بورس املاک و مستغلات؛ لازم، اما نه کافی

محدود بودن ابزارهای تامین مالی کلان مقیاس، ضعف نقد شوندگی دارایی ها در پروژه های بزرگ حوزه ساخت و ساز، آشفتگی قیمتها و نبود یک مرجع شفاف برای هدایت بازار صنعت ساختمان و بازار املاک و مستغلات، بخشی از بار و وزنه ای است که در کنار شرایط رکود تورمی حاکم بر اقتصاد کشور، رکود در صنعت ساختمان را تعمیق کرده و در عین حال، موجب بروز آشفتگی های گاه به گاه و بروز سونامی های تورمی در بازار املاک و مستغلات، بویژه املاک مسکونی شهرهای بزرگ می شود و از این طرق کشور را گرفتار مشکلات اقتصادی و اجتماعی فراوان می سازد.

تاسیس بورس تخصصی املاک و مستغلات و امتیازات، مسیری است که می تواند ضمن پایین آوردن هزینه تجهیز پول در پروژه های ساخت و ساز و توسعه زیرساختی، با افزایش نقد شوندگی دارایی های این حوزه، به پویایی اقتصاد کشور و بازگشت یک تعادل پایدار به بازار املاک و مستغلات کمک شایان توجهی نماید.

همچنین به طور اصولی، هر شکلی از توسعه ابزارهای «مبادله مالکیت» که در نهایت منجر به توسعه و ارتقای کارایی نهادهای بازار و مالکیت در نظام اقتصادی می شود؛ اقدام مبارکی است؛ که در صورت طراحی و اجرای درست می تواند به اقتصاد تحت فشار ایران برای بازگشت به یک وضعیت پایدار و مولد کمک کند.

اما به طور مشخص در مورد بازار املاک، مستغلات و امتیازهای وابسته و همچنین صنعت ساختمان بعنوان بازاری بسیار نزدیک و همبسته به این بازار، باید این نکته کلیدی را در نظر داشت؛ که حکمرانی بد و خطاهای مدیریتی و سیاستگذاری، عواملی بنیادی در شکل گیری آشفتگی و عدم تعادل در این بازارها هستند؛ که نه فقط با ابزارهای نوین مالی اصلاح شدنی نیستند؛ بلکه تلفیق چابکی انعطاف پذیری ابزارهای مالی نوین با خطاهای حکمرانی در این بازار و عدم تعادل های ناشی از آن، می تواند مخاطراتی که آشفتگی های این بازار متوجه اقتصاد کشور می کند را صد چندان کند. چنانکه فاجعه مالی سالهای 2007-2008 در ایالات متحده که همچون سیلی ویرانگر تمام عرصه اقتصاد جهانی را درنوردید؛ تا حد زیادی ناشی از تنظیم گری ضعیف ابزارهای مالی مورد استفاده در بازار املاک و مستغلات این کشور بود.

در واقع برای بهره مندی اقتصاد ایران از مزایا و ظرفیتهای بورس املاک و مستغلات، ضروری است طرح ملی شناسایی تعیین تکلیف مالکیت اراضی کشور سریعتر و منسجم تر از گذشته دنبال شود؛ شفافیت در مورد اطلاعات املاک و مستغلات، طرح های توسعه زیرساختی، طرح های هادی شهر ها و به طور کلی همه اطلاعاتی که بر ارزشگذاری املاک موثرند به سطح قابل قبولی ارتقا یابد. قوانین مربوط به مالکیت و تصرف املاک و مستغلات، تنقیح و یکپارچه سازی شود تا از ابزارهایی همچون وکالت و ... نتوان به سادگی برای دور زدن نقل و انتقال شفاف این دارایی ها استفاده کرد، نظام ثبت اسناد مالکیت این بازار با مقتضیات روز و تحولات فناوری جهانی همگام گردد و در نهایت، استانداردهای مناسب حاکمیت شرکتی برای صندوق ها و شرکتهای فعال در بورس املاک، جهت کنترل اطمینان بخش نحوه استفاده از منابع مالی خرد تجهیز شده، تدوین گردد.

با رعایت این اصول و البته به شرط بهبود روند سیستماتیک سیاستگذاری های آمایش سرزمینی، توسعه زیرساختی و مدیریت شهری در دولت و شهرداری ها و سایر نهادهای ذیمدخل، می توان امیدوار بود؛ بورس املاک و مستغلات ابزاری کارآمد برای هدایت این بازار زمین و مسکن به سوی یک تعادل پایدار و مولد شود.