در تنظیم قراردادهای «پیش خرید آپارتمان» باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

بنا به گفته یکی از مقامات قضایی، با تشکیل هر پرونده حداقل ده تن مستقیم درگیر آن خواهند بود که این مسأله حداقل برای دو خانوار ایرانی ایجاد دغدغه خواهد کرد؛ بنابراین، مبحث پیشگیری و راهکارهای جلوگیری از وقوع دعوای حقوقی و کیفری در اینجا مطرح می شود که اگر به خوبی به آن توجه شود، در کاهش آمار پرونده های قضایی نقش بسزایی خواهد داشت.

به گزارش «تابناک» با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود، آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر؟

بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند و حتی برخی این امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه املاک می‌سپارند که خود منشأ بسیاری از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌گردد که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌ای ) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی نمود خریدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد اینکه شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد؛ که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاش‌اند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند که این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.