آیا بورس املاک، بازار مسکن را از آشفتگی نجات می‌دهد؟ سه رکن مهم بورس املاک در قالب SPV چیست؟ مدیریت پنجمین بورس ایران با کیست؟

بازار مسکن هم به مانند سایر بازارها این روزها با تلاطمات زیادی رو به رو شده است و قیمت ها برای مسکن به جایی رسیده است که دیگر نباید انتظار معاملات بالا را در این بازار داشت و به گفته بنگاه های مسکن، قیمت ها به سمتی می رود که معاملات در این بازار قفل خواهد شد.

به گزارش تابناک اقتصادی،  فروشندگان در بازار مسکن برای حفظ ارزش دارایی خود، قیمت های نجومی را روزانه روانه بازار می کنند و خریداران هم روز به روز با خرید مسکن فاصله بیشتری می گیرند. بررسی های میدانی خبرنگار تابناک اقتصادی نشان می دهد که حتی در شهرهای کوچک، قیمت مسکن روزانه تعیین می شود و فروشندگان با توجه به افزایش قیمت آهن، سیمان و ... به صورت روزانه قیمت ملک خود برای فروش را تعیین می کنند. حتی برخی از فروشندگان برای توجیه پذیر کردن قیمت های نجومی خود در حوزه مسکن، دست به دامن قیمت دلار می شوند.

در این شرایط و در هفته های اخیر، پیشنهادهایی برای جلوگیری از افزایش قیمت بی رویه مسکن و خانه دار شدن خانوارها ارائه شده است که از آن جمله می توان  به راه اندازی بورس املاک و مستغلات و فروش متری مسکن در بورس اشاره کرد.

وزیر اقتصاد: بورس املاک و مستغلات راه اندازی می شود

در ۱۰ تیرماه ۱۳۹۹ بود که فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد در نشستی که با فعالان بازار سرمایه داشت، از راه اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته جاری خبر داد و گفت: بسیاری از سازمان‌ها، همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.

فروش مسکن متری در بستر بورس املاک و مستغلات

یک روز بعد از این صحبت های وزیر اقتصاد یعنی در یازدهم تیرماه سال جاری، علی صحرایی، مدیرعامل بورس تهران در شبکه خبر طی صحبت هایی از جزئیات بورس مسکن گفت و ادامه داد: بورس املاک و مستغلات به عنوان پنجمین بورس کشور به زودی راه اندازی خواهد شد. وی افزود: هدف از راه اندازی بورس املاک و مستغلات،  اطمینان خاطر از پروژه‌های انبوه سازی در فروش مسکن است. نهادهای عمومی مانند بنیاد مستضعفان و ستاد اجرایی فرمان امام (ره) اراضی زیادی در اختیار دارند. از سوی دیگر انبوه سازان پر قدرتی در کشور داریم که نیاز به منابع نقدینگی دارند. همچنین نقدینگی خُرد هم در دست مردم زیاد است که با راه اندازی این بورس، منابع مالی خُردِ در اختیار مردم، به پروژه‌های انبوه سازی متصل می‌شود.

مدیرعامل بورس تهران، با بیان اینکه راه اندازی بورس املاک و مستغلات می‌تواند هزینه‌های انبوه سازی را کاهش داده و بازار ساخت و ساز را به یک بازار شفاف تبدیل کند، ادامه داد: با ایجاد بورس مسکن، امکان خرید متری مسکن متناسب با بودجه خانوارها فراهم می‌شود؛ همچنین امکان وثیقه گذاری سهام عدالت برای دریافت وام‌های خرید نیز در این بازار و نیز امکان اجرای فرآیند اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه سازی پیش بینی شده است.

به گفته صحرایی در بورس املاک، امکان خرید و فروش امتیاز تراکم، پروانه ساختمانی، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن و دیگر امتیازات مرتبط با بخش مسکن برای تأمین مالی سازمان‌های مرتبط قابل معامله به صورت شفاف وجود دارد.

وی خرید متری مسکن در این بورس را امکانی برای پوشش دارایی‌های خُرد مردم به صورت ملک در زمان وجود تورم دانست و افزود: بورس مسکن موضوع مالکیت صحیح و پیشرفت پروژه‌ها را رصد کرده و از طریق سامانه کدال به سهامداران و سرمایه گذاران اعلام می‌کند.

مردم چه سهمی از بورس املاک خواهند داشت؟ آیا این بازار محدود به املاک نمی‌شود؟

روز گذشته (مورخه ۱۴ تیرماه ۱۳۹۹) شاهین چراغی، رئیس هیات مدیره بورس کالای ایران در خصوص روند راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات گفت: در هر اقتصادی، متناسب با شرایط حاکم بر آن باید از ابزار‌های مختلفی به منظور ساماندهی اقتصادی بهره برد. شاید عده‌ای با این استدلال که در سایر کشور‌ها تجربه راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را نداریم، معتقد باشند که راه‌اندازی این بورس نمی‌تواند در ایران به بهبود وضعیت این حوزه کمک کند. اما نظر ما این چنین نیست.

انبوه‌ساز به معنای واقعی کلمه در کشور نداریم

چراغی ادامه داد: عمده پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن و ساختمان‌سازی از آنجا که بانک مسکن نتوانسته وظایف خود را به خوبی انجام دهد، نیمه‌کاره متوقف شده‌اند و پیمانکار دچار خسارات‌ مالی شده است. از طرفی انبوه‌ساز به معنای واقعی کلمه در کشور نداریم، چون دسترسی آنها به منابع مالی و بازارهای موازی اندک است.

چراغی، دخالت این بورس در فعالیت بنگاه‌های املاک را ادعایی نادرست دانست و تأکید کرد: به هیچ‌وجه قرار نیست راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات، مانع فعالیت بنگاه‌های املاک در سطح شهر شود.

این عضو شورای عالی بورس، از قرار گرفتن سه رکن مهم در حوزه املاک و مستغلات در کنار یکدیگر خبر داد و گفت: دولت با عرضه زمین‌ها و املاکی که در اختیار دارد، پیمانکار با توان اجرایی که دارد و مردم با منابع مالی خردی که وارد این بازار می‌کنند، در کنار هم قرار گرفته و بر اساس یک چارچوب منطقی و از پیش تعیین شده، سهم خود را از بازار می‌گیرند.

به باور او بورس املاک و مستغلات این توانایی را دارد که به بازار مسکن شفافیت ببخشد و عرضه و تقاضا را در محیطی رقابتی مدیریت کند. البته این بازار تنها محدود به املاک نمی‌شود و پروژه‌های بزرگ فرودگاهی و آزادراهی را نیز شامل می‌شود.

رئیس هیات مدیره بورس کالای ایران با بیان این مطلب که در ابتدای این حرکت به ابزارسازی و نهادسازی نیاز داریم، یادآور شد: در شرایط حساس کنونی، باید از فرصت‌های به وجود آمده استفاده کرد و این حجم بالای از نقدینگی در سطح جامعه را به سمتی سوق دهیم که منافع کشور را تأمین کند. بدون شک بازار سرمایه این توان را دارد که شفافیت را در معاملات مسکن ایجاد و از اطلاع‌رسانی‌های نادرست در این محیط ممانعت کند.

بر اساس اظهارات چراغی ویژگی دیگر این بازار تعیین شاخص برای قیمت‌گذاری در حوزه مسکن و مستغلات است؛ موضوعی که به شدت از سوی مردم مورد انتقاد بوده و می‌توان به کمک بورس آن را حل کنیم.

سه رکن مهم در قالب SPV

وی یک نمای کلی از فرایندی که قرار است در قالب این بازار صورت بگیرد، ارائه داد. بر اساس آنچه عضو شورای عالی بورس مطرح کرد، دارنده زمین، زمین خود را، شرکت ساختمانی توان فنی و مدیریتی و در نهایت مردم، توان مالی خود را عرضه می‌کنند. این سه رکن در قالب SPV که بین هر سه قابل اعتماد است در کنار هم قرار می‌گیرند و اوراق بهادار منتشر می‌شود. این اوراق در بورس عرضه شده و در نهایت ساختمان یا پروژه موردنظر ایجاد می‌شود.

رئیس هیات مدیره بورس کالای ایران، ایجاد مقررات، فعال کردن نهادهای عملیاتی و اجرایی، تعریف ارکان نظارتی و حل اختلاف و در نهایت سیستم معاملاتی را از نیازهای راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات عنوان کرد و افزود: آنچه در ایجاد بورس املاک دنبال می‌کنیم، ایجاد شفافیت و جلب اعتماد مردم نسبت به حضور و مشارکت در پروژه‌های انبوه‌سازی و ساختمان‌سازی است. متأسفانه مردم برای مشارکت در پروژه‌های پیش‌فروشی اعتماد لازم را ندارند.

اجازه نمی‌دهیم یک بورس دولتی ایجاد شود

چراغی از دیگر ویژگی‌های بورس املاک را امکان وثیقه گذاشتن سهام عدالت برای استفاده از وام‌های خرید و امکان اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه‌سازی برشمرد و تأکید کرد: اجازه نمی‌دهیم یک بورس دولتی ایجاد شود. سهام بخش‌های نهادی را کمتر خواهیم کرد تا مدیریت با بخش خصوصی باشد.

راه اندازی بورس املاک و مستغلات فرصتی برای سامان بخشیدن به حوزه مسکن

حسین سلاح ورزی، نائب رئیس اتاق بازرگانی ایران و عضو شورای عالی بورس در نشست آسیب شناسی بورس املاک و مستغلات با اشاره به این موضوع که راه‌اندازی این بورس فرصتی برای سامان بخشیدن و شفاف‌سازی در حوزه مسکن و ساختمان است، افزود: در حال مطالعه و بررسی جوانب موضوع هستیم.

وی افزود: شرکت بورس املاک و مستغلات قرار است با سرمایه اولیه ۵ هزار میلیارد تومان کار خود را آغاز کند. ۵۰ درصد این سرمایه به صورت پذیره‌نویسی در اختیار مردم قرار می‌گیرد. ۲۵ درصد آن بین مؤسسات و نهاد‌های دولتی تقسیم می‌شود و ۲۵ درصد دیگر در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی قرار می‌گیرد.

نایب رئیس اتاق ایران همچنین راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را فرصتی برای ایجاد بستر رقابتی در این حوزه برشمرد و تأکید کرد: بازار سرمایه این توانایی را دارد تا ابزار‌های تأمین مالی در حوزه املاک و ساخت پروژه‌های بزرگ را تعریف کند و موجب شود مردم با اطمینان بیشتری در ساخت این طرح‌ها مشارکت کنند.

وزیر راه و شهرسازی: عرضه مسکن در بورس یک امر پیچیده است

البته وزیر راه و شهرسازی معتقد است که عرضه مسکن در بورس امری پیچیده است و امر ساده‌ای نیست که سریع انجام شود. وی طی مصاحبه ای در هفته گذشته با اشاره به طرح پیش‌فروش متری مسکن در بورس با بیان اینکه صندوق سرمایه‌ای زمین و مسکن را شکل داده‌ و با بورس هم مذاکره کرده‌ایم تا مردمی که نیازمند خانه نیستند اما علاقه‌مند هستند در صنعت زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند، بتوانند منابع خود را به سهم و سهام تبدیل کنند، تصریح کرد: امیدواریم این طرح به زودی به نتیجه برسد.

در کنار امیدواری اسلامی از نتیجه بخش بودن بورس املاک، برخی از کارشناسان از جمله ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران معتقدند که ورود سنگین تقاضای سرمایه گذاری به بازار مسکن، زمینه ساز افزایش قیمت در سال‌های اخیر شده و حضور بخش مسکن در بورس، افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی را تشدید خواهد کرد.

بعد از هفت سال وعده اجرای طرح های مختلف در حوزه مسکن، آیا بورس املاک و مستغلات راه به جایی خواهد برد؟

به هر صورت در این روزها که قیمت در بازار مسکن روزانه تعیین می شود، تنها راهکاریی که شاید خریداران در بازار مسکن بتوانند کورسوی امیدی به آن داشته باشند همین فروش متری مسکن در بورس املاک و مستغلات است؛ راهکاری که هر چند به زعم بسیاری از صاحب نظران در کوتاه مدت می توان به اجرای آن امید داشت، به اعتقاد وزیر راه و شهرسازی عرضه بورس در مسکن یک امر پیچیده است و به سرعت نمی توان آن را انجام داد.

باید حالا منتظر ماند و دید آیا این طرح دولت در حوزه مسکن هم راه به جایی خواهد برد یا به مانند سایر طرح هایی که در هفت سال گذشته تنها وعده اجرای آن را شنیدیم، روی کاغذ باقی خواهد ماند؟ و یا آیا اصلا با اجرای این طرح تحولی در بازار افسار گسیخته مسکن در این روزها ایجاد خواهد شد یا همچنان روند صعودی قیمت در بازار مسکن تداوم خواهد یافت و این بار این تداوم صعود از روزانه به ساعتی خواهد رسید!