به تازگی محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی طی مصاحبه‌ای از این خانه‌ها به عنوان تله یاد کرده و گفته است: منابع کشور در تله خانه‌های خالی مانده و یکی از راه‌های رونق ساخت و ساز و تولید مسکن، آزادسازی همین منابع است؛ پس باید تدبیری مانند مالیات ستانی از خانه‌های خالی اندیشیده شود تا سرمایه‌ها را از تله خانه‌های خالی آزاد کند. به گفته وزیر راه و شهرسازی ایجاد تحرک در بخش مسکن از طریق عرضه خانه‌های خالی یک امر ضروری است. علاوه بر وزیر راه و شهرسازی شهردار تهران پیروز حناچی هم در نشست هفته گذشته کمیسیون اقتصادی مجلس با موضوع بررسی اجرای طرح جامع مالیاتی گفت: بخش عمده‌ای از سرمایه‌های کشور به شکل راکد در خانه‌های خالی بلوکه شده و باید اقداماتی انجام شود و مکانیزم‌هایی در اختیار گرفت تا بتوان موضوع خانه‌های خالی را کنترل کرد.

بر اساس آمار رسمی چه تعداد خانه خالی وجود دارد؟

آمار‌های جدید و رسمی از این که چقدر مسکن هم اکنون خالی از سکنه هستند وجود ندارد، اما بر اساس آمار‌های قبلی می‌توان این گونه عنوان نمود که طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور در سال ۱۳۸۵ حدود ۴.۲ درصد (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) بوده است که این تعداد در سال ۱۳۹۰ به حدود ۸.۳ درصد (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و در سال ۱۳۹۵ به حدود ۱۱.۳ درصد (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

همان گونه که ملاحظه می‌شود، در سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های خالی به کل خانه‌های موجود حدود ۱۱ درصد است که این نشان می‌دهد از هر ده خانه در کشور حداقل یک خانه خالی از سکنه است. آمار‌ها نشان می‌دهند، وضعیت خانه‌های خالی در تهران بحرانی‌تر است. تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحد‌های مسکونی پایتخت خالی است، حال آنکه مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد کل واحد‌های یک شهر یا کشور است.

چه راهکاری برای کاهش تعداد خانه‌های خالی از سکنه در نظر گرفته شد؟

برای آن که از احتکار مسکن و همچنین خالی ماندن خانه‌ها از سکنه جلوگیری شود تصمیم گرفته شد که از این خانه‌ها مالیات اخذ شود. ماده ۱۶۹ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب تیر ماه ۱۳۹۴ مجلس شورای اسلامی، خانه‌های خالی را مشمول پرداخت مالیات دانست. خانه‌های خالی طبق این ماده از سال دوم مشمول پرداخت مالیات می‌شدند.

بسیاری از کارشناسان بر این باور بودند که شناسایی خانه‌های خالی جهت اخذ مالیات از آن‌ها کار بسیار دشواری می‌باشد، اما تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مشخص کرده که چگونه می‌توان این خانه‌ها را شناسایی نمود. کلید حل این مشکل راه اندازی "سامانه ملی املاک و اسکان" می‌باشد. تبصره ۷ این ماده قانونی، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرده تا ظرف شش ماه سامانه ملی املاک و اسکان را با همکاری دستگاه‌های ذی ربط برای شناسایی خانه‌های خالی طراحی و راه اندازی کند که تاکنون این سامانه هنوز اجرایی نشده است. شایان ذکر است که در ابتدا معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مسئولیت تهیه این سامانه را برعهده داشت، اما با دستور عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی، تهیه و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به سازمان ملی زمین و مسکن منتقل شد. دوباره با تصمیمات گرفته شده در این زمینه، کار راه اندازی این سامانه به معاونت مسکن واگذار شد. مازیار حسینی، معاون جدید مسکن و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی در بهمن ماه ۱۳۹۷ در همین رابطه گفت: کار راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان پیش‌تر بر عهده سازمان ملی زمین و مسکن بود، اما مدتی است این کار به معاونت مسکن منتقل شده است.

کار راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان به کجا رسید؟

عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی در اردیبهشت ماه سال گذشته طی مصاحبه‌ای از رو به اتمام بودن کار راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور خبر داد و گفت: به زودی مالیات بر خانه‌های خالی اجرایی خواهد شد. این در حالی است که در ۲۱ تیر ماه ۱۳۹۶ علی چنگی مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن هم طی مصاحبه‌ای اعلام کرده بود که سامانه املاک و اسکان کشور به زودی راه اندازی می‌شود. از مصاحبه وزیر راه و شهرسازی پیرامون راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان حدود ۱۴ ماه و از مصاحبه مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن حدود ۲۴ ماه می‌گذرد، اما همچنان این سامانه راه اندازی نشده است.

چرا سامانه ملی املاک و اسکان هنوز راه اندازی نشده است؟

عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن در ۲۲ تیر ماه ۱۳۹۸ در رابطه با راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان گفت: طرح پیشنهادی سامانه توسط دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن تهیه شده در جلساتی که با سازمان امور مالیاتی داشته ایم ادبیات این سامانه را هماهنگ کرده ایم. وی افزود: برای راه اندازی این سامانه، پنج دستگاه درگیر می‌باشند که شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت احوال، دستگاه‌های خدمات رسان مثل آب، برق، گاز و تلفن، اپراتور‌های همراه اول و در نهایت شرکت پست برای اخذ اطلاعات پستی هستند. باید این پنج دستگاه اطلاعات راه اندازی این سامانه را در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

 

وی با بیان چرایی اجرایی نشدن مالیات بر خانه‌های خالی و راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور گفت: پیشتر ۳۳ دستگاه برای گرفتن اطلاعات شناسایی شدند، ولی رویکرد جدیدی که ما در دوره جدید اتخاذ کردیم، این است که با همکاری پنج دستگاه نامبرده، مشکلات حل شود. سیاست فعلی وزارت راه و شهرسازی این است که سامانه املاک و اسکان کشور راه اندازی شود؛ بنابراین مصمم هستیم اینکار را انجام دهیم. فرهادیه با اعلام اینکه معماری سامانه به اتمام رسیده است، اعلام کرد: تنها بحثی که هم اکنون روند کار را با مشکل مواجه کرده است هماهنگی دستگاه هاست که امیدواریم زودتر انجام شود. بر اساس ماده ۱۶۹، کل اطلاعات باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد که هم اکنون در حال تنظیم قرارداد‌های آن هستیم. اگر ثبت اسناد کمک به انتقال اطلاعات داشته باشند؛ پیش بینی ما این است که سامانه املاک و اسکان تا پایان سال راه اندازی می‌شود.

آیا مالیات ستانی از خانه‌های خالی مشکل بازار مسکن را حل می‌کند؟

مجتبی بیگدلی، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن طی مصاحبه‌ای در ۲۸ اردیبهشت ماه سال جاری با بیان اینکه پیش کشیدن بحث خانه‌های خالی به عنوان معضل بازار مسکن، بحثی فرافکنانه است، اظهار کرد: چند درصد مشکلات بازار مسکن را می‌توان به خالی بودن تعدادی خانه در بالا شهر تهران و دیگر کلانشهر‌ها نسبت داد؟ وی افزود: از آنجا که وزیر پیشین راه و شهرسازی نتوانست در حوزه مسکن، طرح قابل قبولی اجرا کند، بحث خانه‌های خالی را پررنگ کرد تا ذهن جامعه به این سمت برود و از مشکل اصلی یعنی توقف ساخت و ساز‌های جدید منحرف شود. این کارشناس ضمن مخالفت با دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: دریافت این نوع مالیات موجب فرار سرمایه‌ها از صنعت ساختمان می‌شود.

همچنین مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن نیز در برنامه تیتر امشب شبکه خبر در مورخه ۲۲ تیر ماه ۱۳۹۸ گفت: در موضوع مالیات بر خانه‌های خالی، بزرگنمایی صورت گرفته است. روانشادنیا افزود: هر وقت مردم در خصوص مسکن با مشکل مواجه می‌شوند، برخی بحث مالیات بر خانه‌های خالی را مطرح می‌کنند. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: خالی ماندن خانه‌ها به دلایل متعدی است؛ مثل حقوقی یا فنی و به همین دلیل طراحی مالیات را با مشکل مواجه کرده است. مهدی روانشادنیا گفت: عرضه واحد‌های خالی بعد از افزایش قیمت بیشتر هم شده است و مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌تواند روی قیمت به صورت چشمگیر تأثیر بگذارد.

حسام الدین عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک کشور نیز طی مصاحبه‌ای در هفتم خرداد ماه ۱۳۹۸ در خصوص تأثیر عرضه خانه‌های خالی بر بازار مسکن گفت: این تعداد خانه خالی، واحد‌های مسکونی قابل بهره برداری به مفهوم تزریق آن به جامعه در جهت تعادل بازار نیست. عقبایی در توضیح دلایل این مسأله عنوان کرد: به دلیل اینکه مثلاً در یک استانی مثل تهران که پایتخت است و قاعدتاً باید سازه هایش از سازه‌های مرغوب‌تر و مناسب تری از نظر جغرافیایی برخوردار باشد و مشتری‌های آن نیز بیشتر باشد بیش از نیمی از ۵۰۰ هزار خانه خالی یعنی ۲۵۰ هزار واحد خارج از شهر تهران است. در واقع در بافت‌ها و حاشیه‌هایی است که نه مترو دارد، نه برق، نه آب، نه گاز، نه مدرسه دارد نه مسجد. از این رو به عنوان مثال متقاضی برای واحد مسکونی در یکی از فاز‌های پرند که هیچ نوع امکاناتی ندارد و جزو آمار خانه‌های خالی آمده وجود ندارد.

 

وی یادآور شد: بخش دیگری از این خانه‌های خالی که در شهر تهران قرار دارد خانه‌های بزرگ و لوکس و مدرن و شیک در برج‌ها و ساختمان‌های مارک دار و اصطلاحا لاکچری در نقاط شهر است و اگر این واحد‌ها به شبکه عرضه وارد بشود مخاطبین اصلی ما که دهک‌های ضعیف و متوسط هستند حتی قدرت اجاره کردن این‌ها را هم ندارند چه برسد به قدرت خرید.

مهدی سلطان محمدی دیگر کارشناس مسکن نیز طی مصاحبه‌ای با اشاره به طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: به نظرم این طرح بیشتر جنبه روانی دارد و خیلی کمکی به پر شدن این خانه‌ها نخواهد کرد. وی افزود: اینگونه نیست که مالکان خانه‌های خالی نخواهند ملک خود را بفروشند بلکه تقاضا ضعیف است و برای حل این مشکل باید سیاست گذاری به سمت تقویت تقاضا برود تا سرمایه به این بازار جذب شود.

به هر صورت همان گونه که ملاحظه می‌شود، به نظر می‌رسد به دلیل ماهیت خانه‌هایی که خالی از سکنه باقی مانده اند با اخذ مالیات از آن‌ها و عرضه آن‌ها به بازار هم نمی‌توان انتظار داشت که تقاضای برای آن‌ها وجود داشته باشد و یا اینکه قیمت مسکن به صورت چشمگیری با عرضه آن‌ها کاهش یابد.