فتاوای آیت الله العظمی خامنه ای (مدظله)
احکام سرقفلی
سؤال: آيا مستأجرى که مغازهاى را براى تجارت در آن و يا کار ديگرى به مدّت معيّنى اجاره کرده، جايز است بعد از پايان مهلت اجاره در صورتى که مالک آن را تجديد نکند، از تخليه مغازه خوددارى نموده و حق سرقفلى را مطالبه نمايد؟ و آيا با توجه به اينکه حق واگذارى عين مستأجره را به کس ديگرى ندارد، جايز است نسبت به آن، ادّعاى حق شغل و حرفه کند؟
جواب: مستأجر حق ندارد بعد از انقضاء مدّت اجاره، عين مستأجره رادر تصرّف خود نگهدارد و از تسليم آن به مالک خوددارى کند، ولى اگر نسبت به آن حق سرقفلى داشته باشد که از مالک به او منتقل شده و يا مغازه از مکانهايى باشد که از نظر قانونى براى مستأجر در آن حقى ايجاد مىشود، در اين صورت مىتواند عوض حق خود را از مالک مطالبه کند.
سؤال: اينجانب يک مکان تجارى را اجاره کردم و مبلغى را براى دستيابى به حق سرقفلى به مالک آن پرداخت کردم و مبلغ زيادى را هم براى برق کشى و سنگفرشکردن زمين آن و امور ديگر خرج کردم و مقدارى هم براى گرفتن پروانه کار پرداختم، بعد از گذشت ده سال ورثه مالک خواهان استرداد آن مکان شده اند، آيا بر من واجب است که با تخليه مغازه خواسته آنان را اجابت کنم؟ و بر فرض وجوب تخليه، آيا جايز است اموالى را که براى آن مکان هزينه کردهام از آنان مطالبه کنم؟ و آيا حق مطالبه عوض سرقفلى به قيمت روز را دارم؟
جواب: وجوب تجديد اجاره بر مالک يا جواز مطالبه تخليه و لزوم انجام آن و همچنين ضمان اموالى که براى مکان استيجارى خرج شده، تابع قوانين جارى کشور و يا شرايط مذکور در ضمن عقد اجاره بين موجر و مستأجر است و امّا سرقفلى آن مکان در صورتى که از مالک بر وجه شرعى به مستأجر منتقل شده باشد و يا به مقتضاى قانون براى او ثابت باشد، حق مطالبه آن به قيمت روز را دارد.
سؤال: مالک يکى از شرکتها ساختمانى را اجاره داده بدون آنکه از مستأجر چيزى در برابر سرقفلى آن بگيرد، آيا هنگام تخليه ساختمان توسط مستأجر بايد مبلغى را به عنوان سرقفلى به او بپردازد؟ و اگر موجر آن را به مستأجر بفروشد، آيا بايد مبلغى را به عنوان حق سرقفلى از قيمت آن کم نمايد؟
جواب: تا زمانى که سرقفلى آن به وجه مشروعى مانند خريد يا صلح يا شرط ضمن عقد لازم و يا طبق قانونى که تصريح به آن کند، ملک مستأجر نشده باشد، حق ندارد در برابر آن از مالک چيزى را مطالبه کند و همچنين اگر آن ساختمان را از مالک بخرد نمىتواند مبلغى را به عنوان عوض سرقفلى از قيمت آن کم نمايد.
سؤال: پدرم چند مغازه تجارى را براى سه تن از فرزندانش خريده و اسناد آنها را در همان زمان به نام آنان کرده است، در نتيجه آن مغازه‌ها در حال حاضر شرعاً و قانونا متعلّق به آنان است. اين مغازه‌ها قبل از وفات پدرم تحت تصرّف او بودند و در آنها مشغول کسب و تجارت بود، آيا سرقفلى اين مغازه‌ها فقط براى مالکين آنهاست يا اينکه سرقفلى آنها مستقل از ملک است و تعلّق به همه ورثه است؟
جواب: سرقفلى مغازه‌ها تابع ملک آن است و تا زمانى که از طريق شرعى به شخص ديگرى منتقل نشده اختصاص به مالک آن دارد.
سؤال: اگر مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغى را به عنوان سرقفلى به مالک بپردازد، آيا در صورتى که مستأجر به هر علتى بخواهد آنجا را تخليه کند، مالک فقط بايد همان مقدار را به مستأجر بپردازد يا آنکه واجب است قيمت سرقفلى را به قيمت روز تخليه به او بدهد؟
جواب: اگر حق سرقفلى مغازه شرعاً براى مستأجر باشد، مىتواند قيمت فعلى آن را طبق قيمت عادلانه روز، مطالبه کند و بر مالک هم واجب است قيمت فعلى آن را به او بپردازد، ولى اگر مبلغى را نزد مالک به وديعه گذاشته تا هنگام تخليه آن مکان به او برگرداند در اين صورت فقط حق مطالبه معادل مبلغى را دارد که هنگام اجاره آن مکان به مالک پرداخته است و نسبت به تفاوت ارزش پول احتياط در مصالحه است.
سؤال: اينجانب مغازهاى را از مالک آن اجاره کردم بدون آنکه مبلغى را در برابر سرقفلى آن بپردازم زيرا در آن زمان پرداخت سرقفلى در شهر ما متعارف نبود و الآن که موجر فوت کرده و مغازه، ملک يکى از فرزندانش شده، درخواست تخليه آن را دارد و از طرفى در خلال مدّت اجاره اقدام به انجام بعضى از کارها از قبيل کشيدن برق، تلفن و تعويض درب و نگهدارى آن نموده ام و مردم بر اثر معامله با من در اين مکان به من بدهکار هستند، آيا بر من واجب است خواسته مالک فعلى را اجابت نموده و آن مکان را بدون آنکه استحقاق چيزى را داشته باشم تخليه نموده و به او تحويل بدهم؟ و در صورتى که حقّى داشته باشم مقدار آن چقدر است؟
جواب: شما بعد از انقضاء مدّت اجاره قبلى حق نداريد بدون تجديد اجاره توسط مالک فعلى در آن تصرّف نماييد و از تسليم آن به او خوددارى کنيد ولى لزوم پاسخ مثبت مالک فعلى به درخواست تجديد اجاره و يا جواز مطالبه تخليه محل و لزوم اجابت آن، تابع قوانين جارى يا شروط ضمن عقد است و امّا اينکه هنگام تخليه در برابر سرقفلى چيزى را مطالبه کنيد، با اين فرض که در زمان انعقاد اجاره قبلى ثبوت حق سرقفلى براى مستأجر در آن منطقه متعارف نبوده و حق سرقفلى آن مکان هم از مالک به شما انتقال پيدا نکرده، بنا بر اين در مقابل تخليه محل و تسليم آن به مالک فعلى آن، حق نداريد نسبت به سرقفلى آن چيزى از مالک مطالبه کنيد مگر آنکه قانون به شما اين اجازه را بدهد و امّا نسبت به کشيدن برق و تلفن و امور ديگرى که با هزينه خود انجام دادهايد همه آنها ملک شما هستند مگر آنچه را که عرف يا قانون جارى به‌طور مجانى و يا در صورت پرداخت هزينههاى آن توسط مالک، تابع ملک بداند.
سؤال: 1. مکانى به مدّت بيست سال به‌طور مستمر به عنوان محل کار اجاره داده شده است آيا مستأجر در خلال مدّت اجاره يا بعد از انقضاء آن حق دارد حق سرقفلى مکان مزبور را با پرداخت مالياتهاى سرقفلى و رعايت همه امور قانونى به مستأجر ديگرى واگذار کند؟
2- اگر سرقفلى آن مکان را به شکل رسمى و با رعايت همه ضوابط قانونى به مستأجر ديگرى انتقال بدهد، آيا مالک حق دارد به سبب عدم قبول آن از مستأجر دوم بخواهد مکان مزبور را تخليه کند؟
جواب: اگر سرقفلى آن مکان از سوى مالک و يا طبق قانون به او منتقل نشده باشد حق فروش و واگذارى آنرا به غير، ندارد و اگر چنين کارى کند فضولى و متوقّف بر اجازه مالک است.
سؤال: مورّث من همه سهم خود از هتل و لوازم آن اعم از اعيان و حقوق را با من مصالحه کرده است، آيا اين مصالحه شامل حق سرقفلى آن هتل هم مىشود؟
جواب: اگر حق سرقفلى هتل متعلّق به او باشد و مصالحه بر همه مايملک او در هتل اعم از اعيان و حقوق بدون استثناء چيزى صورت گرفته باشد، حق سرقفلى آن نيز داخل در اين مصالحه است.
سؤال: فردى مکانى را اجاره کرده است به اين شرط که هنگام مطالبه مالک، آن را تخليه کند، بعد از انقضاء مدّت اجاره و درخواست مالک مبنى بر تخليه آن، مستأجر حق سرقفلى آنرا مطالبه مى کند، آيا پرداخت آن به او بر مالک واجب است؟
جواب: در فرض مسأله که شرط تخليه مکان توسط مستأجر هنگام مطالبه مالک شده است و ظاهراً حق سرقفلى از مالک به مستأجر منتقل نشده، حق مطالبه چيزى را نخواهد داشت مگر طبق قوانين نظام اسلامى.
سؤال: سر قفلى مکانى را که اجاره داده ام به مبلغ معيّنى به مستأجر آن فروختم و او هم در برابر آن يک فقره چک به من داد که به علت عدم وجود پول در حساب بانکى او موفق به نقد کردن آن نشدم، و مکان مزبور هنوز هم در اختيار مستأجر است و با آنکه من تاکنون پول سرقفلى را از او نگرفتهام ادعاى مالکيّت آن را مىکند، آيا سرقفلى آن مکان متعلّق به اوست يا آنکه معامله سرقفلى بر اثر عدم دستيابى من به پول آن باطل است؟
جواب: بعد از تحقّق معامله سرقفلى بر وجه صحيح، مجرّد عدم موجودى در حساب صاحب چک که آن را در برابر سرقفلى داده،موجب بطلان معامله آن نمىشود بلکه حق سرقفلى متعلّق به مشترى است و فروشنده که همان موجر است حق دارد مبلغ چک را از او مطالبه کند.
سؤال: اگر مستأجر هنگام تخليه مغازه حق مطالبه عوض سرقفلى را داشته باشد، ولى مالک بر خلاف آنچه که عرفاً و قانونا متداول است از پرداخت آن خوددارى کند، باقى ماندن مستأجر در آن ملک بدون رضايت مالک تا زمانى که عوض سرقفلى را دريافت کند چه حکمى دارد؟ و بر فرض که ماندن مستأجر در آن مکان جايز نباشد و غصب باشد، آيا درآمدى که از آنجا به‌دست مى‌آيد شرعاً حلال است؟
جواب: تا زمانى که تخليه مغازه را مشروط به پرداخت عوض سرقفلى به مستأجر نکرده باشند، مجرّد استحقاق مطالبه عوض سرقفلى هنگام تخليه مغازه، براى جواز استمرار تصرّف در آن مکان بعد از پايان مدّت اجاره کافى نيست و به هر حال درآمد حاصل از کسب و کار در آن مغازه شرعاً حلال است.
سؤال: شخصى مغازهاى را به مبلغ معيّنى اجاره نموده و مبلغ ديگرى را هم به عنوان سرقفلى پرداخته است، سپس مالک شروع به زياد کردن اجاره آن نموده تا اينکه به دو برابر اجاره اوليه رسيده است و در حال حاضر مستأجر قصد دارد مغازه را با سرقفلى بيشترى در اختيار مستأجر ديگرى قرار دهد ولى مالک پانزده درصد سرقفلى را مطالبه مىکند و قصد افزايش اجاره ماهانه را تا ده برابر دارد در حالى که اجازه مغازههاى مجاور کمتر ازآن مقدار است، آيا مالک شرعاً و قانونا حق مطالبه درصد مذکور و اضافه کردن اجاره تا آن مقدار را دارد؟
جواب: اگر سرقفلى مغازه متعلّق به مستأجر باشد و مجاز باشد آن را به هر کسى که مىخواهد منتقل کند، مالک حق ندارد چيزى از آنچه را که مستأجر به عنوان عوض سرقفلى مىگيرد از او مطالبه کند. ولى نسبت به مال الاجاره، تعيين مقدار آن بستگى به توافق مالک و مستأجر هنگام تجديد عقد اجاره دارد.
سؤال: اگر شخصى مغازهاى را اجاره کند و علاوه بر اجاره ماهانه مبلغى را به عنوان سرقفلى بپردازد و شرط نمايد که موجر هنگام تخليه محل مبلغ سرقفلى را به قيمت فعلى آن بپردازد والا مستأجر حق خواهد داشت که سر قفلى آن مکان را به شخص ديگرى بفروشد و آنجا را براى او تخليه نمايد، آيا اين شرط صحيح است؟ و آيا واجب است موجر با پرداخت قيمت کنونى آن به مستأجر و يا با رضايت به واگذارى آن مکان به ديگرى، به آن شرط وفا کند؟
جواب: اشتراط چنين شرطى در ضمن عقد اجاره اشکال ندارد و بر موجر واجب است که به آن عمل کند و در صورتى که راضى به خريد سرقفلى از مستأجر نشود، حق اعتراض به فروش آن به شخص ديگر و واگذارى مکان مزبور را به او ندارد.
سؤال: خانهاى را خريدهايم که مغازه تجارى آن در اجاره شخص ديگرى است و مالک، سرقفلى آن را به مستأجر فروخته و مستأجر مزبور هم حق خود را به شخص ديگرى فروخته است، آيا درصورتى که بعد از انقضاء مدّت اجاره از مستأجر اخير تقاضاى تخليه مغازه را بکنيم بايد عوض سرقفلى را ما به او بپردازيم يا مالک سابق و يا مستأجر قبلى که پول سرقفلى را گرفتهاند بايد آن را به او بپردازند؟
جواب: بعد از آنکه مستأجر اخير به نحو شرعى مالک سرقفلى مغازه شد، کسى که در حال حاضر مى خواهد آن را از او بخرد بايد قيمت سرقفلى را به او بپردازد
