دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

وقتی که کسی ملکی را از فرد دیگری خریداری می نماید، میتواند پس از تنظیم قرارداد، الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد. اگر چه در بعضی از قراردادها، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی شده است، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود.

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود. زمانی که خریدار و فروشنده، قصد انجام معامله ای را دارند اما مقدمات آن فراهم نیست، قراردادی را تنظیم می کنند که بر اساس آن دو طرف متعهد میشوند تا معامله را ظرف مدت مشخص با شرایط معین انجام دهند.

ماده ١٠ قانون مدنی عنوان نموده است:

"قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است."

یکی از مشکلاتی که بدنبال معامله ممکن است برای خریدار ایجاد شود، امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی می باشد. در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از قیمت معامله را دریافت نموده و بعضا بنا به دلایلی مثل ادعای بالا رفتن ارزش ملک، از انجام تعهد خودداری می کند.

در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که این دعوا به طرز صحیحی اقامه شود چرا که در صورتیکه درست مطرح نشود، هزینه های دادرسی بیهوده صرف شده و بی نتیجه می ماند.

سند رسمی چیست؟

اسناد رسمی از جانب سه دسته اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و سایر مامورین رسمی تنظیم می شود و هر کدام این سه دسته باید در حدود صلاحیت خود و بر طبق مقررات قانونی اقدام نمایند والا معتبر نخواهد بود. بر همین اساس ماده ١٢٨٧ قانون مدنی بیان نموده است:

"اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است."

مطابق با توضیحات فوق مشخص میگردد زمانیکه یک نفر اقدام به خرید یک مال اعم از منقول یا غیرمنقول می نماید و طرف مقابل یعنی فروشنده در موعد مقرر اقدام به انتقال سند رسمی بنام خریدار نمی نماید، می بایست خریدار، دادخواستی را تحت عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" بطرفیت فروشنده که خوانده دعوا است در دادگاه حقوقی صالح مطرح نماید.

با توجه به اینکه موضوع دعوای ذکر شده، یک مال است، الزام به تنظیم سند رسمی بابت آن نیز یک دعوای مالی است. هزینه دادرسی این دعوا برای اموال غیرمنقول بر اساس ارزش قیمت منطقه ای مشخص میشود که پس از مشخص شدن ارزش قیمت منطقه ای، سه و نیم درصد آن مبلغ بعنوان هزینه دادرسی بایستی پرداخت شود. در اموال منقول نیز میتوان خواسته را تقویم نمود که تا بیست میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و بیشتر از آن در صلاحیت دادگاه حقوقی می باشد.

توصیه می گردد برای رفع هرگونه شبهه و ابهام در جهت اخذ رای به نفع خواهان، قبل از طرح دعوا، یک اظهارنامه به خوانده (فروشنده) مبنی بر تخلف او بدلیل عدم حضور بموقع در دفترخانه اسناد رسمی داده شود.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که پرونده به دادگاه صالح ارجاع داده شود، قاضی اقدامات ذیل را در جهت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انجام می دهد:

• احراز مالکیت خوانده: دادگاه از طریقاستعلام از اداره ثبت، اقدام به احراز مالکیت خوانده می نماید تا مشخص شود که آیا وی واقعا مالک است یا اقدام به فروش مال غیر کرده است.
• احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: بطور مثال قاضی دادگاه در مورد تبعات مبیع همچون تلفن و … نیز استعلامات لازم را انجام میدهد.
• احراز نحوه پرداخت ثمن: در مورد چگونگی پیش پرداخت و الباقی ثمن تحقیقات لازم انجام می گیرد.
• بررسیانجام معامله و صحت مدارک مورد معامله
• احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
• توجه به هزینه های انتقال سند: هزینه های مذکور بطور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

مطلب مرتبط : خسارت عدم تنظیم سند رسمی ملک

نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از دادگاه بخواهد. حکم اجرایی به فروشنده ابلاغ می شود، چنانچه وی ظرف مدت ده روز حکم را اجرا نکند خریدار بایستی مجددا به واحد اجرا مراجعه نماید.

در این وضعیت دایره اجرا به دفترخانه ای که قرار بوده اقدام به تنظیم سند بنماید، اطلاع میدهد که بعد از آماده شدن سند، اجرای احکام را مطلع نماید تا از طرف فروشنده اصلی اقدام به امضای سند بنماید.

در این ارتباط ماده ١۴۵ قانون اجرای احکام مدنی بیان میدارد:

"هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء‌ می‌نماید."

نکته ای که باید به آن توجه نمود این است که دایره اجرای احکام صرفا وظیفه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی را دارد و در مورد موضوعات خارج از آن مانند تحویل مبیع هیچگونه وظیفه ای ندارد. بنابراین تسلیم مبیع، پس از صدور حکم الزام به تنظیم دعوایی جداگانه محسوب می شود. توصیه میگردد که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل مبیع در یک دادخواست تقدیم دادگاه گردد.

عدالت سرا (دفتر حقوقی مهسا باقری و جمعی از همکاران)، وکلای پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری، دارای چندین سال سابقه در امر وکالت در انواع دعاوی اعم از حقوقی، ملکی، خانواده، کیفری و … آماده ارائه خدمت در تمامی زمینه های حقوقی اعم از ارائه مشاوره و قبول وکالت می باشد.

راه های ارتباطی با شرکت :

تلفن تماس
۰۲۱-۲۲۰۸۴۷۹۵ و ۲۶۷۶۰۶۵۷-۰۲۱

آدرس
سعادت آباد، خیابان سرو غربی، بین چهارراه سرو و میدان کتاب، پلاک ۱۴۵، زنگ اول

وبسایت:
https://edalatsara.com

انتهای رپرتاژ آگهی/