اگر معامله‌ای بعد از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت با اسناد غیر رسمی انجام شود، باطل است که در گزارش پیش رو به بررسی این مهم پرداخته ایم.
به گزارش «تابناک» در ماده ۱ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول صراحتاً بیان شده که اگر معامله‌ای بعد از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت با اسناد غیررسمی انجام شود، باطل است! یعنی اگر مجری قانون در اطلاع رسانی و اقناع مردم جهت همراهی با قانون ضعیف عمل کند، معاملات مردم باطل خواهد شد.
اعتبار اسناد غیررسمی مشکلات متعددی را در معاملات املاک به وجود آورده است. زمین‌خواری، فروش یک ملک به چند نفر و فرار از دین، از جمله مشکلات مردم در سال‌های اخیر است که تنها به دلیل اعتبار اسناد غیررسمی و ایجاد فرصت سوءاستفاده برای سودجویان از طریق آن، بروز می‌کند.
بنابراین در جهت جهت حل این دسته از مشکلات، «طرح ارتقا اعتبار اسناد رسمی» در ۱۳ دی ۱۳۹۵ به مجلس شورای اسلامی اعلام ارسال شد و در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹، با عنوان «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به تصویب رسید؛ اما توسط شورای نگهبان با طرح چند ایراد رد شد. مجدداً در تاریخ ۶ تیر ۱۴۰۰ این طرح با رفع ایرادات مطرحه به تصویب مجلس رسید اما مجدداً توسط شورای نگهبان مورد قبول واقع نشد.
هدف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حذف امکان معامله از طریق اسناد غیررسمی است. همان طور که گفته شد، انجام معامله از طریق اسناد غیررسمی منجر به فسادهای گسترده‌ای در سطح کشور شده است. برای مثال، یکی از اتفاقات پر تکراری که در معاملات از طریق اسناد غیررسمی رخ داده، فروش یک ملک به چندین نفر است. پر واضح است که این اتفاق، کلاهبرداری محسوب شده و تبعات اقتصادی و اجتماعی زیادی به همراه دارد و افراد زیادی را درگیر خواهد کرد. بنابراین، حذف معاملات از طریق اسناد غیررسمی، گام مهمی در جهت احیای حق مردم و جلوگیری از سوءاستفاده شیادان خواهد بود.
با این وجود، طرح الزام به ثبت که در حال حاضر در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی است، اشکالات جدی¬ دارد که می‌تواند منجر به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی شود.
طرح الزام به ثبت با رویکرد تنبیهی نوشته شده است
به نوشته «مهر» در ماده ۱ طرح الزام به ثبت رسمی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده که تا یک سال بعد از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را جهت ثبت ادعاهای مالکیت اموال غیرمنقول ایجاد کند تا افراد، مستندات مربوط به املاکی را که تا قبل از راه اندازی سامانه مذکور معامله کردند و همچنان فاقد سند رسمی هستند، در آن درج کنند.
در این میان رویکردی که طرح الزام به ثبت رسمی معاملات در نظر دارد تا مردم را در اجرای قانون با خود همراه کند، یک رویکرد تنبیهی است. در واقع رویکرد تنبیهی طرح به این صورت است که اگر بعد از تاریخ راه اندازی سامانه ادعای مالکیت، افراد مجدداً از طریق اسناد غیررسمی معامله انجام دهند یا حتی معاملاتی که قبل از تصویب این طرح انجام داده‌اند را در سامانه مذکور ثبت رسمی نکنند، این معاملات باطل خواهند شد. حتی اگر بعد از تصویب این طرح، افراد در گرفتن گواهی‌های قانونی لازم از مراجع مربوطه جهت ثبت رسمی معاملات دچار مشکل شوند، به طور کلی معاملاتی که انجام داده‌اند باطل شده و فاقد اعتبار خواهد بود.
البته تجربه اجرایی نشدن قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹و همچنین تجربه عدم همراهی ۹۰ درصد از خانوارها برای ثبت نام در سامانه ملی املاک و اسکان که در قانون مالیات بر خانه‌های خالی بیان شده بود، نشان می‌دهد که ضمانت اجرای تنبیهی به تنهایی قادر به همراه‌سازی اکثریت مردم نیست و با شکست همراه خواهد بود.
در این رابطه، رحمت الله نوروزی نماینده علی آباد و عضو کمیسیون کشاورزی مجلس، در گفتگو با خبرنگار مهر بیان کرد: رویکرد تنبیهی که در این طرح به عنوان ضمانت اجرایی آن پیش بینی شده است، باعث می‌شود تا در صورتی که مردم مجدداً به وسیله اسناد غیررسمی معامله کنند یا معاملاتی که قبلاً به صورت عادی انجام داده‌اند را ثبت رسمی نکنند، تمام معاملاتشان باطل شود؛ که این هم برای مردم و هم برای دستگاه‌های مختلف کشور ایجاد مشکل خواهد کرد. بنابراین کمیسیون قضائی باید برای حل این مشکلات قانون، تدبیر کند.
عدم اطلاع مردم از نحوه اجرای طرح، مساوی است با ابطال معامله!
همان طور که گفته شد، در ماده ۱ طرح الزام به ثبت رسمی معاملات، صراحتاً بیان شده است که اگر معامله-ای بلافاصله بعد از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت به صورت عادی انجام شود، باطل است! یعنی حتی عدم اطلاع مردم از اینکه چه زمانی این سامانه راه اندازی شده و در دسترسشان قرار گرفته است، منجر به ابطال معاملاتشان خواهد شد! بنابراین اگر مجری این طرح در اطلاع رسانی به مردم ضعیف عمل کند یا حتی در صورتی که سامانه مذکور دچار مشکل شود، معاملات مردم باطل می‌شود!
از طرف دیگر، بی‌اطلاعی و درنتیجه عدم همراهی مردم با طرح الزام به ثبت رسمی، باعث می‌شود تا همچنان معاملات از طریق اسناد غیررسمی بین مردم صورت بگیرد و چون طبق این طرح، این معاملات فاقد اعتبار و ارزش است بنابراین کل معاملات صورت گرفته باطل و درنتیجه پرونده‌های شکایت زیادی در قوه قضائیه تشکیل و مشکلات متعددی هم برای مردم و هم برای حاکمیت ایجاد شود. در نتیجه عدم اصلاح این مشکلات در طرح الزام به ثبت، منجر به شکست و توقف اجرای آن خواهد شد.
نوروزی، نماینده مردم علی آباد در این رابطه بیان کرد: ماده ۱ این طرح که می‌گوید بلافاصله بعد از راه-اندازی سامانه ثبت ادعای مالکیت، تمام معاملاتی که به صورت عادی انجام شوند باطل است، مشکلات جدی ایجاد خواهد کرد. چرا که نیاز است تا در ابتدا، این طرح برای مردم اقناع سازی شود سپس به مرور و مرحله به مرحله اجرایی شود.
وی در انتها افزود: اگر این موارد در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول اصلاح نشود به شکست طرح منجر خواهد شد.
مشکلات طرح الزام به ثبت رسمی اموال جدی است
اشکالاتی از جمله در نظر گرفتن رویکرد تنبیهی در اجرای قانون و عدم اقناع مردم نسبت به ثبت رسمی اموال، باعث می‌شود تا معاملات صورت گرفته در وضعیت نامعلومی قرار بگیرند. از این رو بعد از اجرای این قانون نیز، اکثریت مردم در مالکیت اموالی که چه قبل از تصویب این قانون معامله کرده‌اند و چه بعد از آن معامله خواهند کرد، با مشکل مواجه شوند.
