چند نکته برای آپارتمان نشینی، از «هزینه برف روبی» تا «مشکل فروش انباری»

زندگی افراد در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی به علت وجود تفاوت سلیقه ها همیشه محل بروز اختلاف و گاهی طرح دعواهای حقوقی بوده به گونه ای که در این دعواها گاهی کار به نزاع کشیده و تبعات بسیار جبران ناپذیری داشته است. در هفته اخیر که شاهد بارش نعمت الهی در برخی از نقاط کشور بودیم، مسائلی در ذهن برخی از آپارتمان نشینان مطرح شد که سعی داریم در این مطلب نگاهی حقوقی به آنها داشته باشیم..

باید خاطرنشان کرد، بر پایه ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها بام جزو قسمت مشترک آپارتمان‌ها محسوب شده و هزینه برف روبی بر عهده شرکاست. تأسیساتی همچون انبساط حرارت مرکزی دستگاه سردکننده، تأسیسات مربوط به حفظ بنا مانند قرنیز و لوله فاضلاب که از جمله بخش‌های اشتراکی ساختمان محسوب می‌شوند، در بام ساختمان قرار دارند. علاوه بر این، قسمت‌هایی نظیر آنتن تلویزیون یا کولر اختصاصی هر واحد در بام ساختمان قرار می‌گیرد.

ممکن است تصور شود که انتفاع از پشت بام اختصاص به مالک طبقه آخر دارد و وی می‌تواند به اندازه متعارف از آن استفاده کند، اما باید توجه داشت که پشت بام در ردیف قسمت‌های اشتراکی است و حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و همه مالکین حق استفاده از آن را دارند.

هم چنین از آنجا که عدم مراقبت بام ساختمان باعث تخریب آپارتمان‌ها به ویژه واحد‌های طبقه آخر می‌شود، باید در نگاهداری از آن کوشید. هزینه آسفالت و برف روبی بام و هزینه‌های مشابه دیگر طبق دستور ماده ۲۳ آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها و با رعایت ماده چهار همین قانون به عهده شرکاست.

در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه پرسشی شده که ذیلاً به متن این پرسش و نظر اداره حقوقی اشاره می‌شود؛

با توجه به ماده چهار قانون تملک آپارتمان‌ها و فصل سوم آیین نامه اجرایی آن، پرداخت هزینه آسفالت پشت بام و هزینه برف روبی در زمستان در آپارتمان‌های دو واحدی چهار طبقه بر عهده چه کسانی است؟

بازگشت به نامه شماره ۶۵۰۵ رم پ. مورخ ۳۰ آذر ۱۳۵۹ نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر اعلام می‌گردد:

طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها و بند (ج) تبصره ماده چهار آیین نامه اجرایی قانون مزبور مصوب ۱۳۴۷ هیأت وزیران، بام جزو قسمت مشترک آپارتمان‌ها محسوب است و هزینه آسفالت و برف روبی و ... در این قسمت مشترک طبق دستور ماده ۲۳ آیین نامه مذکور با رعایت مقررات ماده چهار قانون تملک آپارتمان‌ها بر عهده شرکاست.

اما مسأله دیگری که به آن خواهیم پرداخت موضوع فروش «انباری به غیر از ساکنان آپارتمان» است.

بر اساس قانون مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی بفروشد و در عین حال پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک جداگانه‌ای نیست، به دیگری انتقال دهد.طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، انباری یا پارکینگ جزو قسمت‌های مشترک آپارتمان نیست و از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود.

باید یادآور شد به دلیل آن که پارکینگ یا انباری، از لوازم و ملحقات آپارتمان است، نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد؛ بنابراین فروش انباری یا پارکینگ با روح قانون تملک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است، سازگاری ندارد. همچنین در صورتی که به طور مثال، خریدار آپارتمان راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله کند، باز هم مالک نمی‌تواند آن‌ها را به غیر از مالکان آن مجموعه بفروشد.

در صورت فروش به غیر نیز، چنانچه مبایعه‌نامه عادی باشد، این عمل دارای اثر قانونی نیست و اگرمبایعه‌نامه رسمی باشد، مالک یا مالکان سایر طبقات به‌ عنوان ذی‌نفع می‌توانند بطلان این معامله را از دادگاه خواستار شوند. دیگران بدون داشتن مالکیت بر آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی یک مجتمع مسکونی، نمی‌توانند به پارک خودرو در پارکینگ یا تصرف انباری اقدام کرده یا استفاده‌های دیگری از آن داشته باشند. همچنین حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی تنها برای مالکان یا متصرفان آپارتمان‌ها شناخته شده است.

با توجه به این موارد، باید گفت، این کار امکان عملی ندارد و مستلزم ایجاد مزاحمت برای مالکان و متصرفان سایر طبقات و تجاوز به حقوق آن‌ها محسوب می‌شود. با توجه به آنچه بیان شد، مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی بفروشد و در عین حال پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک جداگانه‌ای نیست، به دیگری انتقال دهد.