چالش‌های سرقفلی و سکوت بیش از حد قانون موجر و مستأجر سال ۷۶/ واهمه قانونگذار از به‌روزرسانی قانون مدنی

تابناک _ ملک و حواشی آن، بخش عمده‌ای از پرونده‌های دستگاه قضا را از آن خود کرده است؛ پرونده‌هایی که گا‌ه کثیرالشاکی هستند و صد‌ها تن را درگیر نموده است. برای کاهش گرفتاری مردم و تعداد پرونده‌های قضایی، اقدامات مختلف و طرح‌های گوناگونی تدوین و تهیه شده است؛ از جمله طرح الزام تبدیل سند عادی به سند رسمی و... که به مجلس شورای اسلامی پیشنهاد شده و هنوز با گذشت چند سال روند تصویب و ابلاغ آن به پایان نرسیده‌ است. 

ملک و سرقفلی و عقود مربوط به آن و... همه و همه مرتبط به قانون مدنی است؛ قانونی که بسیاری از آن تعریف و تمجید می‌کنند و برخی نقدهای جدی در خصوص خلأها و نواقص و حتی سکوت‌های ممتد در آن در مباحث روز دارند. 

در همین باره، خبرگزاری فارس با محمد مهدی توکلی، مدرس دانشگاه، مولف کتب حقوقی و وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری مرکز به گفت‌وگو پرداخته‌است.

چالش‌های قانونی سرقفلی چیست؟ 

توکلی: در موضوع موجر و مستأجر با یک تکثر و تنوع قوانین مواجه هستیم که منجر به تضییع حقوق مردم شده است. یک قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ و یک قانون موجر و مستأجر سال ۷۶ داریم که در قانون مصوب سال ۵۶ حق کسب و پیشه پیش بینی شده بود و در سال قانون مصوب سال ۷۶ سرقفلی. چالش اصلی عدم تفکیک این دو حق است. به بیان دیگر مشخص نیست حق کسب و پیشه چیست و سرقفلی چیست و چه تفکیکی بین این دو حق وجود دارد.  

در همین راستا، حقوقدانان وجوه تفکیک و تمایزی بین حق کسب و پیشه و سرقفلی را بیان کردند؛ مثلا گفته‌اند که سرقفلی نیاز به توافق دارد، اما حق کسب و پیشه نیازی به توافق ندارد، ولی هنوز برخی حقوق‌دانان، نویسندگان و حتی قضات، تفکیک مشخصی بین حق کسب و پیشه و سرقفلی قائل نیستند.  

قانونگذار در قانون سال ۵۶ از حق کسب و پیشه سخن گفته است که این قانون تا نیمه سال ۷۶ لازم الاجرا بود؛ با وجود این، شاهد این موضوع هستیم که برخی مستأجران با پرداخت پول سرقفلی را خریداری کرده‌اند، اجاره نامه این افراد هر چند تابع قانون مصوب سال ۵۶ است، حق کسب و پیشه مدنظر قانونگذار، مدنظر این مستأجر و موجر نبوده و با پرداخت پول سرقفلی را خریداری کرده‌اند و منظور آن‌ها از سرقفلی چیزی بیش از حق کسب و پیشه بوده است.  

متاسفانه بسیاری از مراجع قضایی قرارداد‌های پیش از سال ۷۶ را تابع قانون سال ۵۶ تلقی می‌کنند و برای مستأجر تنها حق کسب و پیشه در نظر می‌گیرند. در حالی‌که مبلغ حق کسب و پیشه کمتر از مبلغ حق سرقفلی می‌شود و با در نظر گرفتن حق سرقفلی برای مستأجر به او پول بیشتری پرداخت می‌شود، چون او مستحق پول بیشتری است.

از طرفی زمانی که به توافق موجر و مستأجر پیش از ۷۶ مراجعه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که طرفین مدنظر داشتند که مستأجر با پرداخت پول حق سرقفلی را بگیرد؛ این مسائلی است که در رویه قضایی ما به درستی تبیین نشده است.  

«ناقص بودن قانون سال ۷۶» یکی دیگر از چالش‌های موجود است. قانون سال ۷۶ به‌ شدت ناقص است. از همین روی، قضات به سمت قانون سال ۵۶ روی می‌آورند و این دو قانون را با هم ترکیب می‌کنند؛ برای نمونه، اگر مستاجری پس از سال ۷۶ ملک تجاری را اجاره کرده باشد، طبیعتاً در صورت پرداخت پول و توافق برای مستأجر حق سرقفلی ایجاد شده است. اگر این مستأجر که سرقفلی ملک را خریداری کرده، مرتکب تعدی، تفریط و یا تغییر کاربری و یا مواردی از این قبیل شود، آیا موجر می‌تواند تقاضای تخلیه کند یا خیر؟

در این باره قانون سال ۷۶ ساکت است و قضات سکوت قانون سال ۷۶ را با مراجعه به قانون سال ۵۶ حل می‌کنند و می‌گویند مستأجری که مرتکب تعدی و تفریط شده یا نوع کاربری و استفاده که در قرارداد اجاره نوشته شده است را تغییر داده، باید بدون پرداخت حق سرقفلی، ملک را تخلیه کند؛ یعنی موجر لازم نیست حق را به مستأجر بپردازد.

از قاضی پرسیده می‌شود بر اساس چه قانونی این حکم را صادر کرده است؟ زمانی مستأجر پول کلانی به اسم سرقفلی به موجر پرداخته و سرقفلی ملک را خریده است، چرا اکنون به واسطه تعدی و تفریط و یا تغییر شغل، حق سرقفلی به او تعلق نمی‌گیرد و موجر به‌راحتی می‌تواند او را بیرون کند؟

قاضی در پاسخ می‌گوید به موجب قانون سال ۵۶؛ در این قانون عنوان شده است، در صورت تعدی و تعدیل و یا در صورت تغییر شغل، حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق نمی‌گیرد.

زمانی که به قاضی می‌گوییم، «این قانون در خصوص حق کسب و پیشه بوده نه سرقفلی»، قاضی می‌گوید: خیر چرا که قانون مصوب سال ۷۶ راجع به سرقفلی ساکت است؛ بنابراین این مقررات را به سرقفلی نیز تسری می‌دهیم.

موارد مطرح بخشی از مشکلات موجود است. اینکه در قانون تمایز درست و منطقی بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ایجاد نشده و قانون مصوب سال ۷۶  به شدت ساکت است و قضات در مواردی که حتی اجاره تابع سال ۷۶ است و شخص دارنده  سرقفلی با پرداخت پول و با توافق سرقفلی را خریداری کرده است، در صورت تعدی و تفریط مستأجر، تغییر شغل و واگذاری به غیر، بر اساس قانون سال ۵۶ رأی صادر می‌کنند؛ از جمله مشکلاتی است که با آن مواجه هستیم.

یکی دیگر از مشکلات موجود در حوزه سرقفلی، راهکار‌های اشتباه و پیچیده موجود در قوانین است؛ برای نمونه، یکی از ساز و کار‌های پیچیده و اشتباه در قانون سال ۵۶ این است که مستأجر نمی‌تواند ملکی را که اجاره کرده و اکنون دارای حق کسب و پیشه است، به دیگران اجاره دهد و برای اجاره دادن به غیر، باید از موجر رضایت کتبی بگیرد، در صورتی که موجر رضایت نداد، او باید از دادگاه رضایت بگیرد. در این موارد، دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر، به دادگاه داده می‌شود.

زمانی که این درخواست به قاضی دادگاه داده می‌شود و قاضی با پرونده‌ای  مواجه است که موجر اجازه واگذاری منافع به غیر را نمی‌دهد، مستأجر می‌تواند حق کسب و پیشه خود را به نفر دومی واگذار کند و حکم تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می‌کند.  

مساله اصلی این است، زمانی ‌که بر اساس قانون باید چنین حکمی صادر شود، چه نیازی به رجوع به دادگاه است؟

ساز و کاری که در ماده ۱۹ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ گذاشته شده است، تنها  به تعداد پرونده‌های قضایی اضافه می‌کند، چون مستأجر به موجر مراجعه می‌کند، آیا اجازه می‌دهی که من حق کسب و پیشه را به کس دیگری واگذار کنم؟ موجر در پاسخ می‌گوید نه. مستأجر به دادگاه مراجعه می‌کند. دادگاه این اجازه را برای او صادر می‌کند. زمانی‌که در هر صورت این اجازه برای او صادر می‌شود، اساساً چه نیازی به مراجعه به دادگاه وجود دارد؟ چه لزومی به ایجاد این پرونده قضایی است؟  

راهکار رفع چالش‌های موجود چیست؟  

توکلی: تنها راهکار موجود یک‌نواخت‌سازی قوانین است. باید یک قانون جامع موجر و مستأجر تصویب کنیم و هر دو قانون  سال ۵۶ و ۷۶ کامل نسخ شود.

برای افرادی که حق مکتسبه به موجب قانون سال ۵۶ ایجاد شده است، حق کسب و پیشه و آن‌ها را به رسمیت بشناسیم، اما با تعریف.  

باید حق کسب و پیشه در قانون تعریف شود و تمایز آن با حق سرقفلی بیان شود و اشخاصی که امروز ملکی را اجاره و حق سرقفلی آن را خریداری می‌کنند باید عنوان شود که این دارنده سرقفلی چه حقوقی دارد، اگر مرتکب تعدی و تفریط شد و یا تغییر شغل داد و یا اقدام به واگذاری به غیر کرد، وضعیت سرقفلی چگونه خواهد بود؟ آیا موجر می‌تواند تقاضای تخلیه بدون پرداخت ریالی حق سرقفلی کند و یا با پرداخت حق سرقفلی می‌تواند تقاضای تخلیه کند؟ این ابهامات باید در یک قانون جامع برطرف شود.

اجاره به شرط تملیک، یکی از عقود اسلامی است که در دیگر کشور‌ها نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد، چرا در ایران شاهد استفاده از این نوع قرارداد‌ها نیستیم؟

توکلی: در این حوزه نیز با نقص و ابهام قانون مواجه هستیم. اجاره به شرط تملیک می‌تواند دو مفهوم و کارکرد مختلف  داشته باشد که در قوانین ما تعریف نشده که کدام یک از این مفاهیم مدنظر است.

از همین روی، باید قرارداد به قرارداد با بررسی مفاد آن، هدف اشخاص از اجاره مشخص شود که هدف چه بوده و چه چیزی را مدنظر داشتند؟  

اجاره به شرط تملیک دارای دو معناست؛ یکی اینکه من مالی را به شما اجاره می‌دهم که این اجاره با تعهد به انتقال است؛ به این معنا که شما با پرداخت تمامی اقساط اجاره بها برای موجر این تعهد ایجاد می‌شود که ملک را به شما انتقال دهم. در واقع این امر به معنای "عقد اجاره به همراه تعهد به انتقال" است.

یکی دیگر از اهدافی که در اجاره به شرط تملیک می‌تواند "اجاره به شرط تملیک عین" باشد که اجاره همراه با شرط انتقال مالکیت است؛ یعنی مستاجر با پرداخت آخرین قسط اجاره بها خود به خود مالک می‌شود و دیگر نیازی نیست که موجر انتقال را انجام دهد و ایجاب و قبول را انشا کند. مستأجر با پرداخت آخرین قسط مالک می‌شود.

اولین ابهامی که در این حوزه وجود دارد، این است که در قوانین ما مفهوم اجاره به شرط تملیک به درستی مشخص نشده است که منظور از این عقد چیست؟

دومین ابهام و مشکل این است که اقساط در اجاره به شرط تملیک قاعدتاً بیشتر از یک اجاره معمولی است. زیرا در واقع ثمن معامله و قیمت آن مال در اقساط اجاره تقسیم می‌شود. این اقساط اجاره از یک اجاره معمولی بسیار سنگین‌تر است؛ مثلا فرد برای اجاره یک خانه باید ماهانه حدود ۱۰ میلیون تومان پرداخت کند، ولی اگر اجاره به شرط تملیک باشد، او باید در یک سال ماهانه بیش از ۱۰۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کند که در نهایت این اجاره برق اقساط ثمن تبدیل شود.

یکی دیگر از موضوعات کنونی این است که اگر شخصی مالی را به عنوان اجاره به شرط تملیک اجاره کرد و چند قسط را پرداخت، اما مابقی اقساط را نتوانست پرداخت کند و این اجاره به شرط تملیک محقق نشد، تکلیف اقساطی که نامتعارف پرداخت کرده است چیست؟  

به طور مثال اگر قیمت اجاره خانه‌ای که ماهی ۱۰ میلیون تومان بوده، موجر ماهی ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت کرده است، تکلیف ماه‌هایی که ماهانه ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان اجاره بها پرداخت کرده، چه می‌شود؟

آیا می‌تواند این مبالغ را باز پس بگیرد؛ یا به عنوان اجاره پرداخت کرده و دیگر حق باز پس گرفتن آن را دارد؟

مواردی که به آن اشاره شد از جمله مواردی است که قانون باید آن را مشخص کند، اما متاسفانه تاکنون مشخص نشده؛ از همین ‌روی، افراد از انجام عقد قرارداد اجاره به شرط تملیک واهمه دارند.

خلا‌های قانونی در حوزه مسکن، منجر به افزایش پرونده‌های قضایی شده است؟

توکلی: بله، متأسفانه به ‌رغم اینکه قانون مدنی یکی از قوانینی است که در خصوص آن اوصاف مثبت مطرح می‌شود و واقعاً قانون خوبی است، امروزه نواقص زیادی دارد که نیازمند تکمیل و به‌روزرسانی است. اما متاسفانه این همت در سیستم تقویمی کشور وجود ندارد.

چرا همت به روز رسانی و برطرف‌سازی خلا‌های موجود در قانون مدنی در کشور وجود ندارد؟  

توکلی: سیستم تقیینی کشور توان علمی لازم را ندارد. متاسفانه بیش از ده سال است که قانون تجارت در مجلس شورای اسلامی معطل مانده است. با چنین وضعیتی کسی به سمت قانون مدنی نمی‌رود، مقنن می‌ترسد که اگر کوچکترین تغییری در قانون مدنی کشور دهد، دچار سرنوشت قانون تجارت شود.