معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد افزود: ممکن است سوالی در ذهن شما ایجاد شود، سازمان چه تدبیری اندیشیده که در دفاتر مشاور متعدد یک ملک مورد پیش قرارداد قرار نگیرد؟ به محض تنظیم پیش قرارداد، سامانه، اطلاعیه ای برای سابقه مشاورین املاک ارسال می کند که پیشنویس معامله این ملک ذخیره شده است.اگر قرارداد دیگری تنظیم شود باید پیشنویس قرارداد قبلی تعین تکلیف شود و اگر شخصی درصدد نوشتن پیش نویس باشد پیامک دریافت می کند.
براساس ماده ۲، دفاتر اسنادرسمی مکلف شده اند تا درخواست طرفین معامله اعم از قراردادهای خصوصی اشخاص در اموال غیرمنقول مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعه نامه تنظیم کنند. در ظاهر امر چنین بر می آید که سردفتران جایگزین مشاورین املاک شده اند، در حالی که این قراردادها پیش از این بدون اینکه محدودیت و ممنوعیت ملک مشخص شود نوشته می شد. براساس این ماده بخشنامه ای صادر کردیم که اگر دفاتر اسناد رسمی می خواهند قولنامه ای تنظیم کنند قطعا استعلامات ثبتی را از سامانه استعلام کنند تا ملک محدودیتی نداشته باشد، همزمان که سردفتر این قولنامه را تنظیم می کند اطلاعیه ای برای پیشگیری از معاملات متعدد در سابقه املاک الکترونیکی این پلاک منعکس می شود.
تکلیف قانونی و نوآوری که قانونگذار در ماده 2 برای سردفتر ایجاد کرده و به آن اجازه تنظیم این قراردادها را داده احتمال این موضوع را متصور شده که اگر این اطلاعیه به بانک جامع املاک منعکس نشود یک فرد در چند دفتر اسنادرسمی حاضر شده و قراردادهای متعددی بنویسد و این قراردادها موجب معاملات معارض شود که با این روش جلوی آن گرفته می شود.
سوالات و ابهاماتی در خصوص انتقال اسناد وجود دارد برای مثال چه تدبیری در آیین نامه اندیشیده شده که جلوی انتقال ملک بدون اطلاع مالک گرفته شود؟ برای مثال فرزند یک پدر بدون اطلاع او از تلفن همراه شخصی اش ملکی را منتقل کند و یا اگر پدر او آلزایمر داشته باشد و براحتی بتواند املاک او را به نام خود منتقل کند؟ با مشارکتی که در تدوین آیین نامه بوده این موضوع را پیش بینی کرده ایم. این اطلاعات که داده می شود بقیه فرایند در نزد سردفتر اسنادرسمی است، او باید استعلامات مبادلات را کنترل و صحت آن را بررسی کند. پیش از همه این ها حقوق دولتی آن را وصول کند. و اگر همه موارد مورد تایید قرار گرفت، تایید نهایی سند از سوی سردفتر است.
خلاصه معامله آن دسته از معاملاتی که فاقد هر گونه شرط در ثمن هستند(قطعی) در دفتر املاک ماده 22حاکم شده و مالکیت را تغییر می دهد. برای آن دسته از معاملاتی که بویژه در ثمن شروطی دارند پیش بینی ما در آیین نامه این است که اطلاعیه ای به سابقه املاک منعکس می شود مبنی بر اینکه برای این ملک چنین قراردادی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده که اعتبار دارد چون سردفتر آن را نوشته است اما چون ثمن معامله را قطعی پرداخت نکرده این اطلاعیه تا تعیین تکلیف ثمن معامله، ذخیره می شود تا از هرگونه نقل و انتقال ملک پیشگیری شود.
در چنین شرایطی، سامانه باید طوری طراحی شود تا زمانی که معامله در دفتر املاک قطعی شود، هر مرجعی از سازمان ثبت در خصوص وضعیت ملک استعلام گرفت، آخرین وضعیت با تمام شروط به آن مرجع اطلاع داده شود. این آیین نامه در حال بررسی در قوه قضاییه است که انشالله تصویب شود.
