مسکن یا سرپناه یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های اجتماعی انسان است که در تعریف مورد وثوق جهانیان، چیزی بیشتر از چهاردیواری و مشتمل بر مفاهیمی مانند زیرساخت‌های اولیه، آسایش خانوار، دسترسی و امنیت کافی و... است، اما وقتی بحث «اقتصاد مسکن» مطرح است، اوضاع ورای این حرف هاست.
به گزارش «آزادی»، در میان فعالان بخش مسکن در کشورمان، تمثیلی جالب توجه برای نشان دادن اهمیت این بخش در اقتصاد مورد استفاده قرار می‌گیرد که مسکن را به کامیون شبیه می‌داند؛ کامیونی که اگر خاموش باشد و قرار شود که با هل دادن آن را روشن کنیم، می‌بایست عده بزرگی دست به دست هم دهند و وقتی حرکت کرد، برای توقفش نیروی جمعیتی بزرگتر هم کافی نیست.
این شاید بهترین مثال برای نشان دادن اتفاقاتی است که در بازار مسکن در کشورمان رخ می‌دهد. بازاری که وقتی به رکود می‌رسد، انواع و اقسام سیاست‌ها برای رهایی بخشیدن آن از رکود کم اثر و بی اثر است و وقتی به حرکت می‌افتد و دچار تورم می‌شود، انبوه اقدامات برای توقف آن کارگر نیست، مگر آنکه به موانع بزرگ برخورد کند.
درست مانند آنچه اخیرا در این بازار رقم خورده است. بازاری که بعد از سال‌ها رکورد و خارج شدن بسیاری از سرمایه‌ها از آن، از چندی پیش در سایه بحرانی شدن اوضاع اقتصاد کشورمان و هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن، تورمی بسیار بزرگ را تجربه کرد و به جایی رسید که خرید سرپناه و حتی اجاره آن در منطقه‌های مورد نیاز، از دسترس بسیاری خارج شد.
اتفاقاتی که حالا در آینه آمار و ارقام نیز هویدا شده است. مثل آمار استفاده از تسهیلات مسکن در ۵ ماه نخست امثال یا آماری که اخیرا بانک مرکزی کشورمان از معاملات مسکن در شهر تهران منتشر کرده و حاوی نکات جالب توجه و تامل برانگیزی است. نکاتی که در ادامه برخی از آنها را مرور خواهیم کرد، با این ملاحظه که برخی از آنها مربوط به تهران است و ممکن است تعمیم دادنش به کل کشور اشکال آفرین باشد.
۱- افت ۳۰ درصدی استفاده از وام مسکن در کشور
بررسی تسهیلات ارائه شده مسکن در ۵ ماه نخست امسال نشان می‌دهد که تعداد استفاده‌کنندگان از وام مسکن در پنج ماه نخست امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۳۰ درصد افت کرده است. افتی که بررسی روند رقم خوردن آن حکایت از تشدیدش به مرور زمان دارد، به این صورت که در دو ماه اول امسال میزان استفاده از وام با تغییرات نقطه‌ای منفی ۴ درصدی همراه شده، در سه ماه ابتدای امسال میزان افت منفی ۲۰ درصد بوده، در چهار ماه ابتدایی سال این تغییرات نقطه‌ای ۲۶ درصد کاهش را نشان داد و با اوج‌گیری افت معاملات مسکن در مرداد امسال، آمار افت استفاده از وام مسکن در بازه پنج ماهه به ۳۰ درصد رسیده است.
۲- کاهش بیش از ۵۰ درصدی استفاده از وام مسکن در مرداد ۹۸
اگر در آمار مربوط به تسهیلات دریافت شده مسکن در پنج ماه نخست امسال دقیق‌تر شویم، پی خواهیم برد که در مردادماه سال جاری به نسبت مردادماه ۹۷، تعداد استفاده‌کنندگان از تسهیلات مسکن در کل کشور با افت ۵۴ درصدی مواجه شده است؛ یعنی شمار استفاده کنندگان از این تسهیلات از نصف هم کمتر شده که معنای آن، افزایش شدید درجه انجماد بازار مسکن در کشور است. این انجماد را می‌شود در آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن پایتخت در مرداد ماه نیز دریافت که در آن حجم معاملات مسکن در ماه میانی تابستان نسبت به ماه مشابه سال گذشته بیش از ۷۰ درصد افت نشان می‌دهد.
۳- ارتباط تنگاتنگ بازار مسکن و میزان دریافت تسهیلات.
اما آیا اساسا میان تسهیلات مسکن و بازار مسکن ارتباط خطی وجود دارد؟ با بررسی آمار استفاده از تسهیلات مسکن در کشورمان و میزان معاملات رقم خورده در بازار مسکن، می‌توان به وضوح دید که میان دریافت تسهیلات خرید مسکن و رونق بازار و یا بالعکس، رویگردانی مردم از دریافت این تسهیلات، و انجماد بازار مسکن، ارتباط تنگاتنگی در جریان است. این را می‌شود از ۱۸۴ هزار تسهیلات خرید مسکن دریافت شده در سال ۹۶ دریافت که به نسبت سال قبل از آن رشد ۳۷ درصدی نشان می‌داد و در سال ۹۷ به ۲۳۰ هزار رسید (رشد ۲۴ درصدی به نسبت سال ۹۶) و بعد به اوضاع سال جاری اشاره کرد که میزان دریافت تسهیلات کاهش یافته و با کاهش شدید حجم معاملات همراه بوده است.
۴- سقوط حجم معاملات به پایین‌ترین میزان در ۳۰ ماه اخیر
بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن شهر تهران، در شهریورماه امسال حجم معاملات به پایین‌ترین سطح نسبت به ۳۰ ماه گذشته رسیده است. حجم معاملات مسکن در شهریورماه، ۲۷۸۷ مورد بوده که به نسبت ماه قبل (مرداد) کاهش ۱۵ درصدی نشان می‌دهد و به نسبت شهریورماه سال گذشته، حکایت از کاهش ۷۳ درصدی دارد. نیم نگاهی به آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی حکایت از آن دارد که اسفند سال ۹۷ و اردیبهشت ماه امسال، حجم معاملات مسکن در تهران دو پیک بزرگ را تجربه کرده و احتمالا روند معامله مسکن در تهران در ماه جاری (مهر) و بعد از آن، باز نزولی خواهد بود.
۵- سقوط فواره قیمت مسکن از تیرماه ۹۸
بر اساس آمار بانک مرکزی (به نمودار زیر دقت کنید)، پس از آنکه در تیرماه امسال، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید، قیمت‌ها سیر نزولی یافت، به گونه‌ای که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهریورماه به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسید. رقمی که اگر با شهریور سال گذشته مقایسه شود، حکایت از افزایش بیش از ۵۶ درصدی قیمت متوسط واحد مسکونی در تهران دارد. نکته قابل تامل در این آمار، اثبات پر شدن ظرفیت قیمت‌ها در حال حاضر است، که نتیجه اش کاهش قیمت مسکن (ولو اندک) بوده است. با این ملاحظه که ناچیز بودن تسهیلات خرید مسکن نیز سهم به سزایی در آن ایفا می‌کند.
۶- نوسان قیمت مسکن در مناطق تهران از ۶.۵ تا ۲۵ میلیون تومان
بر اساس آمار بانک مرکزی از معاملات مسکن در تهران، رکورد قیمت در این شهر به مانند گذشته در میان مناطق ۲۲ گانه، در اختیار «منطقه یک» است، که در آن قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی، بالغ بر ۲۵ میلیون تومان است. این در حالی است که ارزان قیمت‌ترین مسکن را در تهران در «منطقه ۱۹» می‌توان یافت. منطقه‌ای که متوسط قیمت واحد مسکونی در آن از قرار متر مربعی حدود ۶.۵ میلیون تومان است که معادل یک چهارم ارزش واحد مسکونی در منطقه یک است. البته بیشترین خرید و فروش مسکن در تهرات مربوط به این منطقه نیست، بلکه «منطقه ۵» با اختصاص ۱۵.۴ درصد معاملات به خود، بیشترین سهم نقل و انتقالات مسکن تهران را در شهریور داشته است.
۷- رونق خرید و فروش واحد‌های نقلی و نوساز
البته تعریف خانه نقلی مدتهاست که در تهران دستخوش تغییراتی اساسی شده و قراردادن واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متری در زمره آنها، کمی بی انصافی است! اما با این وجود، آمار منتشر شده اخیر حکایت از آن دارد که بیشترین خانه‌های معامله شده یعنی ۱۵.۷ درصد کل معاملات، مربوط به نقل و انتقال واحد‌های ۵۰ تا ۶۰ متری هستند. افزون بر این، آمار‌ها نشان می‌دهند که بالغ بر ۴۰ درصد معاملات روی واحد‌های نوساز انجام شده است. این در حالی است که اگر افت شدید و چشمگیر خرید و فروش مسکن در تهران را یادآور شویم، کمی جایگاه این آمار و ارقام تغییر می‌کند و استناد به آنها، اشکال آفرین خواهد بود.
۸- قدرت خرید بسیار ناچیز وام مسکن در تهران
افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به جایی رسیده که وام مسکن، بخش اندکی از سرمایه مورد نیاز برای خرید خانه را تأمین می‌کند، به گونه‌ای که با دریافت بیشترین تسهیلات مسکن (که شامل همه متقاضیان این تسهیلات نمی‌شود و در تهران برای زوجین، مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان است)، تنها می‌توان ۲۸ متر از ۲۸ متر از یک واحد را در ارزان‌ترین منطقه تهران (منطقه ۱۹) خرید و اگر قصد خرید در منطقه ۵ یا ۱ را داشته باشید، تنها ۱۰ متر یا ۶ متر نصیبتان خواهد شد. با این ملاحظه که ملاک محاسبه، قیمت متوسط واحد مسکونی در این مناطق است نه قیمت قطعی و ثابت!
قبل از گران شدن دلار مسکن شروع به گران شدن کرد و علت آن هم وام مسکن خانه اولی ها بود که مثل یک سیل به بازار تزریق شد و قیمت ها را به بالاترین حد ممکن رساند